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我把2026年楼市拆成三张表:二手房、政策、财报——目前答案依然有点冷

2026-08-12 10:31:42

我把2026年楼市拆成三张表:二手房、政策、财报——目前答案依然有点冷

1月的数据把“回暖”这两个字拆开看：二手房的“量”在抬头，但“价”还趴着；政策在“减负”，却远没到“强刺激”；房企财报更像一面镜子——把行业的真实体温照得很清楚。

开场：别问楼市回暖没回暖，先把三张表摆上来

过去几年，楼市最容易制造幻觉的两个词：“热了”和“稳了”。

热，可能只是成交“回到正常呼吸”；稳，可能只是跌幅“没那么吓人”。

所以我干脆把2026年1月的楼市拆成三张表：

表一看二手房：量与价到底谁先动？

表二看政策：到底是“刺激”，还是“减压”？

表三看财报：房企活得怎么样，现金流说了算。

答案很冷，但更接近真相。

第一张表：二手房——“量”回来了，“价”还没醒

先看全国“温度计”。中指口径的百城数据，1月新房均价继续小幅上涨，但二手房均价仍在下跌，只是跌幅收窄：

新房：17114元/㎡，环比+0.18%，同比+2.52%()

二手房：12905元/㎡，环比-0.85%，同比-8.67%()

这组数字要翻译成人话就是：

“新房靠结构（高端盘）撑住了面子；二手房还在用价格换成交，但砍价没有之前那么狠。”

再把“量”放上来，你会更直观地看到“量价背离”：

表一｜二手房：一线成交抬头，但价格仍在筑底

城市	2026年1月二手成交/网签（公开口径）	你该怎么读
上海	22834套（含商业），连续第3个月破2.2万套	成交热度上来了，而且是“明显的上来”
北京	15082套二手住宅网签	连续多月维持在较高区间，“回暖通道”仍在
广州	8881套（统计周期12/26-1/25），环比+1.07%	淡季不淡，但力度偏温和
深圳	二手网签同比+25%，环比+7%	“恢复性成交”很明显，但仍谈不上价格反转

你会发现：

重点城市二手成交确实在抬头（尤其是上海这种“连续破2.2万套”的量级）。

但与此同时，百城二手价格仍是环比下跌，且一线城市二手价格跌幅也不小。比如中指百城里，上海二手环比-1.22%，北京二手环比-1.28%。

所以我对“回暖”的定义非常克制：

现在是“成交修复期”，不是“价格反转期”。成交回升更多来自：价格让步、税费/利率下降带来的交易效率提升、以及部分核心城市的信心修复；但价格要反弹，需要更强的预期锚和更强的需求端政策。

第二张表：政策——动作不少，但多是“减负”，不是“强刺激”

很多人对政策的误判在于：

把“持续优化”当成“强力刺激”。

2026年1月的政策确实密集，但主线更像三句话：

降成本（税、贷、工具利率）

去库存（收购存量房、城市更新、商办去化）

保交付与风险隔离（白名单、融资协调机制）

表二｜从中央到地方：有动作，但“牌”没出到最狠

层级	1月代表性政策	作用更像什么
财政部 / 税收端	个人卖房增值税：持有不足2年按3%征收，满2年免征，2026-01-01起施行	降低二手交易税负、提高流动性，但不是直接“送钱买房”
国家税务总局 + 住房城乡建设部	换购住房个税退税延续至2027年底	改善型换房减压，力度偏“精准”
中国人民银行	下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点（再贷款一年期降至1.25%）	给金融端“降成本”，支持特定方向，但并非全面刺激购房
国家金融监督管理总局	商业用房购房贷款最低首付比例统一下调至不低于30%	商办去库存的结构性支持，对住宅成交拉动有限
部委定调	住房城乡建设部会议释放：控增量、去库存、优供给；推进收购存量商品房用于保障性住房等；强调白名单作用	核心仍是“消化存量、稳交付、建新模式”
地方样本（供你判断力度）	北京：放宽非京籍购房年限、二孩及以上五环内可多买一套、二套公积金首付降至25%	一线也在松，但仍是“边际优化” ，不是“全面放开”
地方样本（更直接的补贴）	银川：新房补贴200元/㎡，“以旧换新”补贴300元/㎡（面积上限170㎡）	地方用真金白银拉需求，但属区域性，不具全国扩散效应
地方样本（公积金加码）	沈阳：“商转公”贷款比例上限提高到房价80%	典型“降月供、减压力”路径

