外环外去化压力明显提升，市中心部分高端项目虽然依旧保持高热度，但市场分化明显。延续了2025年末市场活跃态势，成交量连续三个月站稳2.2万套关口，创下近五年同期成交新高！01
新房市场
1月新房供应2068套，同比去年上涨47.6%，环比上月下降51.8%；
1月新房成交2231套，同比去年下降43.3%，环比上月下降39%。
1月新房成交均价77859元/m²，同比去年下降4.4%，环比上月上涨约1%。
1月上海新建商品住宅成交面积28.7万㎡，环比减少38.6%。
2026年第一个月，上海新房市场进入传统销售淡季，供需两端均出现较大收缩。
新开盘项目共19个批次，较上月40个大幅减少，其中认购率过百项目6个。另有5个项目的认购率没有超过50%，6个项目官宣取消摇号。
1月新推项目中，外环外以15个占据大头，从认购数据上看，喜忧参半。陆家嘴太古源源邸延续了前三批次红盘势头，以202%的认购率强势霸榜。
项目本批次推出两面观景的双楼王，市场反响热烈，均价也应声上浮至18万/㎡。
澐启滨江第三批次推出27套大户型产品，均价提至15.88万/㎡，认购破百，表现依旧稳健。
位于莘庄的安高·海印华庭选择在淡季两度开盘冲刺，首开认购率达到119%，二批次趁热加推。
与此同时，誉静安88、中建壹品外滩元境等几个中心城区项目未达预期销售目标。
1月上海新房成交TOP10
成交方面，中心城区推盘锐减，外环外成交占比大幅提升。青浦楼盘1月成交表现最为亮眼，保利虹桥和颂·西岸、联发时光新澍、恒文璞悦江南进入成交榜单前五。内中环间的高端改善需求依旧稳健，中海·环宇玖章、澐启滨江、陆家嘴太古源源邸依然成交在榜。
02
二手房市场
预期回归，成交创五年新高
根据网上房地产数据统计，上海1月二手房累计成交22834套。
延续2025年末的“翘尾行情”，连续三个月成交量站稳2.2万套关口。
同时创下近五年同期新高！
与2025年同期相比，1月二手房成交量同比上涨21%，增加3989套。
在市场淡季并无额外政策加码的情况，能够取得这样的成交数据，反映出二手房市场正在进入结构性回暖。
根据上海链家的挂牌数据，二手房库存挂牌量已连续9个月下降，较峰值减少约3万套，当前库存量较2025年1月下降20%左右。
市场供需关系逐渐趋于平衡，房客源成交周期均较上月加速，市场信心正逐步修复。
另一个关键的回暖信号是议价空间持续收窄。
一方面近三个月，上海二手房成交均价跌势持续收窄，为市场注入信心。
另一方面根据不完全统计，上海优质二手房源的议价空间已经从去年初的3%-5%收窄至目前的1%-2%，部分热门房源甚至已经出现加价购买的情况。
从统计的成交结构来看，刚需占比已经稳定在6成以上。低总价刚需房源成为市场成交的核心驱动力，其中仅200万元以下房源成交占比就已接近50%，而总价高于550万元的房源，成交占比仅占约16%。
这种成交结构反映到区域分布上，就是外环以外成交占比最高且持续增长，郊区和新兴区域的刚需交易活跃度复苏。以及中心城区的老破小房源凭借总价、地段和配套优势，成交占比也在攀升。上海二手房市场已经从“全线下跌”转向“结构性回暖”！
03
豪宅市场
网签方面，1月全市2000万以上二手住宅共计网签151套，环比上月小幅上涨，近三个月总量基本相当，交易量稳定。
徐汇滨江1月网签3套，分别来自尚海湾豪庭三期（2套）、百汇园二期（1套）。
陆家嘴1月网签总计10套，主要来自滨江凯旋门（5套）、仁恒滨江园（3套）、陆家嘴壹号院（1套）、邑滨江（1套）。
不过，在反映市场交易趋势的二手房转定成交方面，1月的二手豪宅实际成交数据远高于网签。
徐汇滨江1月豪宅转定成交共计8套，陆家嘴1月豪宅转定成交则达到了23套。
此外还有30多套风貌别墅转定成交，这些都没有在1月的网签数据中体现。
据此可以判断，当前存量豪宅市场并没有受到淡季影响，市场交易热情仍然高涨。
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