关键词：宋代，房产，纠纷，诉讼，调解，时效
一、宋代房产纠纷类型：主要可分为房产交易纠纷、房产侵占纠纷、房产继承纠纷以及房产拆迁纠纷等类型。
二、宋代房产形态：宋代摒除前代“重农抑商”的政策，支持商业发展，商品经济发达，越来越多的房屋流入商品市场，宋代房产存在租赁、买卖、自建、皇帝赐予等多样化形态及其特点，房产交易较为频繁。
三、宋代房屋出租：宋代的城市房产租赁业比唐代更为发展。开封房屋赁价相当贵，而地方州县比较便宜，到南宋时租金普遍上涨。
元祐元年（1086），司马光指出“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”对于普通市民，房屋月租可收入15贯，已足够十口之家的日常花费，足见城市房产价格之高。
宋代房屋租赁的形式有官营、私营两种，租房主体更为广泛，主要由宗室、官员、军士、应试举子、贩夫走卒及迁徙流民及寺院构成。
四、宋代房屋买卖：唐宋以来牙人从事田宅典当、买卖中介的行业习俗。
五、宋代房产交易法规研究：契约系买卖关系成立的合法依据。
六、宋代司法官员处理房产纠纷的原则：1. 宋代司法传统由伦理型向知识型转型，其民事审判的原则是在“依法给断”上的“参酌情理”，即依据法律，参酌人情，体现出宋代社会的人情味。2. 坚持书证是裁判田宅交易纠纷的重要证据。宋代司法官判案，坚持在法理之外兼顾情理的原则，重视书证的作用，追求息讼的结果。口供的证据地位在宋代下降，证人证言、物证、书证及检验笔录等越来越受到重视，契约成为官员们解决田宅诉讼争纷时最有力的凭据。3. 宋代重视维护民众私有房产，试图以调解和审判相结合的方式解决房产纠纷，表明其主要目的是稳定秩序。
七、宋代房产纠纷类型解析。（一）房产交易纠纷。1. 买卖纠纷：绝卖与典卖。（1）出典人身份不合法导致纠纷。在宋代，卑幼不能不问尊长而立契出卖房产；南宋时，尊长无视卑幼而立契出卖房产，也不合法。“在民事法律关系中，保护无生活来源的卑幼的合法利益，由唐至北宋的法律都未见规定，而南宋则把此项内容视为契约成立与否的重要条件。”；寡妇也不可随意立契交易房产；个人不能典卖家庭公共房产。（2）亲邻权所致纠纷。根据宋代法律，在房产典卖中，房主的亲邻享有优先权。实际房产交易中，不知有亲邻法、曲解亲邻法，或者明知而故犯、交易中不问亲邻、不考虑其优先权的现象仍然大量存在，导致宋代房产典卖纠纷频发。（3）买卖契约不明所致纠纷。宋代契约制度发达，买卖房产必须订立契约。宋代伪造契约的手段繁杂，除投机取巧、变假为真的手段外，还有一种方法是在官府契约上做手脚。宋代房产交易中伪契、白契众多，造成契约难明，引发大量纠纷。（4）重叠交易所致纠纷。相同的时间段内，同一房产不能多次典卖。（5）回赎权所致纠纷。契约一旦到期，有条件的出典人多会赎回自己的房产。但因原典价低于房产本身的价值，典主也想一直占有，不肯还赎，所以在典卖后收赎回房产的过程中也会产生纠纷。（6）强买、欺诈所致纠纷。为官者以权势压迫，以低价强买房产，造成纠纷。富人为富不仁，以实际价值的十分之一谋取人户房产。2. 借贷纠纷。宋时，存在一种特殊的借贷方式，即“倚当”。倚当是“一种以土地为抵押的借贷”，业主以田宅的收益抵偿债务，在偿还债务后，便可收回田宅。民间倚当交易，多不割税，导致产去税存，产权不明晰，引发业主与钱主对田宅所有权的争讼。3. 租赁纠纷。宋代民间房屋租赁繁荣，但没有统一的管理机构。出租人不能随意增添房钱，承租者也有义务按时交纳房钱。承租者也有义务维护所租赁的房屋。（二）房屋侵占纠纷。因侵占地基产生的房产纠纷数不胜数；普通百姓外，一些官僚贵族，乃至大商人，以势欺压，侵占邻人房产。（三）房产继承纠纷。“义利关系”的转变，趋利之心已超越了亲族之间的感情，房产作为家庭财产的重要组成部分，在家财继承纠纷中，房产纠纷是一大项。宋代家庭中的财产继承以法定继承和遗嘱继承为主。（四）房产拆迁纠纷。宋代商品经济发展迅速，城市人口增多，城市化进程加快，带来城市中人地压力增大，住房紧张等问题，城市建设中拆迁现象屡见不鲜。宋代保护居民的私有财产，宋政府规定拆迁民居给予一定补偿。补偿措施有两种，一是根据那些拆迁户的意愿，挑选官属空闲土地，使其再行营建屋舍；二是当地官府若无空闲土地，须索取拆迁户原先的买地契约，比较相邻地段的买卖价钱，支付土地补偿费。宋代官员良莠不齐，违法强拆等乱象的频出，引发大量房产纠纷。
