国家队下场收购二手房，房价会上涨吗？
近期上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点工作，浦东、静安、徐汇三区率先落地实施，中国建设银行同步为试点项目提供专项金融支持，
很多人一看到“官方下场收房”，第一反应就是：房价是不是要被托起来了？上海房价是不是要涨了？
首先可以非常肯定的告诉大家，上海的房价即使出现上涨，那也不是因为现在收购二手房用作保障性住房所导致的，
原因很简单，因为收购存量房用作保障性住房的规模太小，而且上海这套模式虽然能跑通，但条件太苛刻，很难大范围的进行收购，去库存。
根据官方披露信息，
浦东优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套70平方米以下、总价不超过400万且产权清晰的二手房；
静安、徐汇则围绕核心商圈、轨交站点周边小户型收购，且优先对接有区内置换需求的业主，
从这些限制条件就可以感觉到收购的规模是有限的，或者说符合要求的小区是有限的。最起码并不是很多人想象中的大范围全城收购，
并且放眼全国来看，收购存量房用作保障性住房，上海也不是最先开始的，2025年就有超60个城市推进存量房收购用于保障房工作，
比如，武汉计划收购3000套、青岛计划收购1200套以上，其实目前多数城市收购存量房均以千套级起步，收购规模并没有大家想象中那么强烈，
本质原因还是因为，收购存量房所使用的综合资金成本与租金回报率天然错配，
也就是说租金收入完全无法覆盖收购的资金成本，规模越大，财政与国企的兜底压力就越重，这也是所有城市都不敢贸然大规模铺开收购存量房的根本原因。
因此单纯的指望地方进行大规模的收储，消化库存，然后推高房价，现在来看难度还是比较大的，
比如，央行在2024年5月份就已经批复3000亿再贷款用作收购存量房，直到现在也没有使用完，这就已经充分说明地方城市收储存量房的积极性并不高。
当然了，从我个人角度而言，我还是希望规模越大越好，因为最近两年，我一直在给大家强调，判断楼市企稳的指标之一就是地方城市开始大规模收购存量房，用作保障性住房，
因为这件事情如果能跑通的话，属于三方互利，
一是地方城市可以完成自己保障房的任务指标，
二是得以消化库存，提高房地产流动性，加速房地产市场止跌回稳，甚至是确定二手房定价权
三是对于被收购的业主而言，也是一个置换的好时机。
但目前来看，收购存量房用作保障性住房的模式，并没有彻底地跑通，各大城市的收购规模都非常有限，
不过上海的这一次收购，算是提供了一个全新的思路，
上海这次收购的目标就是核心区域的小户型，低总价房源，这些房源租金回报率比较高，这就可以靠稳定的租金回报率从根本上控制亏损幅度；
再通过房票监管制度，让业主卖旧买新、拉高区域内房地产流动性，同时也可以实现用高成交带来的税费增长，返补收购端的亏损，
也就是说严格筛选之下的收购项目可能有亏损、但从整个区域层面来看，靠拉动流动性和税收反哺达成相对平衡的效果。
这个模式一旦跑通，后续随着租金回报率被动提升，落地范围大概率会扩大，对房地产市场的托底助力也会更明显，
所以总结下来就是，上海官方收二手房，短期内对房价没影响，但上海收购模式形成了一个非常聪明的闭环，
最起码模式能够跑通之后，对于其他城市收购这种核心区域的高租金回报率的房源，提供了很高的一个借鉴性思路，这确实是有利于市场加速止跌回稳的，
说白了，现在的收购更多的还是为了房地产市场健康发展，因此这样的收购措施是非常值得肯定的，能够在一定程度上托住流动性，而非单纯的刺激房价。
