跟踪 | 上海二手房市场分析及收储政策解读

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本次天丰地产楼市沙龙系列会议聚焦上海二手房市场，邀请房产中介平台上海区域总监分析近期市场表现、小阳春展望及二房收储政策，并进行问答交流，内容如下：

上海二手房市场近期表现与数据分析

·整体市场态势：当前上海二手房市场呈“稳+修复”，库存减少，预期难言筑底；春节后小阳春呈温和回暖迹象。

·成交量与价格走势：1月成交量约2.2万套，环比12月微降1%，同比因去年春节与政策叠加难比；近期日成交约1000套（网签滞后），实际约900-1200套，较前期增加；成交价较12月初低点回升3%-6%。新房量缩减明显。

·库存变化及原因：头部公司内部数据显示库存降至13万余套，较2025年初17万套净减4万套；部分去化、转租（含“省心租”）、业主惜售及季节性因素（北方人口南迁、预判3月旺季）共同作用。

·价格结构与成交特征：1月价格环比微降1%但连续两月收窄；主力成交为300万以下（占45%）、300-500万（30%），800万以上仅约5%；溢价率6%-10%；60㎡以下户型占30%，两房占比高，单身独居比例上升；成交前五区域为浦东、松江、宝山、青浦、闵行，新兴板块增长受刚需释放与政策驱动。

市场预判与供需背景

·乐观预判依据：库存急降至接近历史涨价临界点（以往约10万套）；人口虽微降但单身、置换及限购放松支撑需求；三道红线缓解或促未来供应增加，但2024新房5.6万套降至2025年4.4万套，1月仅2千余套，存“猪周期”隐忧。

·区域与全国对比：上海价格相对稳，远郊跌幅大；北京跌幅最猛（报价与成交价降20%-30%），深圳较稳，广州介于京沪之间；全国多数城市房价降超20%。

二房收储政策解读

·政策背景与目标：十四五保障房供应60万套（完成61万套），多为定向安置、动迁房等；“十五五”提出收储试点，承接暴雷房企资产及外地问题楼盘，精准盘活老破旧小（京沪价格较高位跌30%-腰斩），起价格企稳与稳房价作用。

·实施细节与逻辑：主体为区域级国企（如静安置业、徐汇保障公司），资金试点来自建行，单套最高400万；一居/小两居租金回报率2.5%+，部分公寓达5%，高于定存，亦为银行新利润点；优先成熟区域（浦东、徐汇、金山）地铁3公里内、房龄25年以上物业，强化租售比与长期持有价值。

·潜在影响与配套：收储或可稳老破旧小价格，配合库存下降与旺季或促反弹；目前收购价低于市价8%-15%，短期提业主预期并通过自媒体扩散；或结合“房票”促卖旧买新，联动年底学区房旺季需求。

问答环节精选

·买房用户画像与变化：学区房买家多为40-45岁（近1-2年入学需求），落户积分型27-35岁增多；相比以往，高端住宅占比下降，500万以下刚需占比提升5-7个百分点。

·春节错期对高频数据影响：2024年末政策刺激致交易量高位后回落；2025年一二月合并交易量或与2024相当；网签数据滞后（约40%为12月成交），体感成交价微涨5%-6%，好房源涨10%；关键看3月传统旺季与政策、资金面（股市阶段性资金流出）。

·仅靠收储能否稳住2026年楼市：取决于收储落地速度与规模；当前可提业主预期，上半年价格或企稳并有约10%上浮（相对2025年12月）；若股市资金回流与政策延续，可助稳；收储亦受北京大跌传导压力推动，未来或有更多政策工具（如存贷息持平促资金入房市）。

·学区房购买时点：今年未明显提前，仍集中在年后3-4月；80%买家需贷款或卖房筹资，仅20%-30%提前准备；年关交易量微降。

·签约价历史水平与收储触发线：上海签约价未达2015年低位（北京已到）；个案急售价低被放大；政策参考多城整体数据，非单一价格红线；上海整体价格微降1%-2%，老破远房降幅较大。

·挂牌量变化趋势与原因：内网剔除车位/地下室后为13.7万套，2025年11月14.6万套→12月近14万套；下降因业主惜售、转租（“省心租”季度增6-7万套）、部分早期购房群体对降幅体感弱。

·收储操作与资金来源：浦东试点“以旧换新”换一手房，静安、徐汇未明确限本区；资金含专项债、政策性基金及银行息差运作，未来或扩至更多社会资本；收储规模庞大（例：4亿仅购百套），应对人口减少与供应过剩挑战。

·高端豪宅市场放缓原因：交易链未打通（限购、公司名义购房税费与产权问题）、优质地段供应不足、客群资金转向证券/黄金等高回报领域。

·内环限购放开可能性：2026年难度大，或仿北京逐步放宽年限；短期放开或引全国乃至海外资金涌入致价格暴涨，长期或在“十五五”规划中放开；政府倾向稳价防日本式长期跌势。

·公司购房产权与税费问题：涉及股东权属、唯一全资公司限制、房产税（本地人可免或低额）；房价下跌使税费体感增强。

·投资建议：学区房非刚需宜“捡漏”小而优+好校；好房子/好地段具保值性；春节前后或为二六年较佳入手点；商住两用（租金回报率≥6%）与优质公寓可关注，不建议外环外远郊；关注头部稳健小区与配套附加值。

·老公房成交量与价格趋势：成交放大或促短期反弹10%-15%，但中长期仍承压；收储短期影响心态，真正落地或可稳价；建议考虑次新房或以租养租、学区组合策略。