导 读 每周二晚9：00定期更新，为读者提供置业参考，数据均为二手房合同签约7天内。
南山区二手房市场上周成交态势基本保持平稳。其中，以恒裕滨城二期170平米改善型大平层为代表的豪宅价格已逐步企稳，在此带动下，次新楼盘的成交量随之走高，市场关注点主要集中在深铁懿府、招商玺家园、华润城润玺、前海时代CEO公馆及九榕台等项目。
值得特别提及的是招商玺家园的表现。该楼盘于2026年1月1日前备案的房源，在两年内转让可免征增值税，这一政策窗口吸引了市场关注。令人意外的是，即便在1月底业主不再承担大额增值税的情况下，买家仍愿意出价至此前业主的净得价位，显示出较强的购买意愿和承受力。
综合来看，市场上改善型需求持续释放，四房户型的成交量呈现明显上升趋势。（少许敏感数据未公开）科技园：
2026.2.2日核心成交案例：
大冲城市花园3A栋（17楼）B户型，125㎡南北通透三房以 1123万元 成交，住家装修，客厅、餐厅双阳台，挂盘价为1280万元，成交周期3个月，议价率为12.26%。
户型价值解读：
在售的125㎡户型分为两种主流结构：
1. 稀缺“南北通透3+1户型”：主要分布于1A栋A、1B栋A/B、2栋A、3A栋A/B、3B栋B、8A栋A这8个特定位置。
此类户型通透性佳，具备拓展空间（+1房），市场价值通常高于同类面积产品。
2. 常规竖厅三房户型：通透性相对一般，成交价低于通透户型
本次成交的3A栋B户型属于上述稀缺的南北通透户型，为其价格提供了基本面支撑。
近期市场价格对比与分析：
1. 底部确认，价格企稳：与2025年12月19日成交的同面积竖厅三房（18楼，1008万元）相比，本次成交价已显著脱离前期底部。与2025年12月26日成交的同为南北通透户型的8A栋22A房（1120万元）相比，价格亦稳中有升，显示该户型价格平台已基本筑牢。
2. 市场参照系：2025年12月成交的8A栋房源（1120万）具有重要市场意义。该房源因楼间距与视野优势，放盘后迅速被市场接受，其成交价为同类产品树立了明确的市场锚点。本次3A栋房源以1123万成交，进一步验证并巩固了这一价格水平。
3. 当前市场状态：根据最新观察，目前该小区南北通透户型的有效挂盘价格普遍已不低于1200万元。前期（2025年11月底左右）由急售业主释放的多套低价“笋盘”已被市场迅速消化，市场供应结构回归常态。
核心地段具备稀缺产品力的资产，当价格调整至合理区间（如1120万-1123万水平）时，市场需求明显可以承接。
成交主要集中在2房，改善4房成交量增加
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