以上多种类型的房产纠纷往往还相互交织，反映出宋代经济生活的复杂性。
八、宋代房屋产权纠纷的解决途径。（一）诉讼受理时限。1. 北宋政府规定相关田宅、婚姻、债负等民事诉讼案件，须在特定的时间内处理：每年农历十月一日到正月三十日接受诉讼词状，在三月三十日以前审理完毕，即每年农历十月一日后“务开”，三月三十日后为“入务”，这 6 个月时间是案件受理时间。南宋时，对民事诉讼的时限作了进一步规定。“入务”的时间提前两个月，由原来的三月三十日改为二月一日。这种改变应与地理气候有关，南宋地处江南，气候温暖，农耕早于北方，提前入务，以免误了农时。务限法的存在以及入务时间的提前，也为一些别有用心之人提供了可乘之机，他们借机拖延入限，阻碍农户取赎田宅。2. 对相关房产纠纷案件的受理时效，两宋法律也作了具体的规定。一般来说，契约未明的房产交易纠纷的受理时限为 20 年。在年限外，若有继承人可以证明元契真实，依然可以收赎所典卖之房产；若年限外又经 30 年，即 50 年后，没有文契，或有未明文契，都不许收赎。3. 卑幼盗卖众分房产引发的纠纷，由尊长上诉，时效为 5 年；尊长不在，典卖人已死，诉讼受理时效为 10 年，或交易满 20 年，即不在受理之限。若是卑幼房产为长辈盗卖，可不限时上诉。4. 对于因借贷而产生的房屋产权纠纷，宋政府规定的受理期为 3 年。5. 因不问亲邻所导致的房产纠纷，受理时限也为典卖房产后的 3 年内。6. 对于因继承所导致的房产纠纷，原告认为已分析的家产不公平，如某处房产或其一部分当为自己所有，其提起上诉的时效为 3 年；若有遗嘱，提起诉讼的时效是 10 年。原告主张自己享有继承权，事实上却并未分得所应分财产（包括房产），这类房产继承纠纷的受理时效为 5 年。养子本人及所养祖父母、父母死后，官府不得受理养子后辈论诉养子违法继承的诉讼请求，即以养子本人及所养祖父母、父母的死亡时间为限。（二）诉讼审理时限。为避免案件迁延时日，宋政府对民事诉讼的审理期限作了较为严格的要求。乾道二年（1166 年），州县对民事诉讼审理时限为半年。乾道九年（1173年），州县、监司对民事诉讼的审理期限为一个月。宋宁宗庆元年间（1195-1200）规定，一般诉讼案件受理当日结案，即审理期限只有 1 日。若是案件较为复杂，需要搜寻证据，县衙的审理期限为 5 天，州郡 10 天，监司限半月。如无特殊情况，司法机构须得遵循规定期限，否则，当事人可越诉。（三）诉讼案件受理机构。路、州、县。（四）诉讼案件审理。1. 传唤纠纷当事人。文牒（传票）；被告不出庭，案件就无法结案，当事人将被强制出庭；尤其是房产交易纠纷中，交易契约上的牙保，以及签订契约的知见人等都可作为案件证人，需要时可到官府进行供对。2. 采验证据，查明事实。“通过证据查明、认定案件事实已成为整个宋代民事诉讼活动的中心环节”。一些狡诈之徒趁机制作伪契，谋人产业，干扰司法。在房屋产权诉讼案中，只有辨析证据的真伪，才能核实纠纷的真相。宋代制作伪契的方法多样，断案官员多是通过核对笔迹来辨别真伪。或官员辨别，或通过书铺（鉴定机构）辨别。在房屋产权争讼案中，书证外，证人证言也是十分重要的证据。因侵占导致的房屋产权诉讼中，审判官员为确定证据的真实性，常采用实地勘察的办法。（五）判决。开庭审理，待验明证据、查清事实，若当事人不愿和解，审判官便会依法理、人情作出判决。宋高宗绍兴二十二年（1152 年），宋政府规定婚田之类的民事诉讼案件，判决之后必须给出“断由”，即向当事人发放判决文书。断由中记载了诉讼案件的始末、审判的情况、判决结果及依据等相关内容。断由的发放标志着诉讼案件的结案，若是当事人不服判决，上诉时需附断由于状首，否则上诉机构不予受理。这样既可防范人户轻易越诉，又有助于上诉机构了解案情，不致偏听偏信。此外，在房屋产权争讼案中，断由作为判决文书，其上记载房产的归属，因此也可将其视为产权凭证。（六）判决的执行。1. 宋代州县官府中并无独立的执行组织，州县衙门既负责审判又负责执行，可以称之为是“审执合一”。宋代民事判决的执行，多由第一审级的县衙负责，房产争讼也是如此。2. 宋代民事诉执行方式多样，有当厅执行、案后执行、限期执行等。3. 