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欧老师：沟通的基础，在于最基本的世界观，价值观，人生观。要讲道理，就得先把他们的脑子倒空，把他们脑子里受了几十年的思想教育倒空。 等到三观已毁，从零构造。你再慢慢一点一点和他讲逻辑。
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粉丝：欧老师的成功是否也沾了时代的红利的光？普通人目前这个下行的行情还有机会吗？欧大：I love china 。欧老师的成功呢，很大一块因素是因为我活在了 wto 的中国。不可否认，最近的十年，年轻人要发大财，难度会比欧老师那个年代要难很多，你也懂的。有可能下一个15年会好一点，难保下一个15年又是黄金时代的。粉丝：老师，是不是所有大佬的成功其实都是有赖于时代的红利。欧大：牛人在任何环境都是有的，但他能获得巨大成功的话，一般需要一个好时代。这个也是不能缺少的嘛，对不对？粉丝：老师，那你觉得就是机遇，时代的红利占多少？占你这个成功里面的因素。欧大：牛逼的人呢，永远牛逼的。就欧老师如果不是凑巧做炒房这一行，我做别的行业呢，也能成功。只不过炒房赚得特别多，从金钱来说，这是最好的赛道。
欧老师去做一个什么海派清口脱口秀项目，欧老师也能讲。搞科研呢。我估计不会搞科研，但是我觉得如果我当年没炒房的话啊，现在可能是个优秀的脱口秀演员，全国顶流的。粉丝：能不能讲讲未来楼市的分化格局？欧大：楼市没有分化，一个城市的内部不存在什么豪宅涨老破小跌的说法，城市和城市之间呢，可能大城市会好一点。城市内部不会有什么分化，很多博主让你们去买这种豪宅，ceo 盘，贵妇盘，跟你讲 k 型分化理论，拉黑他。
粉丝：JYD放款到第三方需要截断吗？
欧大：不需要。
粉丝：老师，2026有计划多少平吗？
欧大：2000平。而且我怀疑今年可能重庆长沙会贵一点，其实可能重庆长沙会贵一个25个 点 ，其实你的这个建仓成本还要上去一些。粉丝：老师，白鱼出吗？欧大：不出啊，出就是空傻嘛。跟你说了坚定看多，坚定看多，一路往上。
粉丝：老师啥时候来沈阳？
欧大：目前没计划，沈阳的法拍做不动，我老了。法拍这个战斗力不如年轻人。法拍需要的资金不多，但是需要精力多，欧老师呢，恰恰是精力没有，资金多。
粉丝：北京的别墅介绍一下。
欧大：北京的别墅不敢买。，压不住。北京大的别墅呢像王府一样，像庄园一样，这个房子给你你都不敢买，因为压不住。你是什么东西，你何德何能敢在京城买这么大的宅子。
粉丝：老师，今年南京可以入手了吗？
欧大：南京可以啊，欧老师在想要不要去南京搞个三套之类的。
粉丝：老师，城市的远郊未来会有分化吗？
欧大：你如果人口没有的话，那远郊开发区不一定能做起来，有可能两个开发区一个做起来人填满了，一个没做不起来人没了，他们的命运可能差很远。所以呢，你想同样的远郊，浦东的潮路跟浦西的泗泾，有可能泗泾活朝路死，西边活东边死。
粉丝：租房怎么竞争，相对低租资金就可以了吗？
欧大：租房一般会宁可把租金调到市场价的105，租房要尽量把租金稍微高于市场价。我哪怕宁可空置一两个月，我也要租金略微高于市场价，因为租金低于市场价的，来的人很垃圾，人很垃圾，然后对房子的损害很严重，但只要租金高于市场价，哪怕只高个200块钱，那租客的素质好很多很多。
租金我宁可空置一点点时间，但是我会要求比市场价稍微贵一点点，你没有接触过，当你房子多了以后，天天跟那种垃圾租客打交道，你会折寿的。粉丝：老师，广州的番禺比南沙强吗？为什么？欧大：那肯定。看地图就知道了嘛，番禺就20公里，南沙60公里。
粉丝：北京的共有产权能不能买？
欧大：不建议。垃圾。共有产权不便宜，他给你60%的产权，但是感觉不到60%的折扣，八五折的样子，不便宜。
粉丝：老师，相同的条件下，南北通两房会比双南两房有溢价吗？
欧大：坦白说吧，目前南北通没什么溢价，觉得南北通要大幅溢价的都是小白领妈妈，欧老师目前接触的客户南北通溢价没有那么大。人家压根就不开窗，冬天开地暖，夏天开空调，春天秋天不存在。
粉丝：老师预判一下，房子啥时候有明显的这个上涨，量价齐升的这种。
欧大：我们都在等历史大事件，现在莫名其妙金和银疯涨了，你去年能预料到吗？你预料不到的呀，咋就是涨了。哪一天房子开始一夜之间猛涨也预料不到的。
粉丝：一线城市二手房成交集体回暖，北京网签超15000套，上海网签22000套，深圳网签6800套，广州网签8800套，意味着什么？
欧大：这个很诡异啊，因为一般来说呢，12月一月都是淡季，一般来说春节前的话，往前要打个八折，七折都不止，现在不仅不打折，还到了11层。咋回事呢？
以往呢，2021年的时候也是这样的，春节前的成交量高的是天量，过完春节后就大行情。21年的时候是这样的，过完春节大行情。我没说这次也这样，我只是说值得关注一下，值得关注一下。至少不是坏事，至少看起来是好事，谨慎，谨慎，欧老师做的是很谨慎的。
粉丝：香港楼价反弹，量价齐升，连涨七个月，怎么看？
欧大：目前是多少呢，从287涨到了298，涨了多少？5点几。你看这个指数看得很夸张，其实5%点几。那也不错啊。为什么香港楼价上涨，因为全球房价暴涨，全球资产，美元资产都在疯狂上涨，香港是涨得少的，跟新加坡完全不能比，但是也是受到了美元泛滥的影响，全球美元泛滥。粉丝：住房产品的迭代发展将对旧规房产产生哪些影响？地段论还有效吗？地段重要还是产品重要？
欧大：房地产呢，也不是持续的迭代发展的。房地产之所以可以保值增值，就是因为它的产品迭代迭得很慢，基本上不怎么换代的，他可能20年30年都用的是同样东西。
房地产呢，最近的一次换代，也就是2023年，四代宅换三代宅，刚刚发生了一件事情，而四代宅换三代宅呢，更多的是法律法规强行规定，以前说了你的层高不能超三米，超三米要罚款，既然层高能到三米六，以前说了一楼不能挑空，挑空的要罚款，现在可以帮你做挑空，四代宅到三代宅其实也没有技术进步的啊。
或者很少的技术进步，但是他就是政策允许造好房子。那么目前呢我们认为四代宅对三代宅会有15%的溢价，这个是一次性的，未来的20年估计都不会有五代宅，五代宅可能要2040年才会出现，所以这段时间你放心大胆买，后面的十几年都是同样的。这个档次的产品技术是没有前景的，它不是手机，不是电脑，没有什么技术进步。
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