上海启动二手房收储转保障房?会起到什么效果?

上海启动二手房收储转保障房？会起到什么效果？

作者：下载知识星球app找齐俊杰的粉丝群

最近上海传来了最新消息，官宣收购二手房做保租房，首批试点区域就在 3 个行政区，分别是浦东新区、静安区和徐汇区。主要由国企牵头，按照 “政府引导、市场运作、自愿参与” 原则，来推进这项工作。

首先是浦东新区，会优先考虑收购内环内，2000 年以前建成，单套建筑面积 70 平方米以下，总价不超过 400 万元，而且产权必须清晰的二手房源。但原业主卖房之后，只能拿到房票，然后用这个房票，去购买浦东新区内的一手商品房，相当于带有新房促销的效果。

静安区的政策是，侧重收购产权清晰、总价适中的小户型住房，优先考虑有意愿置换本区商品房，尤其一手房的产权人，说白了还是新房促销导向，而且还要求地理位置，优先考虑重点产业园区、核心商圈和轨道交通站点 3 公里辐射圈内的房子，而且还会采取 “片区式收储为主、零散收购为辅” 的策略。

只有徐汇区是没有明确的提出，要绑定置换和其他要求，只是明确了收购的房源经标准化装修后，会纳入保租房统一运营，租金将按市场价的 70%-80% 来定。

那么钱从哪里来，政策说的是，首期安排了区级财政资金注入，并通过银行贷款融资来扩充资金规模。

老齐认为上海这个政策有这么几个值得关注的地方，

首先，我们要看量，到底能有多少资金，收购多少套房，这是一个市场期待已久的全新模式，也就是我们之前所说的保障房收储。之前一直推不动，主要就是因为没有动力，好地段的房子人家不卖，差地段的你收上来也租不出去。至于收个人的二手房，更是难上加难，因为价格谈判将是一个巨大的工作量，这个摩擦成本极高。所以我们预估，这个工作进展不会很顺利。信号意义大于实质，可能不会有太多的房源被收储。

其次，还要看看对新房促销的效果，浦东和静安明确给出了方向，就是房屋置换，带有明显的新房促销目的，政策本意也是打通置换链条，释放置换需求，之前由于房地产市场成交量过低，所以导致很多想换房的朋友，老房子卖不掉，新房也就买不起，所以这次收储，其实最核心的目的就是解决这部分置换需求。多卖新房，应该才是政策的核心目的。如果这个效果明显，后面收储的力度会明显增加，其他城市也会效仿。

第三，看收储后的保租房对租金市场的影响，因为这次收购的钱，相当一部分都是找银行借的，所以要偿还利息。那么收上来的房子应该很快就会重新装修推向市场，赚取租金。市区内好地段的房子，再加上政府背书，还要打7-8折，应该并不难租，这也解决了年轻人到上海工作居住的问题。也有利于上海抢夺全国的人才资源。但问题就是可能会对房租市场有一定影响，投入的保障房越多，市场租金应该越低。市场租金越低，很有可能会进一步压低二手房价格。二手房持续降价，也会反过来影响新房销售，所以也要看这个链条对房价有多大的影响。

其实存量房收储这个事儿并不新，从2022年就陆续有一些地方在做了，学界的呼声也很高，包括当年黄奇帆就反复的提出过类似的观点，老齐当年也是十分赞同，但这些年试点下来，其实效果很一般，或者有一种推不动的感觉。最重要的问题还是租售比太低，借钱去干这个事儿不够成本，所以无论是上面还是地方，干这个事都是赔钱的，于是就没有动力，也就搁置了。

上海这次试点，虽然又重燃了一些希望，但整体看仍然困难重重，因为他选择了一条最困难的道路，就是收个人二手房房源。这无论是收购成本，还是改造成本，以及出租管理运营成本都是最高的。所以我们认为，这个政策成败的关键，在于能不能帮他多卖新房，多卖地，如果这个效果能达到，他算总账不亏就能继续干。但如果新房销售没有起色，可能上海也得停下来，重新再找出路。至于说这个政策能不能让房价大幅反弹，甚至暴涨，我觉得就想太多了，能够止跌，或者让跌势放缓，就已经很不错了。

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