【亦周地产】受去年同期为春节的影响,楼市成交同比正增长;首批商业不动产REITs已申报至交易所 | 中银 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年2月3日发布的报告《受去年同期为春节的影响，楼市成交同比正增长；首批商业不动产REITs已申报至交易所——房地产行业第5周周报（2026年1月24日-2026年1月30日）》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

新房成交面积同环比均由负转正；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅扩大；新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。

新房成交面积环比增速由负转正，因去年同期是春节，同比增速大幅提升。40个城市新房成交面积178.1万平，环比上升15.9%，同比上升240.1%，同比增速较上周提升279.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为21.6%、21.5%、0.4%，同比增速分别为487.2%、196.5%、145.8%，同比增速较上周分别提升511.1、235.8、200.9个百分点。

二手房成交面积环比由正转负，因去年同期是春节，同比增幅扩大。18个城市二手房成交面积179.9万平，环比降低5.6%，同比上升793.2%，同比增幅较上周扩大775.1个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-0.6%、-7.4%、-6.9%，同比增速分别为1121.4%、864.9%、359.4%，同比增速较上周分别提升1092.7、853.4、349.4个百分点。

新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。12个城市新房库存面积11316万平，环比增速为0.2%，同比增速为-5.9%；去化周期17.6个月，环比下降0.05个月，同比上升4.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.3、14.2、65.1个月，一、三四线城市环比分别下降0.2、3.2个月，二线城市环比上升0.1个月，一、二、三四线城市同比分别上升4.2、4.1、29.0个月。

土地市场同环比均量价齐跌；溢价率同环比均上升。百城全类型成交土地规划建面651.2万平，环比下降40.0%，同比下降56.0%；成交总价99.1亿元，环比下降40.2%，同比下降78.0%；楼面均价1522元/平，环比下降0.5%，同比下降50.1%；溢价率3.6%，环比上升2.8个百分点，同比上升1.9个百分点。

房企国内债券发行量环比下降。房地产行业国内债券总发行量72.4亿元，环比下降34.7%。总偿还量83.2亿元，环比下降56.5%，同比上升89.5%（前值：269.7%）；净融资额-10.8亿元。

板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周下降7.4pct，相对收益（相对沪深300）为-2.3%，较上周下降8.1pct。房地产板块PE为26.25X，较上周下降0.05X。

1）根据上交所官网，1月29日-30日，已有8只商业不动产REITs申报至交易所（分别为华安锦江商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业、国泰海通砂之船商业、华安陆家嘴商业、华夏凯德商业、华夏银泰百货商业、华夏保利发展商业不动产REITs），预计募集总额314.7亿元，涵盖酒店、写字楼与配套商业、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等多种商业业态，原始权益人有保利发展、上海地产、陆家嘴、凯德投资、银泰百货、锦江国际、唯品会、砂之船（西安）。

2）根据财联社报道，多家房企目前已经不被监管部分要求每月上报“三条红线”指标，不过部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。2020年8月，监管部门为控制房企有息负债规模，对房企设置了融资“三条红线”，不过近几年基本已经不被提及。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

    1.1 重点城市新房成交情况跟踪

    1.2 重点城市新房库存情况跟踪

    1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

2 百城土地市场跟踪

    2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

    2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

3 本周行业政策梳理

4 本周板块表现回顾

5 本周重点公司公告

6 本周房企债券发行情况

7 风险提示

8 附录

本周（第5周：1月24日-1月30日）相比于上周，新房成交面积同环比均由负转正；二手房成交面积环比由正转负、同比增幅扩大；新房库存面积环比由负转正、同比降幅收窄；一、三四线城市新房库存面积去化周期环比下降、同比上升，二线城市新房库存面积去化周期同环比均上升。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周40个城市新房成交套数为1.8万套，环比上升14.0%、环比由负转正，同比上升294.3%、同比由负转正；新房成交面积为178.1万平方米，环比上升15.9%、环比由负转正，同比上升240.1%、同比由负转正。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.5、0.7、0.6万套，环比增速分别为10.7%、17.5%、12.7%，同比增速分别为514.3%、238.3%、243.0%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为49.4、87.5、41.2万平方米，环比增速分别为21.6%、21.5%、0.4%，同比增速分别为487.2%、196.5%、145.8%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

