商业地产商圈选址要点2.0
- 2026-02-05 13:07:14
商业地产商圈选址要点2.0作者｜卢鹏（微信号：LATO999） 有朋友看了我昨天发的文章《个人投资者商铺选址建议要点3.0》，其中有一段我提到了商圈的概念，对于这个概念，有朋友并不是很理解，所以介绍一下什么是商圈，便于各位更好的理解。这是商业选址中很重要的环节，略宏观，但极为重要。 一、什么是商圈？ 商圈是指以某地理标志点为圆心，沿一定距离为半径，在该区域之内的商业项目经营活动范围，称为商圈。简而言之商圈就是店铺吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客居住的地理范围。需要注意的是，首先该地理标志可能并非建筑，其次该商圈可能并非一个圈，有可能为不规则的多边形。最后该商圈的半径距离，是以消费者能够认同的步行距离为核心距离。然而这仅能作为原则性标准，实际上商圈在具体设定时,还要考虑可能存在的地形地貌、建筑体量、商业业态、交通分布等因素对商圈的影响。 对商圈的概念再简化，也就是一些人所追捧的“地段”，只不过“地段”这个概念过于单薄，无法进行更多的系统化描述，所以本文中还是以商圈作为定义标准。需要明晰的是 “商圈”有很多层次，需要区别分析。从理论上分析，商业服务所能够覆盖的地域就是所谓的“商圈”，但这里说的是一个概念范围，而非真的说这是一个“圈”。 
商圈的地理范围是以其吸引顾客来店的最大半径为界定标准的，不同的店铺吸引顾客的能力存在差异，因此商圈范围也不一样。例如典型的大体量购物中心的商圈范围，随着自身的经营能力以及聚集成群的倍化效应，有可能范围在1.5公里到2公里区间，如果项目特别优秀，则可以超出其所在城市的区域，辐射的最大半径甚至能够超过100公里。而位于居民区的便利店，其商业辐射的最大半径通常不会超过500米。
二、商圈的种类 （一）以距离和消费者消费份额划分 
通常在实操定位之中，我将商圈按照距离模式进一步分为三层： 1、核心商圈 核心商圈是指以某地理标志点为圆心，半径1.5公里到2公里之间，消费者步行在20分钟通勤的范围。这个“圈”内的消费者，往往是该圆心项目的核心顾客，其对项目的消费贡献能够达到80%以上。实践中，为了增加项目的消费者，一些开发商会以综合体的模式进行修建，例如辅盖以写字楼、酒店、停车场、游乐场、住宅区等，以增加消费者密度。当消费者密度越大、人员流动性越高，则消费成交机会越大，玖足以保障项目的高租金和增值空间。 2、次颈商圈 次颈商圈是指在核心商圈之外，半径2公里到5公里之间，消费者以交通工具形式在20分钟通勤的范围。这个“圈”内的消费者，往往是该圆心项目的次主力客户，其对项目的消费贡献能够达到15%以上。 次颈商圈的价值，其实是对于商业项目影响力的边界的重大考验，毕竟需要通过交通工具以20分钟的代价前往去消费，那么就需要有着优秀的产品或服务去打动这些消费者，否则不如网购。 3、边缘商圈 边缘商圈是指在次颈商圈之外，消费者以交通工具形式在40分钟以内通勤的范围。能够花费40分钟前往消费的顾客在实践中非常少，除非项目能够提供其他项目无法提供的价值，此类消费者，在整个项目的整体营收中，所占的比例最多也就是5%左右。 所以在实践经营之中，服务好自身半径2公里以内的消费者，是所有商业项目的核心原则，更是投放营销策略的重要依据。而对于开店的承租人来说，要盯着这2公里之内的消费者基数和流动性，按照我在《个人投资者商铺选址建议要点3.0》中说的方式去数人头，看客流。 （二）以时间推移来划分 从时间角度来说，还能将商圈分为三种形态： 1、增长商圈 增长商圈是指商圈已形成，且客流、市场在不断增加的商圈。比如北京的CBD区域，随着写字楼、商场等项目的不断增加，以及人口的不断集中，导致商圈还处于增长中，在此类的商圈中的商业需求仍不断被制造出来。举例来说，在此情形的商圈中，由于人口导入后，餐饮需求会持续旺盛，所以租金仍然有增长性。假如开发商在一座城市之中的增长商圈中获得了一个商业地产项目，就可以适当减少设计和运营成本，甚至不太突出项目自身的形态、定位、动线问题，基本上只要是有商业地产铺位就能够出租、出售，即以较低的建设、运营成本、获得短期溢价回报。这是因为在增长商圈的形态下，消费人口、消费需求不断增长，进入者只要是提供合理产品就足以赚到相应利润。 而承租人更是要抓住机会，因为这种增长商圈属于人口大量涌入，资本与资产不断增密增实的过程，做任何项目都有机会挣钱，消费需求不断增长的过程，只要做的不离谱，基本都能获得良好的收益。 2、稳固商圈 稳固商圈指地块区域已近饱和状态，贸然再加入商业项目会造成商圈内商业生态的波动情形。在此类商圈中的经营压力非常大，需要比拼项目的硬件因素（如空间、动线、环境等），也需要比拼软件因素（如调性、品牌、运营等），这会直接使得租金难以快速增长，反而可能会加大运营成本。但此种商圈的好处是租金长期利益可见且比较稳定，非常适合进行项目进行金融化测算。 对于承租人来说，在此种商圈内经营，则需要具备名优新特的产品或服务才能有着脱颖而出的机会。因为这个商圈内商业项目和服务比较稳定，想从他人已有的盘中分一勺羹，那么就需要有着足够吸引消费者的产品与服务，因此经营成本较大，获得回报的时限较长。 3、塌陷商圈 塌陷商圈是指由于某种原因导致商圈存在萎缩或持续衰退的情形，为了争夺不断减少的消费客群，在这种商圈中一定会存在恶性竞争、持续衰落的情况。一旦增加有新项目，便会加剧整个商圈中所有商户的竞争态势，并持续使得其盈收下滑，此时别说涨租金了，能维持租户不走就已是很优秀的业绩。 
