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房地产到底回暖了没？

近期，北京1月二手房成交量同比上涨21%，上海启动收购存量“老破小”用作保障性租赁住房，更有消息称房企已不再被要求每月上报“三道红线”指标。市场似乎正传递出积极信号。

然而，另一面的数据却让这轮“回暖”充满复杂性与不确定性：成交价格持续承压；全国法拍房市场呈现“量价齐跌”，部分房源成交价大幅折价。这些现象给市场的复苏前景打上了一个问号。

那么，房地产市场到底是否真的回暖了？

今天，我们将抛开简单的感官判断，尽可能全面地梳理供需两端的关键数据，为你呈现一个更清晰、更真实的市场图景。

1、把楼市当产品：数据是用户的真实反馈

很多人在讨论房价时，喜欢谈政策、谈情绪、谈宏观叙事。

这就像评价一个APP时，只谈创始人愿景，却不去看它的日活、留存和用户反馈一样荒谬。

房地产本质上是一个巨型产品，而买房人就是用真金白银投票的用户。他们的行为数据，比任何专家预测都诚实。

那么有哪些行为数据可以参考呢？

2、第一类指标：房价本身的体温计

1）全国70城房价：还在ICU，没出观察室

截至2025年12月，全国70城新房价格同比下跌13%，二手房下跌21%。

注意，这是名义价格。

如果用世界银行剔除通胀后的实际房价计算，截至2025年三季度，全国实际房价整体跌幅已经达到21%。

很多人说：环比跌幅收窄了呀。

是的，2025年环比数据确实比2023年最惨时“好看”一点。但看全年趋势——除了12月有微小波动，2025年的月跌幅整体仍在扩大。

这就像病人出血速度从“喷涌”变成“流淌”，但还在失血。

2）一二线城市：风向标还是风向瞎？

常识告诉我们，一二线城市抗跌、回弹早，是楼市的晴雨表。

但实际数据呢？

我拉出了北上广深二手房实际房价走势图，曲线依然陡峭下行，没有任何走平迹象。

新房方面，除了上海有微弱抵抗，其余三城同步下跌。

二线城市更是全军覆没，无论是南京、杭州的二手房，还是武汉、成都的新房，下跌曲线一个比一个坚决。

所以，第一个结论很残酷：

从房价本身看，无论是全国大盘还是核心城市，目前都没有观察到明确的“止跌回稳”信号。

3、第二类指标：需求端——买房人用脚投票

如果房价是体温，那需求端就是血液循环系统。血都不流了，体温能正常吗？

指标1：住户新增中长期贷款（主要是房贷）

这是最直接的“买票”数据。

2025年四季度，这个数字每个月都在减少：

- 10月：-536亿

- 11月：-443亿

- 12月：-1228亿

这已经不是没人借钱买房得问题了，这甚至代表了很多人在疯狂提前还贷。

他们在“去杠杆”，在止血。

指标2-4：压力测试三件套

-房价收入比（买房需要多少年收入）：

一线城市虽有回落，其中北京24.8，上海25.7，深圳34.3。

- 月供收入比（月收入中房贷占比）：依旧处于高位区间

2025年全国房价收入比定格在5.9倍，时隔20年首次跌破6的整数关口。这一数据意味着，按全国平均水平计算，一个三口之家不吃不喝近6年，就能买下一套100㎡的新房，购房压力似乎降到了历史性低位。

但是从城市层级来看，分化差距悬殊。一线城市房价收入比虽降至近6年最低，但仍高达25.3倍，北京海淀、上海陆家嘴等核心区域，一套100㎡房源总价动辄上千万，普通家庭即便不吃不喝，也需要数十年才能负担。

- 售租比（多少年租金能买下房子）：虽然回调，仍远超国际都市

这个说了很多了，这里不多赘述了。总之这三个指标共同说明一件事：

对普通家庭而言，买房的经济压力依然巨大，还有下调空间。

指标5：租金回报率——房子的“存款利息”

