房产代持:你以为的“妙招”,实则是坑
- 2026-02-05 14:42:52
房产代持：你以为的“妙招”，实则是坑
“借亲戚名义买房，现在对方不认了”“代持人偷偷抵押房产，我血本无归”——房屋代持的坑，踩一次就可能赔光半生积蓄！这篇法律干货帮你避坑+维权，赶紧码住
先搞懂：代持协议不是万能的！
很多人以为签了协议就万事大吉，其实协议可能直接无效！根据《民法典》规定，这3种情况签了也白签：
• 规避政策：为绕开限购、限贷用他人名义买房，北京、深圳多个判例都判协议无效；
• 虚假意思：伪造亲属关系、签“阴阳合同”避税，属于虚假表示，协议直接失效；
• 非法目的：用代持转移财产、洗钱，不仅协议无效，还可能涉嫌犯罪。
最常见的3个“坑”，早知道早防
1. 代持人擅自处分：北京曾有案例，代持人私下抵押房产，实际出资人损失500万，若第三人是“善意取得”，房子可能要不回来，只能追赔。
2. 房产被查封：代持人欠债，房子会被法院查封。就算你是实际出资人，若证据不足也难解封。
3. 利益分配反目：房价暴涨后，代持人可能主张房屋归自己，甚至要求分增值收益。
真出事了？3步维权别乱走
第一步：攥紧“证据闭环”是关键
这是胜诉的核心！北京790万房产代持案就是靠完整证据翻盘的：
• 核心证据：书面代持协议（明确代持性质、权益归属）；
• 出资证明：购房款转账记录、还贷流水、契税发票；
• 实际占有证据：物业费单据、装修合同、租赁合同（证明你一直在用房子）。
第二步：先协商再诉讼，别硬刚
• 协商：带着证据找代持人，明确要求配合过户或赔偿，全程录音留证；
• 诉讼：协商不成直接起诉，要求确认产权或赔偿损失。若协议有效，法院会按约定判；若无效，可主张返还购房款及利息。
• 紧急情况：房子被查封？15日内提执行异议，提交代持协议、占有证明等，证明“未过户非你过错”。
第三步：追加保障，防止耍赖
诉讼时可申请财产保全，冻结房产不让代持人转移；胜诉后对方不配合，直接申请强制执行过户。
代持前必做的5个避坑动作
1. 查代持人背景：核实征信、负债和婚姻状况
2. 协议写细点：明确约定“仅为代持、无权处分”
3. 保留控制权：自己保管房产证、购房合同，按时直接还贷。
4. 办预告登记：能对抗后续查封、抵押，减少被擅自处分的风险；
5. 定期查状态：每隔半年查房产登记信息，防止代持人偷偷操作。
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