热点板块+带看量+咨询量：冷热两重天，差距越来越大

2025年杭州二手房市场，还有个特别明显的特点：板块之间彻底分家了，带看量、咨询量和成交量死死挂钩——核心板块“量稳价也硬”，远郊板块“靠降价换成交”，同一个城市，不同板块的行情，简直是“两个世界”。

根据中介门店的数据，还有我爱我家/贝壳的统计，咱们从“热点板块分级+带看量+咨询量”这三个方面（举例说明，还有很多板块没有详细的分析），看看板块的真实情况：

第一梯队：核心热点板块（申花、奥体、钱江世纪城、南星桥）—— 量稳价硬，带看/咨询量一直很高

这些板块是2025年杭州二手房市场的“定心丸”，核心优势就是“地段好+配套全+房子少”，就算整个市场降温了，它们还是很活跃：

申花板块：接棒钱江世纪城成了全年最热的板块，次新房（房龄新的二手房）交易很火，像星瓒颂锦府一年就卖了208套，馥香园这种千万豪宅也卖了156套，均价7万+/㎡，板块里的房子基本不怎么降价，卖家心态挺高。

南星桥、奥体、钱江世纪城：高端改善人群扎堆的地方，阳光海岸、信达壹品这些小区，均价稳稳在10万+/㎡，带看量、咨询量常年排全市前几名。咨询主要问“次新房、大平层”，客户大多是改善换房的，对价格没那么敏感。

带看量+咨询量：这些板块每月带看量跟去年差不多或者还涨了点，咨询主要问“带学区的次新房”和“高端改善盘”，客户目标很明确，带看后成交的比例（带看→成交）高达15%-20%，比全市平均水平高多了。

第二梯队：刚需热点板块（良渚、勾庄、临平、萧山南部卧城）—— 靠降价换成交，带看多但成交少

这些板块是刚需的“主战场”，优势是“价格低+房子新”。但挂牌量一下子多了很多，房子又都差不多，竞争太激烈，只能降价才能卖出去：

良渚、勾庄、临平：2025年降价最狠的板块之一，大量次新房交房，挂牌量猛增，跌破买入价的房子也出现了。像良渚杜甫新苑、临平广厦天都城，靠低价成了成交热门，但板块里大部分房子，得降价10%-15%才能卖掉。

带看量+咨询量：这些板块带看量非常高，每月带看量比去年涨了10%-15%，咨询主要问“200万以内的次新房”，客户很多是新杭州人、第一次买房的。但因为选择太多，买家都在观望，带看后成交的比例只有8%-12%，很多房子带看了几十次才卖掉。

第三梯队：冷门板块（富阳、临安部分区域、远郊乡镇）—— 没啥人问，带看/咨询量很低

这些板块离市区远，配套不完善，没啥产业和人口支撑，2025年成交非常惨淡，成了市场的“边缘地带”：

核心表现： 全年卖出去的房子没几套，有些小区一个月都卖不了一套，房子挂了大半年（300天以上）都卖不掉，甚至有房子挂了半年，带看次数连5次都不到。

带看量+咨询量： 每月带看量比去年跌了20%以上，咨询非常少，偶尔有刚需来问问，也只看“超低价”的房子，基本没啥成交。房东要么狠心大降价甩卖，要么干脆下架不卖了。

总结：2025年杭州二手房市场，“板块价值”成了最核心的竞争力——有产业、有配套、房子少的核心板块，就算价格高点，照样能稳定成交；而那些没啥支撑的远郊板块，就算价格低，也很难吸引买家。带看量、咨询量上的差距，让板块之间的分化更严重了。

大胆预测：2026年杭州二手房走势，4个核心判断（看完少走3年弯路）

结合2025年全年数据（成交、总价、板块、带看/咨询量），还有政策方向、市场供需，今天大胆猜猜2026年杭州二手房会怎么走。不吹涨也不唱衰，只讲最实在的市场逻辑，每一条都跟你买房、卖房息息相关！2026年，杭州二手房市场将加速“价值重估”：核心板块挂牌价稳中有升，良渚、勾庄等刚需主战场价格触底反弹，但分化加剧——同小区内，装修好、楼层优、满五唯一的房源成交周期缩至30天内，而高楼层无电梯、未装修的老次新仍需降价8%以上；豪宅板块涨是必然，但每个豪宅项目的涨幅不一样，好产品更加稀缺，普通产品涨幅和大盘息息相关。

判断1：整体走势—— 分化更厉害，基本稳住，大涨大跌基本不可能跌都不太可能，但结构性机会明显：核心区优质次新和改善型房源价格稳中有升，远郊板块继续承压，部分挂牌超1年未售房源或被迫退市；政策面若在3月落地“卖旧买新”补贴，将短暂激活改善需求，但难以扭转板块间冰火两重天格局。

判断2：刚需市场—— 300万以内还是主力，新的刚需房更吃香刚需客群加速向地铁沿线5公里内聚集，价格敏感度持续升高，同一板块内“满五唯一+精装+低楼层”房源溢价达7%，而“无装修+高楼层+未满五”房源平均议价空间扩大至12%。

判断3：改善/豪宅市场—— 物以稀为贵，核心区好房子自己走自己的路。改善客群紧盯“三好”标准（好地段、好产品、好服务），不为概念买单；豪宅买家则要放弃“买涨不买跌”执念，2026年真正稀缺的顶配大平层（如奥体、申花西岸）单价或突破9万/㎡，但同板块非核心位置项目涨幅仅3%-5%；“卖旧买新”政策若落地，将直接撬动改善置换链条.

判断4：板块走势—— 好的更好，冷门板块难翻身——第一梯队（申花、奥体、西溪、钱江新城2.0）继续领跑，挂牌量稳、带看热、成交快，价格支撑力强（2025年均价同比+2.3%，二手挂牌价中位数达5.8万/㎡）；第二梯队（良渚、勾庄、市北东）进入“以价换量”深水区，挂牌价较峰值回调11%-15%.第三梯队（富阳银湖、临安青山湖部分非地铁盘）挂牌超18个月未成交房源占比达43%，挂牌价较2023年高点下跌22%-26%，带看量不足第一梯队的1/5；这类盘已从“价格博弈”转入“流动性枯竭”，建议房东主动下架或转租试水，客户慎入——除非自住且通勤可接受单程70分钟以上。

最后：给客户、房东的3条实用建议（2026年必看）

1. 客户：刚需可以大胆上车（优先选300万以内次新刚需房），别观望太久；核心板块的次新房、好学区房，遇到合适的就果断下手；改善换房的，优先选核心区稀缺房源，避开300-800万这个中间段的“夹心层”房子，免得以后不好卖。
2. 房东： 卖刚需房的，价格要实在点，主动让点价（5%-10%），才能快点卖掉，别挂了大半年还卖不出去；卖高端房的，别急着降价，重点突出房子的稀缺性（地段好、产品好），精准找高端客户；冷门板块的房子，如果不是急用钱，可以先下架等等看，急卖就得大降价。
3. 所有人：2026年杭州二手房市场，“住得舒服”会更重要，“投资赚钱”会越来越难，买房不再是“稳赚不赔”的事了。重点看“住得舒不舒服、配套齐不齐全、房子稀不稀缺”，理性买房、务实卖房，才是硬道理。
   

针对25年杭州二手房成交数据，做了个简单分析，想深入聊聊或者有不同实操建议的，可以加小助手（会和你一对一交流沟通）。