万科亏掉820个小目标,地产周期的底部在哪里?
- 2026-02-04 12:14:36
文 | 梦羽
应朋友约，今天聊聊地产。
先说结论，价格整体继续下探的空间不大，区域上会随具体地段和项目分化，时间轴上会在这个下轨持续运行一段时间。原因不复杂，利空基本出尽，但实质性的利好——能改变基本面的那种利好——截至目前还看不到，所以村里的定调也很务实，两个字，“稳住”。
万科的亏损对整个市场来说不算什么利空，因为没抖出什么超出市场和行业预期的东西。万科去年在售的项目很多是20-21年高价拿的地，房价跳水后难以覆盖成本，去年前三季度税后毛利只剩2%，叠加市场低迷销售额锐减，整个企业的营收就塌掉了。此外由于村里的介入，万科这些年藏在水面下的历史包袱被集中释放，信用和资产大幅减值，再加上资产处置损失，亏损就原地起飞了。
冰山融化时，水面下的速度远远快于水面，而万科处于中房这座冰山的顶端，所以整个市场、行业的现状可以从万科这份财报中窥见一二。
年头有消息说银行体系放开了对房企的三道红线，但需求端如果低迷，仅仅放开融资限制也难以刺激起企业部门的投资热情。
家庭部门这边，我们的居民杠杆率从地产景气元年08年的17.9%，到拐点2020年的超过62%，这几年降了一些，但2025年末仍有59.4%，说人话就是六个钱包早已被提前掏空，未来30年的收入也被透支，在居民债务化掉前，很难开启新一轮的景气周期。
企业部门、居民部门都没什么支撑，所以对地产来说唯一的变数在政府部门，鉴于村里早在九十年代制定的《中国人民银行法》中就已经封死了美式量化宽松的口子——第29条规定“中国人民银行不得对政府财政透支，不得直接认购、包销国债和其他政府债券”，所以指望村里出手拯救地产的那拨人并不抱人总行像美联储一样开大招直升机撒钱的希望，但对大幅放松地方政府债务上限好通过官方收储为楼市接盘的期待是十分强烈的，这方面的鼓噪在24年下半年达到高峰，但24年末村里启动12万亿债务置换程序、明确要走质化宽松路线后，这个在金融地产人眼中相对“务实”的救市方案已经被无情打碎了，25年以来的会议中地产被提到的次数越来越少，去年7月的重磅会议甚至只字不提，所以指望政府部门亲自下场捞房市也是不现实的。
在三部门都没有着力点的房市，看不到快速回暖的希望，但作为当前东大银行体系资产端的压舱石，和美股、日债一样享有可以跌但不能倒的江湖地位，所以继续下行的风险也不大。未来几年还是村里去年底那句话：“着力稳定房地产市场，控增量、去库存、优供给”。
房市曾经的景气给了许多人一个黄金年代的滤镜，但须知，当年的景气是用社会剩余向没什么科技含量的地产领域过度堆积、巨大的居民债务压力导致内需增长乏力、高房价消灭三四线城市产业活力这些沉重代价换来的。
对我们个人而言，远去的列车不必留恋，不管什么时候空气中也总有隐约的汽笛声， 用心去感受地面传来的震动，重要的永远是即将进站的下一列车。
