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上海动真格的了。
2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动正式举办，签约现场，明确了筛选标准与运作模式。
这标志着上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区。
作为核心一线城市，上海这一手段的跑通将极具示范意义，破解了诸如选哪些房，怎么筛选，如何定价，谁主导经营，怎么联动以旧换新等众多问题，这些规则如明确，取得预期的社会效果，势必将在核心城市推广实施。
上海此次收购的模式，收购主体是区级保租房公司/区属国企，也是后期经营主体，银行提供收购资金贷款，收购房屋核心条件是处于产业园、核心商圈、轨交站点附近，配套成熟，交通便利，产权清晰，单套≤70平方米，总价≤400万元，政府将根据市场价/评估价等给予收购小区指导收购价，着重同区域连片收购，采取自愿申报、洽谈签约的自由模式。
一二手联动方面，浦东区强制要求“以旧换新”，即被收购房屋产权人需同步购买浦东全区范围内市场化一手住房，购房款参照房票专账监管，凭新房预告登记证明支付，形成“卖旧买新"的闭环，有效激活底层置换链，而静安区和徐汇区没有强制性的要求。
政府收购二手房后，进行重新装修，作为人才出租房，满足新毕业大学生、新市民、青年人、各类人才等群体的租赁需求。
此项政策的实施必将对对稳定市场与新房止跌回稳的积极作用。
根据数据统计，2025年上海新房呈现”量缩价涨“，全年成交套数45263套，成交面积564万平方米，同比减少19%，成交均价81337元/平方米，同比涨6.93%，核心原因是豪宅拉动明显，总价1000万以上房源成交占比增加，中小户型去化承压。
二手房层面，则呈现”量增价跌“，逐步企稳态势，2025年上海二手房成交25.4万套，同比增约10%，300 万以下小户型占比高达41.84%。价格走势全年同比跌2.4%，至12月已环比跌幅收窄至0.6%，企稳信号已非常明显。
政策的实施，将首先稳定二手房市场，托底价格预期，加速二手房市场的价格止跌。官方收购提供小区”价格基准线“，减少非理性降价与恐慌抛售，尤其对 400 万以下小户型形成直接支撑，覆盖市场主流成交区间。
其次是创造确定性的置换需求，直接拉动新房的销售。打通一、二手置换客群的核心堵点，推动了新房的库存去化。
另外，政策实施将优化城市供给机构，实现民生与市场的双赢。通过收购核心区二手房将能够快速扩大保租房的有效供给，缩短建设周期，满足新流入市民、青年人的租赁需求，房屋收购后为按标准装修运营，提升居住品质，间接改善周边配套与居住氛围，增强小区的吸引力。
相比众多城市新建保障性租赁住房在城市郊区，没有车都不能租住的情况好太多了。
此次银行直接参与将加快实施进度，往常还需要发债筹钱等，政府内部实施有众多制约，因为房屋收购后经营具有稳定性预期，金融可全方位覆盖收购、装修、运营全流程，提供低成本、长期限融资，保障项目可持续，稳定市场资金面。
根据相关数据，上海二手房整体租金回报率约1.8%-2.0%，核心区小户型可达2.5%-4%，已远高于目前的银行定期存款利率。
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