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一线城市二手房房价集体上涨

2026-02-04 10:02:29

作者丨唯贤地产老任

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在房地产市场传统认知中的“淡季”时段，一线城市的二手房市场却展现出别具一格的活跃态势，呈现出“淡季不淡”的独特景象。

刚刚过去的1月份，北京二手房市场表现亮眼，网签量突破1.5万套大关，且已连续三个月稳定维持在1.4万套以上的水平；上海二手房市场同样不甘示弱，连续三个月成交量均超过2.2万套；深圳二手房市场也呈现出回暖迹象，共计录得6802套成交，这一数字创下了近10个月的新高；广州二手住宅市场亦表现出较强的韧性，网签量达到8881套。在1月这一传统上被视为楼市“淡季”的时期，北上广深四大一线城市的二手房成交集体呈现出回温态势，这究竟释放了何种信号？

业内权威专家分析指出，经过长达四年半的市场调整，当前房价水平正逐渐趋于合理与“友好”，二手房市场已步入探底阶段。房地产市场的“小阳春”行情似乎已提前到来，二手房市场率先展现出回暖迹象，其核心韧性得以凸显。

春节后，二手房挂牌量的变化将成为观察市场供需关系的关键指标，为市场走势提供重要参考。

聚焦京沪两大一线城市，其二手房市场正悄然呈现出相似的特征：成交量持续攀升，而挂牌量则有所下滑。据北京市住建委发布的网签数据显示，2026年1月份，北京二手房网签量达到15082套，至此已连续三个月稳定在1.4万套以上。具体来看，从2025年11月至2026年1月，北京二手房网签量分别为14446套、17200套和15082套，呈现出稳步增长的态势。北京本轮市场行情的启动，可追溯至2025年12月24日，当时当地政府推出了一系列房地产支持政策，包括放宽非京籍家庭购房的社保/个税年限要求、支持多孩家庭增购住房、统一商业贷款利率并降低公积金贷款首付比例等，旨在持续释放潜在购房需求，促进市场健康发展。

上述新政出台后，北京楼市迅速出现了积极变化。其中，成交较为活跃、引领本轮行情的主要是二手学区房市场，尤其是总价相对较低的房源更受青睐。北京市西城区的一位房产中介透露，政策出台后，某学区房小区的开间户型价格出现上涨，涨幅大约在10万至15万元之间。另一位来自朝阳区的中介也表示，其所在板块内的一热门学区房小区，去年12月的成交量大约在二十多套，而到了今年1月，成交量已经实现翻倍增长。长期以来，深受降价问题困扰的业主群体，对市场的预期与信心均呈现出显著增强的态势。中指研究院发布的数据显示，截至1月26日，头部房地产中介机构的挂牌房源总量为12.56万套，相较于2025年年末的数据，下降了4.7%，这一数字已回落至近两年来的较低水平，市场供应压力有所缓解，进一步印证了业主市场预期的积极转变。

在一线城市中，上海的二手房市场表现尤为亮眼，成交活跃度持续攀升，同时挂牌量也呈现出下降的趋势。根据上海房产交易中心官网“网上房地产”所公布的数据，1月份上海二手房（含商业用途）的网签成交套数达到了22834套，这一数字已连续第三个月超过2.2万套，且创下了近五年同期的新高。据上海中原地产的观察，以往郊区二手房的交易量相对较少，但近期部分区域，如宝山，总价在200万左右的房源成交异常活跃。目前市场上低总价的房源，在经过近两个月的消化后，存量逐渐减少，整体市场交易活跃度维持在较高水平。

与此同时，安居客上海发布的数据显示，上海二手房的挂牌量已连续九个月呈现下降态势，从2025年4月约12万套的高点，一路下滑至2026年1月的8.9万套，五个月内累计降幅高达26%。安居客上海分析指出，挂牌量下降的背后，是房东心态的明显转变。过去几年，为了快速出售房产，不少房东不得不采取多次降价的策略。然而，如今部分房东开始拒绝“低价竞争”，他们要么选择撤牌观望市场动态，要么将房源由售转租，尤其是那些地段优越的老房子，在经过翻新后，年化租金回报率可达到3.3%至3.5%。稳定的租金收益使得房东更倾向于持有房产，而非急于降价变现。

