二手房的税费

问：深圳市关于购房增值税的最新政策有哪些规定？什么时候生效？增值税的收取起点是从交房登记开始，还是从办理《不动产证》开始计算时间？2024年8月交的一手房，如果作为二手房销售，需要缴纳多少比例的税？

答：

深圳个人住房增值税核心政策自 2026 年 1 月 1 日起按财政部、税务总局公告 2025 年第 17 号执行，满 2 年免征、不满 2 年按 3% 全额征收，以契税完税或不动产权证登记时间孰先认定购房起始，2024 年 8 月交房的一手房若未 “满 2”，2026 年出售按 3% 缴增值税今日头条。以下是详细说明：

最新政策与生效时间

1. 核心规则（2026 年 1 月 1 日起）
   ：个人（不含个体工商户一般纳税人）销售住房，购买不足 2 年按 3% 征收率全额缴增值税；满 2 年（含）免征，全国统一标准，不再区分普通 / 非普通住房今日头条。
2. 生效与过渡
   ：自 2026 年 1 月 1 日施行；2026 年 1 月 1 日前已销售但未申报增值税的，符合条件可按新规执行今日头条。
3. 前期衔接
   ：2024 年 12 月 1 日起深圳取消普宅 / 非普宅标准，与全国政策统一，为本次调整铺垫深圳政府在线。

购房时间认定（关键）

• 计算起点
  ：按契税完税证明填发时间或不动产权证登记时间 “孰先” 原则确定，与交房时间无关国家税务总局广东省税务局。
• 常见误区
  ：非网签备案、交房或入住时间，而是以契税缴纳或产权证登记的较早时间起算。
• 特殊情形
  ：夫妻更名、离婚析产、继承等，按首次登记 / 契税时间延续计算。

2024 年 8 月交房一手房的增值税计算（2026 年出售）

1. 时间判断
   ：假设 2024 年 8 月交房，契税缴纳 / 产权证登记通常在交房后 1–3 个月内（约 2024 年 9–11 月），至 2026 年 1 月不满 2 年，需按 3% 缴增值税。
2. 税额公式
   ：增值税 = 计税价格 ×3%（注：附加税费另计，合计约 3.18%，具体以税务部门核定为准）。
3. 示例
   ：计税价 400 万，增值税约 12 万，附加税费约 0.72 万，合计约 12.72 万。
4. 满 2 免征节点
   ：以契税 / 产权证较早时间加 2 年，如 2024 年 9 月契税完税，2026 年 9 月起满 2 年免征。
5. 

   常见误区与注意事项

   误区 1：以网签备案时间认定→错误，仅以契税完税或产权证登记时间为准。
• 误区 2：以交房 / 入住时间认定→错误，交房不等于产权转移，不计入购房起始时间。
• 实操要点：申报时需同时出具产权证与契税完税证明，税务部门按 “孰先” 核定国家税务总局广东省税务局。

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问：如果是低于原购买价的个人二手住房销售，需要缴纳增值税吗？

答：

低于原购买价销售个人二手住房，增值税缴纳与否只看持有年限，与售价是否低于原价无关今日头条。满 2 年（以契税完税或产权证登记 “孰先” 起算）免征；不满 2 年按全额 3%（2026 年起）或 5%（2026 年前）缴增值税，不按差额计税今日头条。

核心规则与依据

1. 年限判定（唯一标准）
• 满 2 年（含）：免征增值税，无论盈亏今日头条。
• 不满 2 年：按计税价格全额计税，不扣减原购价，与是否亏损无关中国政府网。
2. 政策依据
• 2026 年 1 月 1 日起（财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号）：不满 2 年按 3% 全额征收，满 2 年免征今日头条。
• 2026 年前：不满 2 年按 5% 全额征收，满 2 年（普通住房）免征；非普通住房曾有差额计税，2024 年 12 月起深圳取消普宅 / 非普宅区分。
3. 计税口径
• 2026 年起：增值税 = 计税价格 ×3%（附加税费另计，合计约 3.18%）。
• 2026 年前：增值税 = 含税价款 ÷（1+5%）×5%（附加合计约 5.3%）。

特殊情形与实操提示

• 特殊过户（夫妻更名、离婚析产、继承等）：购房年限按首次登记 / 契税时间延续，不重新起算。
• 误区：“低价出售 = 无增值税” 不成立，增值税是流转税，按交易行为与年限判定，非按盈亏。
• 实操：申报时需提供契税完税证明与产权证，税务按 “孰先” 核定年限。
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• 问：深圳二手房交易的增值税附加税费是怎么计算的？

• 答：

• 深圳二手房增值税附加税费按增值税税额的 6% 计算（城建税 7%、教育费附加 3%、地方教育附加 2%，个人 / 小规模按 50% 减征后合计 6%），仅在需缴增值税时征收，满 2 年免征增值税则附加也免征自然资源部。

  一、附加税费构成与税率（个人 / 小规模）

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  二、分时段计算规则与公式

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  三、关键提示

• 附加税费仅随增值税征收，增值税免征则附加自动免征。
• 计税价格以税务核定的网签价 / 评估价为准，非合同成交价。
• 夫妻更名、继承等特殊过户，购房年限延续计算，不影响附加税费规则。
• 适用条件：不满 2 年按 5% 全额征增值税，满 2 年（普通住房）免征。
• 附加税费公式：附加税费 = 增值税 ×6%
• 增值税及附加合计公式：计税价格 ÷(1+5%)×5.3%（5% 增值税 + 0.3% 附加）
• 示例：计税价 400 万，增值税≈19.05 万，附加≈1.143 万，合计≈20.19 万。
• 适用条件：不满 2 年按 3% 全额征增值税，满 2 年免征。
• 附加税费公式：附加税费 = 增值税 ×6%
• 增值税及附加合计公式：计税价格 ÷(1+3%)×3.18%（3% 增值税 + 0.18% 附加）
• 示例：计税价 400 万，增值税≈11.65 万，附加≈0.699 万，合计≈12.35 万。
1. 2026 年 1 月 1 日起（新政）
2. 2026 年 1 月 1 日前（旧政）