北京的租金收益率已达1.7%，上海1.6%，广州1.5%，深圳1.4%。

已经超过余额宝了。

如果跟十年期国债收益率（约1.8%）对比，核心区域房产的租金收益正在接近无风险利率。

这是个微妙信号：房子的投资属性正在从“炒”转向“收租”。

对想投资的人来说，需要算一笔账：

- 三四线城市或非核心区：租金收益需显著高于国债才值得（因流动性差、风险高）

- 一二线核心区：可接受收益略低于国债（因更保值）

指标6：居民债务收入比

目前是136.65%，比前两年下降，但仍高于美国次贷危机前水平（130%）。

债务压力在减轻，但仍在高位。

4、第三类指标：供给端——房东和房企的真心话

二手房：房东们的集体心态

以北京、杭州为例：

2025年12月杭州挂牌涨跌比仅7%，意思是：调整挂牌价的房东中，只有7%涨价，93%在降价。

新房：房企的ICU病历本

虽然“三道红线”传闻终结，但这三个指标依然是房企的体检报告：

1. 扣预收资产负债率（自有资金充足度）：不合格（监管要求≤70%）

2. 净负债率（资债比）：不合格（监管要求≤100%）

3. 现金短债比（短期偿债能力）：不合格（监管要求≥100%）

2025上半年，50多家上市房企三项全挂。

再看两个经营数据：

- 新开工面积：2025年比2024年再降55%，腰斩

- 销售面积/额：2025年最后三月虽有季节性回升，但同比2024年仍下跌约20%

房企在用身体说：“我还没爬起来。”

5、第四类指标：土地市场——开发商的未来投票

土地购置面积，官方最新数据仍停留在2022年——那是2000年以来的最低点。

开发商不买地了。

这就像一家公司停止研发新产品，只清库存。你觉得它对未来是什么预期？

北京土地成交情况也在收缩；

6、把碎片拼成真相：我们现在在周期的哪个位置？

综合以上指标，我看到的图景是：

中国房地产正处在“三去一降”的深水区：

去库存（二手房挂牌激增）

去杠杆（居民提前还贷）

去产能（房企出清、少买地不开工）

降预期（房价回归理性区间）

这不是悲观，这是周期。

所有资产都有周期，房地产也不例外。它会涨，也会跌；会狂热，也会冷静。

现在正是居民修复资产负债表、市场挤出泡沫、行业重建健康度的必经阶段。

7、给普通人的三个“反焦虑”建议

面对这样的大周期，个体该怎么办？

第一，如果你是刚需：

现在有更好的议价权和选择空间。但请记住：

- 用租金收益率倒算合理房价

- 月供不超过家庭收入的40%

- 买的是居住价值，不是暴富梦想

第二，如果你有多套房：

考虑优化资产结构。

- 非核心资产可考虑置换

- 用售租比判断该留该卖

- 降低杠杆，让自己睡个好觉

第三，如果你是观望者：

保持耐心。市场的底部不是一个点，而是一个区间。

当看到这些信号时，再认真考虑：

1. 二手挂牌量持续下降3个月以上

2. 房企开始谨慎拿地（不是疯狂）

3. 房贷数据连续正增长

8、最后说两句心里话

我写这篇文章，不是为唱衰或鼓吹。

我想传递的是一种思维方式：在情绪泛滥的时代，用产品经理的冷静，看数据；用长期主义的耐心，等周期。

房地产不会消失，它会从青春的“暴涨暴跌”，走向中年的“平稳健康”。

就像那篇《求是》文章说的：房地产从快速发展期，进入了新的发展阶段。

这个阶段，机会不属于追涨杀跌的赌徒，而属于看懂周期、做好准备的手艺人。

把房产从“信仰”变回“资产”，把买房从“人生赌局”变回“理性决策”。

这样，无论市场怎么走，你都不会慌。

最后的最后：

用产品思维看楼市，用数据思维做决策，你就能在噪音中，听见真实的信号。

保持冷静，保持理性。周期永远在，机会总会有。