“老房产”如何界定?

一般纳税人取得的老房产在2027年前仍可按5%征收率简易计税。“老房产”界定，核心就一句话：死死卡住“2016年4月30日前”这个时间点。不看合同签订时间，不看发票开具时间，更不看你现在什么时候出租——就看“取得”的时间。根据国家税务总局2016年第16号公告以及财税〔2016〕36号文，不同取得方式，判定标准如下：

一、直接购买/接受投资/捐赠/抵债

不动产权证书上的登记日期在2016.4.30前；或者购房合同约定的交付日期在此日期前（产证办得晚没关系）。

二、自建（你盖的房子）

不看竣工、不看办证，只看开工：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016.4.30前；无许可证或证上未注明开工日期的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016.4.30前即可。

三、房地产企业出租自行开发的项目

同样按上述自建标准——看施工许可证/承包合同的开工日期，不看竣工验收时间，也不看不动产证办理时间。2018年才办证，但2013年就开工，依然是老项目。

四、租来的房子再转租（二手房东）

看你承租（租入）的时间：你与房东签订的原始租入合同日期在2016.4.30前，你转租时就可以选简易计税。

五、公司合并、分立、划转过来的

资格可以承继。原公司本身就是老项目，资产、负债、劳动力一并转让给新公司，新公司继续出租——可以继续适用简易计税，不用重新认定。由于部分地区税务机关可能以不动产产权变更时间为准判定是否适用简易计税，建议企业在操作前与当地主管税务机关沟通，确认具体税务处理方式，避免税务风险。