2026金三银四：上海二手房或迎近10年最强行情
一、市场信号：多重指标指向历史性拐点
2026年开年，上海二手房市场呈现出与往年截然不同的运行轨迹。截至2月初，市场已连续三个月成交量突破2.2万套，1月成交达2.28万套，同比增幅超24%，创下近5年同期新高。更关键的是，挂牌量出现持续性回落——全市挂牌总量已从峰值回落超20%，部分平台挂牌量连续9个月下降，供需关系正发生根本性转变。
这种"量跌价涨"的组合，在近10年上海楼市中极为罕见。以往"小阳春"行情多表现为"量价齐升"，而当前市场呈现的"量稳价升"特征，本质是供需格局重构的结果：经过长达数年的价格调整，房东惜售情绪明显增强，议价空间从4.46%收窄至3.73%，成交周期缩短至114天。市场正从"买方市场"向"买卖博弈"转变，价格底部支撑愈发坚实。
二、核心驱动：三大引擎助推行情爆发
1. 政策红利持续释放，置换链条加速打通
2026年初，上海楼市政策迎来密集落地期。2月2日，浦东、静安、徐汇三区正式启动收购二手房用于保障性租赁住房试点，总价400万以下、70㎡以下房源成为首批收购对象。这一政策精准对接"卖旧买新"的置换需求，通过政府收购打通市场堵点，为改善型需求释放提供流动性支撑。
同时，增值税减免、公积金利率降至2.6%、换房退税政策延长等组合拳持续发力，购房成本降至历史低点。政策"一次性给足"的定调，为市场注入强心剂，预计金三银四期间政策效应将进一步显现。
2. 库存去化超预期，供需关系逆转
当前上海二手房挂牌量已降至33.4万套左右，较2025年峰值下降超5万套。更关键的是，新增挂牌量出现断崖式下降——部分中介平台新增挂牌量同比降幅超30%。这种"净下降"态势，意味着市场正从"供过于求"转向"供需紧平衡"。
从结构看，300万以下刚需房源去化速度最快，部分板块优质房源已出现"一房难求"现象。随着低价房源被快速消化，剩余房源议价能力增强，价格底部逐步抬升。这种"去库存-价格企稳-信心修复"的正向循环，为金三银四行情奠定了坚实基础。
3. 业主心态转变，惜售情绪蔓延
经历了2023-2025年的深度调整，上海二手房价格已回调至2016-2017年水平，部分区域跌幅超30%。价格深度调整后，房东心态发生根本性变化：不再恐慌性抛售，而是选择"撤牌观望"或"由售转租"。
数据显示，当前上海部分"老破小"房源年化租金回报率已超3%，接近甚至超过部分理财收益。在"卖房亏损"与"持有收租"的权衡中，更多房东选择后者。这种惜售行为进一步减少了市场供应，强化了价格支撑。
三、行情预判：金三银四或创近10年新高
成交量：有望冲击3万套月成交
基于当前市场运行态势，结合历史季节性规律，2026年3-4月上海二手房成交量大概率突破2.5万套，不排除冲击3万套的可能。这一水平将创下2016年以来同期新高，甚至可能超越2020年疫情后反弹行情。
支撑逻辑在于：一是积压需求集中释放，2025年四季度以来市场观望情绪浓厚，金三银四是传统需求释放窗口；二是置换链条打通，政府收购+政策支持将激活改善型需求；三是价格企稳信号明确，购房者"买涨不买跌"心理将推动成交放量。
价格走势：结构性上涨为主
价格层面，预计金三银四将呈现"结构性上涨、整体企稳"的特征。核心区域、优质学区房、地铁房等稀缺资源可能率先反弹，涨幅或在3%-5%区间；而远郊、非核心板块仍以企稳为主，大幅上涨可能性较低。
需要强调的是，当前市场不具备普涨基础。经过深度调整，市场已进入"分化时代"，优质资产与普通资产的价格走势将明显分化。对于购房者而言，选对板块、选对房源比判断市场涨跌更为重要。
市场特征：近10年最健康行情
与2016年"暴涨"、2020年"反弹"不同，2026年金三银四行情可能呈现三个新特征：
一是成交结构更健康。刚需和改善型需求并重，而非投资性需求主导，市场基础更扎实。
二是价格波动更温和。政策托底+供需平衡，价格不会出现大起大落，更可能呈现"慢牛"格局。
三是政策环境更友好。当前政策以"稳预期、降成本"为主，而非"刺激需求"，市场运行更可持续。
这种"量价温和回升、结构持续优化"的行情，正是近10年上海楼市最缺乏的健康状态。
四、风险提示：理性看待"最牛行情"
尽管市场信号积极，但需警惕三个潜在风险：
一是政策边际效应递减。当前政策已基本"应出尽出"，后续政策空间有限，若市场预期过高，可能面临预期落空风险。
二是经济基本面制约。居民收入预期、就业市场等宏观因素仍是楼市根本支撑，若经济复苏不及预期，市场反弹持续性将受考验。
三是供应端压力。虽然挂牌量下降，但绝对量仍处高位，若金三银四期间新增挂牌量反弹，可能压制价格上涨空间。
综合判断，2026年金三银四上海二手房市场确实具备"近10年最强行情"的潜力，但"最强"更多体现在成交量的健康回升和价格的结构性企稳，而非普涨式暴涨。对于购房者而言，当前是刚需上车的较好时机，但不宜过度追高；对于房东而言，合理定价、把握窗口期是关键。
（注：本文基于当前市场数据和行业分析撰写，实际市场表现可能因政策、经济等因素变化，投资需谨慎）