12个城市新房库存套数为137.5万套，环比增速为0.1%，同比增速为-9.4%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为55.0、77.9、4.7万套，环比增速分别为0.2%、0.1%、1.0%，同比增速分别为-9.8%、-10.8%、2.3%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为30.4、6.3、13.6、4.8万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为0.7%、0.2%、-0.9%、-0.4%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-13.6%、-0.1%、-2.3%、-15.3%。

在新房库存套数去化周期方面，12个城市新房库存套数去化周期为17.2个月，环比下降0.05个月，同比上升2.8个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为17.2、14.1、78.9个月，一线、三四线城市环比分别下降0.1、3.6个月、二线城市环比上升0.2个月，一、二、三四线城市同比分别上升2.3、2.9、37.5个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为37.6、6.9、10.7、23.3个月，上海、深圳环比分别上升0.1、0.4个月，北京、广州环比分别下降0.8、0.3个月，北京、上海、广州、深圳同比分别上升4.6、0.5、0.6、14.7个月。

12个城市新房库存面积为11316万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-5.9%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为5914、4826、576万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为0.1%、0.2%、1.0%，同比增速分别为-7.5%、-5.1%、4.1%。

在新房库存面积去化周期方面，12个城市新房库存面积去化周期为17.6个月，环比下降0.05个月，同比上升4.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.3、14.2、65.1个月，一、三四线城市环比分别下降0.2、3.2个月，二线城市环比上升0.1个月，一、二、三四线城市同比分别上升4.2、4.1、29.0个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周18个城市二手房成交套数为2.0万套，环比下降2.0%，同比上升795.0%；成交面积为179.9万平方米，环比下降5.6%，同比上升793.2%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为0.5、1.1、0.3万套，环比增速分别为-0.1%、-1.3%、-6.8%，同比增速分别为1180.2%、729.1%、407.8%；一、二、三四线城市成交面积分别为49.0、93.3、37.6万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为-0.6%、-7.4%、-6.9%，同比增速分别为1121.4%、864.9%、359.4%。

土地市场方面，我们选取2026年第4周 (1月19日-1月25日)的数据，土地市场同环比均量价齐跌。从城市能级来看，一线城市环比量跌价涨、同比量涨价跌，二线城市环比量跌价涨、同比量价齐跌，三线城市同环比均量价齐跌；一线城市溢价率环比增速不变、同比下降，二线城市溢价率同环比均下降，三线城市溢价率同环比均上升。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为651.2万平方米，环比下降40.0%，同比下降56.0%；成交土地总价为99.1亿元，环比下降40.2%，同比下降78.0%；成交土地楼面均价为1521.5元/平，环比下降0.5%，同比下降50.1%；百城成交土地溢价率为3.6%，环比上升2.8个百分点，同比上升1.9个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为87.9、137.3、426.0万平方米，一、二、三线城市环比增速分别为-21.4%、-73.0%、-8.4%，同比增速分别为151.2%、-74.5%、-53.0%；一、二、三线城市成交土地总价分别为9.7、48.6、40.9亿元，一、二、三线城市环比增速分别为79.9%、-57.3%、-12.5%，同比增速分别为-85.3%、-76.2%、-77.5%；一、二、三线城市平均楼面价分别为1098.2、3535.0、959.7元/平，一、二、三线城市环比增速分别为128.7%、58.0%、-4.6%，同比增速分别为-94.2%、-6.5%、-52.1%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.0%、1.4%、4.6%，一线城市环比增速不变、二线城市环比下降0.9个百分点、三线城市环比上升4.5个百分点，一线城市同比下降8.5个百分点、二线城市同比下降1.2个百分点、三线城市同比上升3.9个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为102.3万平方米，环比下降24.0%，同比下降78.4%；成交住宅土地总价为52.5亿元，环比下降50.9%，同比下降84.1%；成交住宅土地楼面均价为5133.3元/平方米，环比下降35.3%，同比下降26.4%；百城成交住宅类用地溢价率为4.5%，环比上升4.5个百分点，同比上升0.8个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周二、三线土地建筑面积分别为62.7、39.5万平米，二、三线城市环比增速分别为-14.4%、-35.6%，二、三线城市同比增速分别为-52.3%、-88.1%；二、三线城市住宅类成交土地总价分别为35.4、17.1亿元，二、三线城市环比增速分别为-53.8%、-43.5%，二、三线城市同比增速分别为-76.8%、-88.4%；二、三线城市住宅类平均楼面价分别为5649 、4316元/平，二、三线城市环比增速分别为-46.0%、-12.3%，二、三线城市同比增速分别为-51.5%、-3.0%；二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为3.7 %、5.9%，二、三线城市环比分别增加3.7、5.9个百分点，二线城市同比下降3.2个百分点、三线城市同比上升5.7个百分点。