把这张表读完，你会更容易得出第一个结论：

政府确实在做事，但主要是“减负”和“去库存”，距离“强刺激”仍有一段距离。

所谓“强刺激”，在市场语境里通常至少包括两类“硬牌”：

需求端硬松绑：比如一线核心区更大范围、实质性的限购松动（不是边角修补）。

全国性金融补贴：比如更具普惠性的购房贴息/财政补助，把“观望成本”直接打掉。

而目前，你能看到的是：政策在加，信号在稳，但还没到“一次性给足”的强度。

第三张表：财报——万科的亏损不是“个案”，而是周期的回声

如果说成交数据能制造情绪，政策能制造预期，那财报更残酷：它不讲情绪，只讲结果。

表三｜典型房企：利润、销售、化债，哪个都不好打

房企	最新披露要点	读法
万科	2025年预计归母净利润亏损约820亿元，扣非亏损约800亿元	这是行业“旧模式出清”的标志性事件之一：结算规模下滑、毛利承压、减值吞噬利润，压力仍在延续
保利发展控股集团股份有限公司	2025年预计归母净利约10.26亿元，同比大降；并计提资产/信用减值约69亿元	央国企也不轻松：靠计提“把雷一次埋掉”，利润被压，但更强调安全垫
招商局蛇口工业区控股股份有限公司	2025年归母净利预计10.05亿-12.54亿元，同比下降69%-75%	还能盈利已属“塔尖”，但盈利质量下降很直观
龙湖集团	2025年合同销售631.6亿元；经营性收入285.4亿元	开发端继续收缩，经营性业务成“稳压器”，但销售下行仍在拖着行业
碧桂园	境外债务重组推进：目标最多减少债务116亿美元（披露为关键进展/框架共识）	行业逻辑正在从“冲规模”转向“活下来”，化债成为主旋律

看完这张表，你会自然得到第二个结论：

没有强刺激，行业只能靠“慢修复”——而慢修复最怕的就是：预期一旦再转弱，成交回升也会很脆。

结论：我只下三条判断

结论一：强力刺激还没来

政策密集，但更多是税费减负、结构性金融工具、去库存与风险隔离。

市场真正期待的“两张硬牌”（一线核心区更大范围松绑、全国性购房贴息/补贴），目前仍未出现。

结论二：二手房“量”有抬头，但“价”仍在筑底

重点城市成交能回升，说明需求并没死；但百城二手价格仍在下行、跌幅只是收窄，说明买方仍掌握定价权。

量先修复、价后修复——这是典型筑底阶段的结构。

结论三：如果2—3月（全国两会窗口）仍无更强政策，2026很可能继续“同比下行的第五年”

2026年全国两会时间已明确：政协3月4日、人大3月5日开幕。

我的推演逻辑很简单：

现在的成交改善，更多是“修复”，不是“新增需求爆发”；

财报压力说明房企端很难自发发动新一轮扩张；

一旦二季度前缺乏更强的需求端政策，成交的修复就可能被季节性与预期波动打断，全国范围“量、价同比继续下行”的概率会明显上升。

结尾

楼市不是没在变好，而是变好的方式很“慢”、很“冷”。

成交回升不等于反转，跌幅收窄不等于见底，政策在发力不等于“出大招”。

真正的拐点，从来不是“数据好看了”，而是——预期被一次性锚定了。

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