IPO或再融资募投项目使用租赁房产是比较普遍的，相较于买地建房，以租赁的方式实施募投项目，一定程度上可以减轻重大资本性开支带来的资金压力，有利于企业提升资金流动性，将资金聚焦于扩大生产、技术研发、业务拓展等核心环节。本文拟梳理IPO或再融资语境下募投项目使用租赁房产的核查及关注要点，以供了解及备查。
一、适配的募投项目类型
募投项目选择租赁房产的项目类型，核心是轻资产运营、场地需求灵活、前期投入可控、产业属性适配租赁载体的项目，这类项目通常不依赖自有厂房的固定资产沉淀，更注重技术、设备、产能的快速落地。简要说明具体的项目类型及适配逻辑如下：
（一）核心适配的项目类型
- 研发类项目
- 具体场景：新药研发实验室、芯片设计研发中心、软件研发基地、新材料测试实验室等。
- 适配原因：研发场地对区位（靠近高校、科研院所）、配套设施（实验室装修、仪器设备配套）要求高，但无需大规模生产厂房；租赁可快速匹配研发载体，避免自建周期长（通常2-3 年）对研发进度的影响；研发阶段资金优先投入设备与人员，租赁可降低固定资产投入压力。
- 中试/小规模生产类项目
- 具体场景：生物医药中试车间、电子元器件小批量生产线、精密仪器组装线、新材料中试基地等。
- 适配原因：中试或小规模生产阶段，产能需求尚未定型，租赁标准化厂房可灵活调整面积；项目成功后可扩租或搬迁至自有厂房，失败则可及时止损，降低沉没成本；部分产业园区的标准化厂房已配套环评、消防资质，租赁后可快速投产。
- 总部办公及营销服务类项目
- 具体场景：区域总部办公楼、全国营销中心、客户服务中心、仓储物流配套中心等。
- 适配原因：这类项目依赖区位配套（如核心商务区、交通枢纽），租赁可快速布局核心城市；办公与营销场地的需求随业务扩张可灵活调整，租赁比自建更具成本效益；仓储物流中心多选择靠近港口、机场的产业园区仓库，租赁模式亦是行业主流。
- 轻资产制造类项目
- 具体场景：电子设备组装、服装智能制造、医疗器械组装、消费电子代工等。
- 适配原因：此类项目核心资产是生产设备而非厂房，租赁标准化工业厂房可快速投产；生产规模随订单调整，租赁可灵活增减面积，避免自建厂房的产能闲置风险；部分产业园区提供“厂房租赁+ 配套服务”（如污水处理、电力增容），可降低企业运营成本。
- 检测检验/ 技术服务类项目
- 具体场景：第三方检测实验室、产品认证中心、计量检测中心、工业设计服务中心等。
- 适配原因：业务核心是专业设备与技术人员，场地需求集中于实验室与办公区，租赁载体可满足；检测机构需靠近客户集群（如制造业基地），租赁可灵活选址；项目前期投入以设备为主，租赁可优化资金结构。
- 光伏发电项目
- 具体场景：工业园区分布式光伏、屋顶光伏电站、农场光伏电站项目等。
- 适配原因：此类项目核心资产是光伏组件、逆变器等发电设备而非土地厂房，租赁园区屋顶、闲置工业用地等载体可快速落地建设；项目装机规模可随租赁载体面积、用电需求灵活调整，避免土地自建的资源闲置风险；部分产业园区提供“场地租赁+ 电力消纳配套”（如就近并网、园区直供），可提升光伏电力利用效率，降低项目运营与并网成本。
（二）不适配租赁房产的项目类型
1.重资产生产类：如钢铁、化工、水泥等，对厂房结构、配套设施（如大型储罐、专用管线）要求特殊，且需长期稳定的生产载体，通常自建厂房。
2.特殊行业类：如核工业、危险品生产、军工配套等，对场地产权、安全资质有严格要求，需自有产权并通过专项审批。
二、权属及土地用途
（一）直租/转租
- 产权人直租：是否合法拥有相应的土地使用权和房屋所有权并持有相应的不动产权证书；
- 转租/授权出租：是否拥有产权人授权出租方进行出租的授权委托书/同意转租的确认/证明文件；
- 若涉及集体土地、划拨地等特殊土地性质，出租及使用需符合相关法律法规及政策要求。（监管规则适用指引——发行类第4号、第6号）
（二）产权纠纷及限制
- 租赁房产是否存在产权纠纷导致影响使用的情形；
- 是否存在查封等限制交易情形；
- 是否存在抵押的情形；
- 是否存在设立居住权的情形。
（三）土地用途
- 租赁房产的土地用途需与募投项目规划一致。例如，若土地性质为工业用地，募投项目需为工业生产、研发等符合工业用途的活动，不得用于商业、住宅等其他用途。
三、租赁合同注意事项
（一）租赁合同是否有效
- 有权处分/有相应民事行为能力；
- 意思表示真实，无欺诈、胁迫、重大误解；
- 不违反法律、行政法规的强制性规定、公序良俗；
- 租赁合同应明确租赁期限、租金、用途、续租条款等关键内容，且符合《民法典》等法律法规规定；
- 未办理租赁备案手续一般不影响合同效力，但建议及时补办以避免潜在风险。
（二）租赁期限及续约条款
- 为保障募投项目实施，一般租赁期限不宜太短，建议至少2年以上，如涉及固定设备铺设或需要覆盖更长的研发/实施周期等则相应更长（5年以上）。光伏发电项目一般租期达到20年。
- 租赁合同应包含优先续租条款，即到期后优先向公司续租。民法典第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
（三）租赁用途
- 合同中可以约定擅自改变用途的约定解除权，《民法典》第七百一十一条也规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
四、搬迁问题
- 对房屋功能设计有无特殊要求；
- 是否涉及不可拆卸或不易拆卸的大型生产经营设备；
- 区域内替代性待租房屋供应是否充足；
- 是否涉及环评及备案手续；
- 如提前终止，测算搬迁费用、其他大额支出等对生产经营及财务数据的影响。
1.租赁稳定，租赁关系正常，出租方出具《确认函》确认无纠纷等事项，如确认租赁关系一切正常，不存在无故提前解除或终止合同事由，不存在任何纠纷或潜在解纷，且明确发行人及其子公司与出租方的租赁合同期限届满后，发行人及其子公司具有优先承租权。
2.如未来不能续期/提前终止租赁，不涉及房屋特殊设计，不涉及不易拆卸的大型生产经营设备，公司根据自身的实际情况，在当地类似地段寻找新的租赁场所无实质性障碍，不会对公司的生产经营/募投项目的实施产生重大不利影响。
五、其他问题
1.关联交易：涉及关联交易的，按照关联交易的要求执行（必要性、合理性、公允性、真实性等）。
2.环保与规划：募投项目需符合当地环保政策和城市规划要求，租赁房产需满足相关环保标准和建设规划条件，符合消防、安全等规定。
3.违章建筑：根据司法解释，租赁违章建筑，租赁合同无效。
4.拆迁：租赁房产有无被列入拆迁规划、城市更新计划等。
