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2026年开年，重点城市二手房市场延续“以价换量”特征。根据中指数据，1月20城二手住宅共成交11.8万套，环比微降3.1%，同比增长15.3%，市场整体交易保持一定活跃度。同时，自去年四季度以来，主要城市二手房新增挂牌与存量挂牌规模已有所减少，业主议价空间略有收窄，反映出短期供应压力有所缓解，市场预期也出现一定改善。

图：20城二手住宅月度成交套数及同比

但目前市场结构性矛盾仍较突出，一二手房分化较明显。根据中指数据，上海、北京等核心城市新房与二手房总价差继续扩大，这可能导致"卖旧买新"的置换链条运行不畅，部分改善型需求释放受阻。

在此背景下，上海于近期推出楼市新政，启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作。2月2日，上海第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式签约，浦东新区、静安区、徐汇区率先试点，中国建设银行为其提供金融支持。

本次上海三个试点区域二手房收购的实施主体均为区属企业。收购房源聚焦小户型房源，如浦东新区明确优先内环内/2000年以前/70平以下/400万以内房源，静安区侧重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。收购要求中，浦东新区明确要同步购买同区新房，静安区要求置换本区商品房，优先收购置换新房的房源。收购价格上，浦东新区明确根据市场或评估价开展。资金来源上，基本是财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合方式。

上海作为超一线城市，首次由政府平台收购核心区域二手房用于保障性租赁住房，其最重要的意义在于为市场特定资产类别提供了托底与流动性支持，信号意义突出。对市场的影响主要体现在：

1）稳定房价预期：政策通过市场化收购，为“老破小”业主提供了一个明确的退出渠道，这为相关资产设定了明确的“价格锚”，有助于稳定价格预期，从而发挥市场“稳定器”的作用。

2）激活置换链条：政策旨在通过激活置换链条，撬动改善型需求，但置换效率仍面临“区域限制”与“价格梯度”的约束。当前，政策虽未完全强制，但具有明确的“本区置换”导向（如浦东要求购买同区新房，静安优先支持换本区新房）。而被收购的旧房（总价≤400万元）与试点区域新房之间存在较大价差（2025年徐汇、静安、浦东新区新房成交套均总价分别为2395、1987、1030万元）。政策从“收购旧房”到有效“带动新房市场”之间，存在一定传导距离，突破的关键在于打开区域限制。

3）优化租赁住房供给：政策通过“以购代建”模式，可有效增加核心区保租房供给，更精准匹配职住平衡，同时小户型要求也适配二手房源特征及租赁需求。此外，减少新建保租房也对稳定整体租金水平具有积极意义。

整体来看，政策的短期效果主要取决于收购规模及收购价格是否具备吸引力。中长期则有赖于能否构建可持续的资金循环模式（如对接保租房REITs等）。若此次试点效果显著，可为上海其他区域以及其他一线城市提供参考，推动市场加快实现止跌回稳。

表：2025年重点城市一二手住宅成交套面积与套总价差值

表：上海浦东新区、静安区、徐汇区收购二手房源基本情况

数据来源：中指研究院综合整理

上海二手房市场

根据中指数据，2026年1月，上海二手商品房成交2.28万套，环比增长1.1%，同比增长26.1%，开年市场保持较高活跃度。

2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）的比例为83%，二手房市场占据绝对主导地位，而低总价房源是市场流动性的起点与关键堵点所在，因此，激活这类房源对畅通置换链条以及稳定整体市场至关重要。

图：上海二手商品房成交套数

在二手住宅价格下行、购房者置业更趋理性的双重作用下，低总价小户型二手房成交规模持续扩容。2025 年，上海总价 400 万元以下且面积 70 平方米以下的二手房成交7.9万套，同比增长 14.6%，占全市二手房成交总量的 36.0%，同比提升 2.8 个百分点。

分区域看，2025 年该类二手房成交中，浦东新区以 1.7 万套的成交量位居全市首位；徐汇区、静安区分别成交 4800 套、4737 套，该类房源占两区二手房成交总量的比重达 36.8%、46.6%，均高于全市 36% 的平均水平。三区合计成交 2.6 万套，同比增幅达 15.6%。此次上海新政落地，或进一步加速三区该类总价、面积及楼龄区间二手房的去化进程，为全市二手房市场有效发挥托底作用。

表：上海市400万元以下且70平米以下的二手商品住宅成交

上海住房租赁市场

自2021年国家出台保租房政策以来，上海已建立起系统的实施机制，形成了“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，覆盖新毕业大学生、新市民、城市建设者等群体。截至“十四五”期末，上海累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，完成供应40万套（间）左右的目标。R4租赁用地选址考虑住址平衡、供需匹配，在轨交站点周边供地的接近半数，外环外产业集聚区分布较为密集。

图：上海R4租赁用地分布图

本次政策试点的静安、徐汇区租赁需求旺盛。根据中指住宅租赁价格指数，2026年1月，上海市普通住宅平均租金为81.50元/平方米/月。其中，静安和徐汇分别达115.55元/平方米/月和109.76元/平方米/月，处于上海第一梯队，浦东新区租金为81.64元/平方米/月，处于上海第二梯队。核心区租金坚挺叠加房价回调，使部分小区租售比得到改善，为“以购代建”模式中保租房的长期可持续运营，提供了更有利的底层资产条件。

图：2026年1月上海各辖区普通住宅平米租金及同比涨跌幅对比

此外，政策通过收购存量二手住房可以增加核心区保租房供给，有效缩短房源筹集周期，更精准地匹配职住平衡需求。静安、徐汇分别作为上海核心商务区，叠加优质配套完善，中高端租住需求旺盛；浦东作为改革开放示范区，产业新、发展快，吸引外来人口持续流入，新市民、青年人租房占比高。相较于新建保租房，该模式可省去新建项目的开发周期，同时减少对市场供应的短期冲击，有助于稳定租金水平。