上海中原地产进一步分析认为，挂牌量的持续下降，意味着市场消化的速度已经超过了新增挂牌的速度，这为房价企稳提供了可能。基于当前的市场趋势，可以预判“小阳春”行情已经提前到来，今年的三四月份，预计市场将保持不错的交易量，市场已经走出了淡季不淡的行情。

广深：价格调整激发市场活力

另外两大一线城市广州和深圳，在1月份的二手房市场也展现出了亮点。根据广州市房地产中介协会公布的数据，在1月份，广州市二手住宅的网签数据呈现出稳健态势，具体表现为网签套数达到8881套，网签面积共计89.40万平方米，环比分别实现了1.07%和2.05%的温和增长，这一数据彰显了市场需求的持续性与较强韧性。从各区域网签套数的环比变动情况分析，多个区域均展现出增长势头，其中外围区域的表现尤为亮眼。具体而言，花都区以7.30%的增幅位居榜首，紧随其后的是从化区，增长率为5.32%；增城区、黄埔区、天河区以及白云区亦均有小幅增长，增长率分别为3.93%、3.23%、2.43%和2.10%。

转向深圳市场，据深圳市房地产中介协会发布的数据显示，1月份深圳二手房市场共计录得6802套成交，环比增长2.9%，同比则大幅增长45.5%，创下了近10个月以来的新高。协会方面指出，这已是深圳二手房市场连续11个月录得成交量突破5000套大关，标志着购房者信心得到了显著恢复，为后续“小阳春”市场行情的展开奠定了坚实基础。深圳贝壳研究院亦发表观点称，自2026年年初以来，政策层面持续释放积极信号，刚需与改善型需求同步入市，共同推动了二手房成交量的稳步攀升。1月份，深圳二手房的成交均价稳定在50801元/平方米，环比价格保持平稳，其中，少量优质、高端物业的成交扩大，对整体均价产生了结构性的小幅提升作用。

乐有家门店的实时数据显示，当前二手房签约量已连续8周维持在高位运行，仅2026年1月，门店签约量便同比去年大幅增长了57%，充分表明楼市热度持续不减，成交量保持高位增长态势。在乐有家携手其他机构共同发起的《2026年深圳楼市走势判断及置业需求》调研活动中，受访者对于成交价的预期以维稳为主，占比高达43%，而看涨的受访者则占30%。在对2026年深圳楼市成交量走势的预判中，看涨的受访者比例最高，达到53%，其次为看平，占比31%。

对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受第一财经采访时表示，1月份，包括北京、上海、深圳在内的核心城市二手房市场保持了一定热度，这主要得益于两方面因素：一是这些城市购房需求旺盛，当前市场仍延续以价换量的态势，加之前期政策效果逐步显现，潜在购房需求得以持续释放；二是受春节假期后移的影响，成交基数相对较低，也为市场热度的维持提供了一定助力。

近期，二手房市场呈现出挂牌量回落、议价空间缩减以及成交周期缩短的态势，这些变化在一定程度上推动了市场交易活跃度的提升。广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉分析指出，1月份热点城市的二手房交易量回升，这一现象背后存在多重因素。一方面，市场历经四年半的调整期后，房价已相对亲民，二手房市场正逐步迈入探底阶段。另一方面，从特定区域和消费群体来看，房价收入比、租售比等关键指标已逐渐趋于合理范围。

李宇嘉进一步阐述，近期二手房成交量中，学位房占据了相当比例。按照传统市场规律，一季度二手房交易往往由学位房需求主导，众多家长倾向于提前购房，避免在入学前3至4个月集中购买，同时1月份房价整体较为温和，不少学位房价格降幅显著，这些因素共同促进了市场成交量的增长。然而，他也强调，市场从探底到实现触底企稳、夯实底部基础，仍需多方协同努力，包括进一步降低交易成本、优化交易环境与秩序，以及恢复居民在就业、收入和预期等方面的信心。

此外，曹晶晶也指出，尽管近期二手房挂牌量有所减少，但整体库存规模依然庞大，去化压力依旧存在。根据中国房地产指数系统百城价格指数的数据，1月份北京、上海两地的二手房价格环比仍呈下降趋势，但跌幅已有所收窄。值得注意的是，京沪两地的二手房市场呈现出明显的“结构性分化”特征，核心区域与非核心区域、优质房源与普通房源的价格走势差异显著。核心区域的优质次新房价格可能已调整至较为合理的区间，而非核心区域的老旧小区及远郊房源则仍面临价格下行的压力。