中央

住建部：规范住房城乡建设领域信用信息归集，明确2026年6月底及年底两大阶段工作目标。

财联社：多家房企不再被要求每月上报三条红线指标，仅部分出险房企需向属地专班组定期汇报相关财务指标。

央行：中国人民银行发布数据显示，2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%。

地方

深圳：商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

湖南：2026年计划收购200万平米存量房作保障房，装配式建筑年产值拟破5000亿元、占比达65%。

广州：十四届人大五次会议披露2026年施政重点，将从去库存、保租房、品质提升等多方面稳定房地产市场。

天津：上调公积金贷款最高限额，首套提至120万二套提至100万，多子女家庭额度进一步提高，2月1日起施行。

南京：发布新政，推动库存商品房全纳入房票超市，推行全城通兑及电子房票，同时放宽公积金相关政策。

上海：上海宣布延长《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》有效期至2031年1月27日。

本周（1月24日-1月30日），在大盘表现方面，上证指数收于4118点，较上周下降18.22点，涨跌幅为-0.4%；创业板指收于3346点，较上周下降3.15点，涨跌幅为-0.1%；沪深300指数收于4706点，较上周上涨3.84点，涨跌幅为0.1%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为石油石化、通信、煤炭，涨跌幅分别为8.0%、5.8%、3.7%；涨跌幅靠后的行业依次为国防军工、电力设备、汽车，涨跌幅分别为-7.7%、-5.1%、-5.1%。

板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周下降7.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-2.3%，较上周下降8.1pct。房地产板块PE为26.25X，较上周下降0.05X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为新城控股、招商蛇口、滨江集团，涨跌幅分别为11.4%、7.1%、5.7%，涨跌幅靠后的三家公司依次为绿地控股、万科A、华侨城A，涨跌幅分别为-3.5%、-1.4%、0.0%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金茂、旭辉控股集团、融创中国，涨跌幅分别为21.8%、21.2%、17.5%，涨跌幅靠后的三家公司依次为美的置业、中国海外发展、碧桂园，涨跌幅分别为3.7%、3.9%、5.4%。

股权变动公告：

新大正：通过发行股份及支付现金的方式购买嘉信立恒75.2%股权。

东望时代：股东新岭科技持有公司股份3878万股，占公司总股本的4.6%。减持公司股份不超过1013万股，占公司总股本的1.2%。

天地源：控股股东高新地产持有公司股份总数4.9亿股，占公司总股本的57.5%。高新地产本次质押公司股份5300万股，累计质押股份2.5亿股（含本次），占高新地产持有公司股份总数的50.0%，占公司总股本的28.7%。

盈新发展：公司拟以现金5.2亿元收购长兴半导体公司60%股权。

高管变动公告：

华侨城A：倪明涛先生因个人原因辞去公司副总裁职务，离任后将不再担任公司任何职务。

第一服务控股服务：金纯刚先生辞任执行董事，王松先生被任命为执行董事。

经营数据公告：

祈福生活服务：售出部分白银并购入800安市未分配金条，价格约3.2千万港元。

天健集团：2025年第四季度新签约订单合计55个，共3.6亿元人民币。签约未完工订单224个，合计194亿元人民币。

光明地产：2025年10-12月，公司签约面积为14.8万平方米，同比下降15.8%。权益签约面积为9.7万平方米，同比下降33.7%。公司签约金额为14.8亿元，同比下降15.8%。权益签约金额为11.8亿元，上年同期为13.6亿元，同比下降13.2%。

其他重要公告：

金融街：2026年度第一期中期票据总发行规模14亿元，期限三年，发行利率3.05，发行价格100元/百元面值。

本周房企国内债券总发行量环比下降，总偿还量同比上升、环比下降。2026年第5周（1月24日-1月30日）房地产行业国内债券总发行量为72.4亿元，环比下降34.7%。总偿还量为83.2亿元，环比下降56.5%，同比上升89.5%（前值：269.7%）；净融资额为-10.8亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为绿地集团、中海宏洋地产、MEL，发行量分别为10.0、10.0、8.1亿元。本周债券偿还量最大的房企为首开股份、美的置业、保利发展，偿还量分别为21.0、14.4、9.0亿元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。