由于塌陷商圈的成因比较复杂，比如交通改道、城市规划、环境整治等都有可能促成，这对于在前期拓展或投资过程中的决策有着重大影响的因素，往往更加重视。以电影院为例，目前国内一线城市成熟商圈已趋于饱和状态，这是由于商圈内消费客流总数有限，商业项目却在不停增长。一座商业综合体就有一家影院，十座商业综合体就有可能有十家，而商圈内的消费客流总量增长无法跟上商业地产项目的总体量增长，假如在商圈内再多出现数家影院，势必导致原有商户盈收下滑甚至血本无归。那么在获取土地或建设项目之前，一定要对于城市未来规划、供应量以及整体城市建设进行研究，初步判断该区域在未来时期内的供应量，以求判断未来存在的竞争情形，假如脱离了这一步，那么极有可能项目建设完毕几年后，就会出现大量的竞争者或交通改动，导致了项目无法达成当初设定的目标。 对于承租人来说，很多项目无法获得盈利，其实在选址时就已注定，因为商圈内的消费者不断在流失，有限的商户在争夺日益稀少的消费者，注定了狼多肉少只能降价进行价格战，而开发商早已用严密的合同将租金进行了固化，承租人除了持续失血别无他法，赚钱？想什么呢？ 三、商圈的密度目前市场上进行的城市更新以及商旅文改造，往往是在原有城市中心区域或旧的城市生活聚集区进行规划。而这些区域因时间发展，在项目周边存在着众多的商业项目，已经形成了相应的历史商圈，并伴生了大量的商业面积。但商圈是依存于周边消费者人口基数和消费半径距离的，并以此形成了商圈密度。如该商圈内新增了大量商业项目，而人口总量并未增加的情形下，实际上圈内商业项目就存在消费力被稀释的情形。这是商业铁律，不容更改也无法变动。 因此很多城更、文商旅业的改造，实际是对整个商圈内商业密度的重新调整，不能仅关注项目的巨大体量和外观，更需要注重的是经营面积在整体商圈内的平衡。否则一旦推出上市，会对整个区域内商业生态造成冲击，所有项目都会存在重新调整和萎缩的情况。 那么对于承租人来说，这样的项目，在无法获得新增消费者的情形下，就是一场冒险之旅，很难在短期见到有商户能够盈利，并导致项目自身都会存在着相应的冲击。 四、商圈的重要性 对所有商业项目来说，商圈分析都有重要的意义。它有助于企业选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点。有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的基本顾客和潜在顾客群，不断扩大商圈范围。有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。 1、商圈分析是选址基础 无论是商业地产的开发者或实际承租经营者，在选择店址时，总是力求以较大的目标市场，来吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料。在此基础上进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设址的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址，经营条件协调融合，创造经营优势。 2、商圈分析是经营前提 在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一方面，同时也是很有限的。经营者在竞争中为取得优势，已广泛地采取非价格竞争手段，诸如改善店铺形象、进行企业形象设计与策划、完善售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，投顾客之所好，赢得顾客信赖，也即赢得竞争优势。 3、商圈分析是开拓条件 经营者店铺的经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。 五、结语 自2020年以来，肉眼可见的是现有消费模式变了，很多商场写字楼都在没落。由于网络和新增商业的分流，原有的商场、商圈如果不进行提升和改变，势必会衰败。 任何投资都应当被尊重，任何的付出都应当有所收获，然而现实中多数的承租人并没有能力去甄别，更无从获取这些相对冷门的知识。在这么多年的工作中，我见到了大量的新人、新店投资失败的情形，其中第一步的就败在了选址之上。故而我写下这篇小文，希望能够对朋友们有所帮助，找到合适的项目，让投资有所得，让汗水与金钱有所获。 说明：商铺选址仅作为项目建议之一，具体经营仍需要考虑业态、品类、模式、运营等多个方面，本文不作为投资建议。
皮一下： 商业与文旅，属于高投入，高密度，低回报，超长周期。从没听说过低投入，高回报，快速发财的情况。如果有人这么说，一定是在骗你。
商圈的地理范围是以其吸引顾客来店的最大半径为界定标准的，不同的店铺吸引顾客的能力存在差异，因此商圈范围也不一样。例如典型的大体量购物中心的商圈范围，随着自身的经营能力以及聚集成群的倍化效应，有可能范围在1.5公里到2公里区间，如果项目特别优秀，则可以超出其所在城市的区域，辐射的最大半径甚至能够超过100公里。而位于居民区的便利店，其商业辐射的最大半径通常不会超过500米。
本文来自网友投稿或网络内容，如有侵犯您的权益请联系我们删除，联系邮箱：wyl860211@qq.com 。