对于案情较为清晰、证据较为明了的房产争讼案件，又或是为避免当事人不甘心，再兴词讼，官府多在作出判决后当厅予以执行。4. 对于需要去到房产所在地，或须一定的时间来完成任务的案件，官府通常采取案后执行方式。5. 对于存在拖延行为或嫌疑的房产争讼案件，规定一定期限内执行。6. 对于案情较为复杂的案件，官府还会召集宗长、保人等协同执行。（七）民间调解。1. 调解的原因。诉讼成本高昂：诉前准备，案件受理费，贿赂官吏费用，收买证人费用（宋时狱讼繁多，官吏收受贿赂成风），弱势方被迫调解，争议双方主动和解。2. 民间调解的利弊。民间调解具有妥协性和不稳定性，缺乏监督。如南宋严州淳安（今浙江杭州淳安县）富商被主动调解的大姓方氏敲诈，“所费将百万”，方氏仍不满足，导致富商上吊而死。（八）官方调解。官方调解是指纠纷进入诉讼程序后，由官府作为主导所进行的调解。宋代官员多有“贱讼”、“息讼”观念，以“无讼”为美。断案的法官劝诫人们不要轻易诉讼。为能及时停止诉讼，宋代的官方调解可以在诉讼的过程中进行。1. 诉讼中的官员调解。2. 审理后的官员调解。3. 诉讼后的官批民调。官批民调是经过初步审查，如果认为案件细微，没有必要在堂上审理，则会“批令”乡里进行调处，调处不成时，才会判决。此类案件多发生在亲属之间的纠纷。为防久调不决，官批民调通常有一定的期限，通常调解期限为 5 日。4. 官方调解的利弊。官方调解将情法理相结合，不仅有利于息讼，缩短了解决时间，当事人能较早投入生活生产，有利于社会稳定。与民间调解相比，官方调解具有一定的强制性。如不服从调解，将被依法定罪。然而，不法官员或勾结豪强，不以查清事实，不以法律为底线，逼迫当事人接受并不公正的调解，损害当事人利益，造成案件的不公。九、宋代房产纠纷对后世的影响。（一）如为防范亲邻权引发的房产纠纷，元政府对亲邻法的应用程序作了进一步规定，比之宋代亲邻法规定更加规范、具体。（二）宋代房产争讼成风干扰地方行政，民间调解力量较为薄弱，元、明、清几朝更加注重对调解的运用，调解制度快速发展。社是元代地方基层行政组织，每五十家为一社。普通的房产纠纷由社长调解解决，有助于减轻政府行政司法负担。明清时，宗族力量强大，房产纠纷多在就已宗族内解决。（三）作为古代社会的基本构成，家庭、宗族、邻里之间的纷争破坏了社会的稳定和谐。“争则乱，乱则穷”，频繁的房产纠纷造成了社会关系的紧张，以及社会秩序的动荡。（四）宋政府虽有结绝日限的规定，但一些州县仍办案拖延，效率不高，诉讼未必能一日而绝，必将耽误生产，影响生活。宋代吏治腐败，一些官员常以已收受钱财的多寡来判定案件的是非，使得形势之家在房产诉讼中总能获得胜利。
十、宋代房产纠纷折射出制度的优劣。通过本文的学习，对宋朝立法、司法技术水平的高超可以有一个快速的了解。宋代民事诉讼制度拥有一套较为系统的程序；在房产诉讼中，表现在以民间调解为主、调解和诉讼结合的方式；轻口供、重书证（发达的契约制度，房产交易中契约是最有利的凭证，分家文书系分家析产房产纠纷时的重要证据，房产继承纠纷中合法遗嘱是有力的证据，官府帐籍也可作为房产纠纷的证据）；证人证言对书证的补充作用；查办官员实地勘察，显示办案之严谨；诉讼时效的详细规定以及缩短彰显朝廷提高司法机构办事效率的决心；断由的发放与判决书的高度类似；审判官员根据案件情况规定执行期限，多种方式结合执行。但宋代司法实践中，仍摆脱不了传统人治社会的桎梏，官员贪腐成风，不仅没有解决纠纷，反而加重房产纠纷当事人的负担，使民不堪重负。
十一、学习宋代房屋产权纠纷的意义。对宋代房屋产权纠纷的研究，于现今社会的房屋产权纠纷也有一定的借鉴意义。随着市场经济的发展，房屋买卖活跃，出现一系列房屋产权纠纷问题。今人可从宋人解决房屋产权纠纷的方法手段中吸取一些经验教训，从而更加完善地解决当今社会的房屋产权纠纷问题。
1. 胡沿柳，《宋代房屋产权纠纷研究》，河南大学2018年硕士论文。周芳旭律师，2015年入行，统招全日制本硕（第一学历为中政），擅长房产业务、合同纠纷、婚姻家事、继承、涉外业务、法律顾问业务，国企、民企、外企、上市公司多年项目经验，优秀的英文工作能力，处理多起房产纠纷、房产交易案件，北京市律协涉外律师库入库律师，专业诚信可靠。 加周律师微信获得1对1咨询：zfxls2025，13811296917
