深度解读!上海收购二手房做保租房,对楼市有何影响?
- 2026-02-04 10:26:15
2026/2/2的官宣，浦东、徐汇、静安作为第一批试点行政区，收购二手房用作保租房。
收购房源标准：400万总价以内、小于70㎡、2000年之前竣工。
各房产博主对政策的解读也很详尽了，本文不再浪费大家的时间，复读一遍。
本文会从财政收支的角度切入，帮助大家更好地理解政策的逻辑。
首先要理解的一点是，所谓的“四万亿”、“十万亿”，钱不是凭空变出来的，政府需要通过税收、卖地、发行国债来获取资金。
😅有些买房人、房东朋友，动不动就是“几万亿救楼市”，也是把我整无语了。
经营一个国家，比经营一家公司，要困难、复杂得多。不光要考虑利润，还得顾及民生、社会责任、国防。
大部分国家，实际上都是在“亏本”经营的。即，财政收入<财政支出，长期处于赤字经营状态。
赤字率越高，就需要新发行越多的国债来填补缺口。
全球主要发达国家，债务比率（政府债务/GDP）基本都在100%以上：
按照财政部口径，截止2024年末，中国的债务比率在60.9%。
不过，中国2025年的赤字率（（财政支出-财政收入） / GDP）达到4%，财政支出比财政收入高5.66万亿元。虽不及美国6%赤字率的彻底放飞自我状态，也是形势比较严峻了。
2025年，CRS动真格、10月个税收入增长27%（互联网平台博主开始严格计税），种种迹象表明，要收紧裤腰带过日子了...
所以，赤字率突破4%的情况下，所谓的【救市】、【收购】、【托底】，国有资本都会非常谨慎。
大手笔投入，必须得是稳赚不赔的生意。A股924救市投入一万亿，国家队抄了个历史大底，近期本金都陆续退出了，净赚5000亿。
楼市方面，2024年5月，曾经有过一轮全国性的政策支持，推动收购商品房改建成租赁房。央行批了3000亿的再贷款。
截止2024年12月份，3000亿里面只用了300亿，后续就没相关的报道了。
以当时的估值，收购房产与国有资本稳赚是矛盾的。
此回，上海三个区限定收购400万总价以内、小于70㎡、2000年之前竣工的房子，也是侧面印证：老破小的泡沫消化得更彻底。
操盘手认为买下它们改造出租，再引导买房人置换新房消化库存，有利可图了。
值得注意的是，浦东新区、徐汇区、静安区，恰好都是上海的财政强区，财政收入排在最前列。
此外，浦东新区、静安区的在售新房里面，很大比例都是区属国企开发的。去化新房，约等于回笼财政资金。
从财政收支的角度，就很容易理解浦东和静安区的收购原则了——浦东需要卖房者在本区购买新房，静安优先收购在本区购买新房者的房源。
追求的就是四两拨千斤的政策效果——以最小的财政成本（收购笋盘房源，持续获得租金收益）来增厚财政收入。
那么问题来了，收购二手房改造成保租房，对上海房价会有什么影响？
我预计，如果是房子卖给区府，再去买本区的新房，收购价格可能会在市场价基础上，提高5到10个百分点。
以300万的老公房为例，相当于新房打个15-30万的折扣卖给你。
如果是卖掉老公房去买二手房，可能就得完全按市场价评估了。
这个政策对于上海房价的影响在于：一旦国资在某个价位，大量收购了老公房，说明这就是老公房房价的政策底了。
正如前文所述，严峻的财政形势下，国资要是动真格的话，不会做赔本生意。
Follow Smart Money, 以同样价格买进去，应该亏不了什么钱。
不过，之前我在《建议收藏！上海老公房淘笋指南》里指出，徐汇、老静安的老公房，溢价还是比较高的，租售比很难达到3%。
杨浦、普陀、浦东的老公房相对划算，部分房源租金回报率接近或超过4%。
接下来的看点就在于，浦东会以什么价格收购内环内、世博的老公房，会不会率先释放政策底的信号？
