房产已抵债给他人,还会被执行吗?

       在债务清偿时，常有当事人选择“以房抵债”的方式：即债务人将其名下房产直接转让或交付给债权人，用以冲抵所欠款项。如果债务人还有其他债务，并被其他债权人申请强制执行，其“以房抵债〞行为是否可以对抗执行？

       《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

       由此，需分两种情形讨论。

       第一种情形，是已经办理过不动产过户登记。原则上，可以对抗执行。但若属于被执行人与他人恶意串通，转移财产，如通过不合理低价抵债，则申请执行人可以提起债权人撤销权诉讼，撤销房产过户行为。

       此种情形下还有一种例外情况，适用于被执行人为企业。若该被执行企业在法院受理破产申请前6个月内，在资不抵债的情况下，将其名下房产转让给个别债权人抵债，破产管理人可以请求法院对个别清偿行为予以撤销。

       第二种情形，是未办理不动产过户登记。此种情形在实践中的处理有争议。从法理上讲，没有办理不动产过户登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人不享有物权期待权，不能够对抗强制执行。因为，对买受人物权期待权的保护，其理念是物之交付的债权优先于金钱债权，但“以房抵债”的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权来实现。最高院（2022）最高法民再126号民事判决书，便是持这一观点。

       但实践当中，有很多法院参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认为只要在人民法院查封之前，符合下列条件，抵债房产便可以对抗执行。

       一、双方已签订合法有效的抵债协议；二、受让人已合法占有该不动产；三、受让人对被执行人的债权合法有效且抵债数额与房屋价值相当；四、非因受让人自身原因未办理过户登记手续。

       人民法院案例库案例《山西中某钢融资再担保公司与太原某融资担保公司案外人执行异议案》（入库编号：2024-17-5-201-004）、《柴某贝、付某杨诉李某等案外人执行异议之诉案》（入库编号：2025-07-2-471-001），便是持这一观点。

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