一、核心原因
地产股、地产基金上涨，不是因为地产市场繁荣了，而是因为首批商业不动产REITs项目密集申报了，即将上市发行。后续，应该还会有大量相关项目申报、上市发行。
这是刺激地产股、地产基金上涨的核心原因。
二、利好哪些股？
根据最新商业不动产REITs申报材料，将对A股市场中的相关上市公司构成利好。这些利好主要基于资产价值重估、业务模式优化和直接参与收益三条主线。
具体受益股票的分析：
一、 最直接的资产持有方与发行主体
此类公司通过将存量商业不动产打包上市，能够直接盘活资产、改善现金流、提升净资产收益率（ROE）。
1. 保利发展：其“保利发展REIT”是首批申报项目，底层资产为广州和佛山的商业物业。成功发行将为其提供重要的存量资产退出渠道和资金回笼，对估值有直接提振作用。
2. 陆家嘴：“华安陆家嘴REIT”的发行主体，底层资产为上海核心地段的商办与商场综合体。这不仅有助于优化公司资本结构，更是对其持有的庞大优质商业资产价值的一次公开市场重估和背书。
3. 锦江酒店：“华安锦江REIT”的底层资产为其旗下的酒店物业。通过REITs化运作，公司可以将重资产的酒店物业转化为轻资产管理模式，显著改善财务报表，是商业模式的重要升级。
二、 利好参与发行的金融服务机构
REITs的发行与上市为券商、基金公司带来了承销、管理费等增量业务收入，利好相关金融板块。
1. 中信证券：作为华夏基金（多只申报REITs的管理人）的控股股东，将显著受益于REITs管理规模的扩张和带来的综合金融服务收入。
2. 海通证券：是“国泰海通砂之船REIT”的联合管理人和重要参与方，直接参与项目发行。
3. 中金公司：是“中金唯品会REIT”的管理人，在投行和资产证券化领域优势明显。
4. 东方证券与国泰君安（601211.SH）：分别通过控股或关联汇添富基金、华安基金，间接受益于旗下公募基金子公司REITs业务的增长。
三、 具有潜在REITs预期的商业地产公司
首批项目的示范效应，提升了市场对拥有优质商业资产的公司进行后续REITs运作的预期，可能带来地产板块的价值重估。
此类公司包括但不限于：大悦城、新城控股、华润置地（港股）、万科A（旗下印力集团拥有大量商业物业）、中国国贸、招商蛇口等。市场会预判这些公司可能成为下一批REITs的发行人，从而提前布局。
四、策略提示
1、此轮商业不动产REITs的推进，最直接和明确的利好指向持有商业地产方（保利发展、陆家嘴、锦江酒店）和核心参与机构（中信、海通、中金等券商）。这是地产股和地产基金上涨的核心逻辑。
2、需注意的是：相关公司的股价可能已在1月的市场上涨中部分反映了该利好。后续行情，将更依赖于具体项目的发行进展、上市后的分派率表现以及整体商业地产基本面的走势，地产行情可能会出现分化。
3、波段性行情，波段操作，即低买、高卖。
