2月2日晚，上海抛出一颗楼市重磅炸弹：
由官方牵头收购二手房，用于保障性租赁住房，首批试点覆盖浦东、静安、徐汇三大核心区。
消息一出，全网哗然，有人说这是救市大招，也有人疑惑，收购二手房远比收新房麻烦，上海为什么非要自讨苦吃？
其实这事真不是简单救市这么简单，而是官方释放出了一个信号：
房地产最难的深跌期已经过去，市场正在从探底转向企稳。
但别想多了，企稳不代表暴涨，这是两个完全不同的概念。
先说说上海这波操作的反常之处，不是收购新房，而是二手房，这远比我们想象中难。
大家都知道，之前各地救市收房，大多找开发商批量收购库存新房，毕竟是B端对B端，一对一谈判、打包议价，简单高效，还能快速去库存。
但二手房不一样，面对的是成千上万的C端房东，每个人的心理预期都不同：
有人急着置换愿意让利，有人不急售就死咬报价，根本没法批量议价。
更麻烦的是，哪怕同一个小区，不同楼层、朝向、装修的房子，估值都不一样，关键是，个人房东不会像开发商那样割肉甩卖，想以低价批量收房，难上加难。
明知麻烦，上海还非要做，核心只有一个：官方已经精准判断，上海楼市的底，到了。
甚至这笔买卖，对官方来说，稳赚不赔。
核心底气来自两个字：租售比。
目前上海市区不少二手房的租售比已经达到2.5%左右，位置好的老破小甚至达到3%。
这个数字看似不高，但放在当下的利率环境里，已经非常有吸引力了。
我们可以做个直观对比：
截至2026年2月3日，1年期国债收益率仅1.3018%，10年期国债收益率也才1.8282%，就连3个月期国债的发行利率，也只有1.24%。
也就是说，官方收购这些二手房，拿来做保租房，长期运营的收益率，比买国债还高。
对地方政府来说，每年都有硬性的保租房考核指标，之前要么新建，要么回购旧房，新建不仅耗时久，还会增加楼市库存，容易冲击市场，加上一线城市实在没啥地块了。
而直接收购市面上的二手房，不仅速度快、房源位置更成熟（老破小大多配套完善、交通便捷），还能盘活存量市场，不新增供给压力，简直是一举多得。
更重要的是，地方政府的融资成本极低，在银行存款利率动辄不到1%的当下，与其让资金闲置，不如投入到租售比稳定的二手房领域。
既能完成保租房任务，又能获得长期稳定的收益，缓解财政压力，何乐而不为？
从收购标准就能看出上海的野心，不只是为了完成保租房指标，更是为了激活整个二手房市场的流动性。
以浦东的细则为例，明确收购标准：
单套70平米以下、2000年以前建成、总价不超过400万的二手房。
重点面向有置换需求的房东，且优先选择愿意购买浦东一手房的业主。
熟悉上海楼市的人都知道，这类老破小，占据了上海二手房市场70%以上的份额。
官方给老破小托底收购，相当于给这部分房东一个安全垫，让他们敢于卖房、放心置换，进而带动改善需求释放。
要知道，上海楼市当下的核心痛点，就是800万-1000万的中产改善需求释放缓慢，置换链条卡壳。这波政策，就是要打通这个堵点。
上海的这波操作，不是孤立的，而是整个楼市回暖的一个缩影。
最近一线城市的成交数据，已经给出了最直观的佐证：全国楼市看北上广深，而这四个城市，1月份集体交出了亮眼的成绩单。
先看上海本身：1月份二手房累计成交22834套，同比上涨23%，已经连续三个月突破2.2万套大关，多个交易日单日成交破千套，创下近五年来同期最高水平。
二手挂牌量也连续9个月回落，市场供需正在趋于平衡。
北京紧随其后：去年12月24日出台楼市新政后，今年1月二手房网签量达到15082套，创下近五年同期新高，连续两个月突破1.5万套荣枯线。
政策红利已经开始显现，链家数据显示，新政出台后一个月，北京链家交易量较之前增长33%，带看量、新增客源量均明显上升。
深圳也不甘示弱：1月份二手住宅网签量5281套，环比上涨6.9%，同比上涨16%，是2025年4月以来的最高成交纪录，热门板块业主的心理预期已经开始回升，报价不再一味下跌。
广州同样回暖：据广州房地产中介协会统计，2026年1月全市二手住宅网签8881套，天河、番禺、黄埔等核心区域活跃度显著回升，成交量环比、同比均实现正增长。
不止是二手房，资本市场也给出了积极反馈。
2月3日，房地产板块强势拉升，京投发展、城建发展直接涨停，华夏幸福、大龙地产等纷纷高开。
综合这一切信号，我们可以明确判断：楼市最难的时刻，真的过去了。
那些房价大幅跳水、业主恐慌抛售的案例会变的越来越少。
毕竟租售比已经趋于合理，官方敢于下场托底都是实实在在的支撑。
但必须清醒地认识到：企稳不等于暴涨，深跌过去不代表房价会反弹上涨。
首先，当前的成交回暖，有明显的阶段性因素。
春节前是传统的置换旺季，很多观望已久的购房者，赶在春节前订好来，带动成交量阶段性上升。
其次，我们有过前车之鉴，2025年924新政后，楼市也曾反弹过半年，当时很多人以为见底了，结果后续又出现回调，狠狠打了一波脸。
所以哪怕未来几个月成交持续回升，也不能断定市场已经反转，毕竟楼市复苏需要长期的需求支撑。
更核心的是，房价上涨的根本动力，也就是居民收入，并没有明显提升。
在收入预期不稳定的情况下，大多数人买房会更加谨慎，刚需会入场，但投机性需求很难再回来。
而且租售比虽然趋于合理，但距离国际公认的3%-5%的合理区间还有差距，房价缺乏持续上涨的基础。
说到底，未来楼市的大趋势，会是稳字当头：急跌空间已经不大，毕竟租售比和官方托底摆在那里。
但上涨空间也有限，收入增长乏力、需求释放缓慢，决定了房价很难再回到过去的暴涨模式。
