房贷利率持续回落,美国二手房销量仍大幅下降!

据《橙县纪事报》2月12日报道 美国1月份二手房销售出现近四年来最大单月跌幅。尽管抵押贷款利率有所回落，但房价依然高企，再加上严寒天气等不利因素影响，许多潜在购房者选择暂时观望，入市意愿明显减弱。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）上周四公布的数据，经季节性调整后，1月二手房销售年化总量降至391万套，较去年12月下降8.4%，创下近四年来最大单月跌幅，同时也降至两年多以来的最低销售水平。

与去年同期相比，二手房销售量下降了4.4%。此外，该数据也低于市场此前预期的410.5万套，显示房地产市场复苏仍面临压力。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，1月销售下滑“令人失望”。他指出，当月全美多地气温低于正常水平、降水量偏高，给市场表现带来干扰，因此不排除本月数据存在一定的偶然性。

美西二手房销量跌幅最大

从区域来看，美国东北部、中西部、南部和西部的二手房销量均出现明显放缓。其中，西部地区无论同比还是环比，跌幅都最为显著。值得注意的是，尽管西部受冬季风暴影响相对较小，但由于房地产交易通常存在1至2个月从签约到过户的滞后期，1月的成交数据多反映的是去年年底签订的购房合同。

尽管销量大幅下滑，房价却仍在上涨。1月全美二手房销售中位价为39.68万美元，同比增长0.9%，已连续31个月实现同比增长，显示房价整体仍保持上行趋势。

自2022年房贷利率从疫情期间的历史低点回升以来，美国楼市整体陷入低迷。高利率叠加房价多年快速上涨，以及长期存在的住房供应不足问题，使大量潜在购房者被挤出市场。去年，全美二手房销量仍徘徊在近30年来的低位，市场复苏动力明显不足。

目前，二手房销售的年化水平自2023年以来基本维持在约400万套左右，明显低于历史常态下约520万套的水平，市场整体活跃度仍显不足。

利率回落但负担能力仍承压

尽管如此，房贷利率在近几个月呈下降趋势。根据住房贷款抵押公司房利美的数据，30年期固定房贷利率上月一度降至6.06%，创下自2022年9月以来的最低水平。本周利率虽仍略高于6%，但较一年前下降了近一个百分点。

分析指出，1月份成交的许多房屋可能是在去年11月和12月房贷利率较低时签订的购房合同。

不过，住房负担能力仍然是市场的主要挑战，尤其对首次购房者而言。1月份，首次购房者占二手房销售总量的31%，低于历史平均水平约40%。由于缺乏已有房产增值带来的资金支持，首次购房者更容易受到高房价和高首付的压力影响。

库存仍低于疫情前水平

截至1月底，全美待售二手房库存为122万套，较上月下降0.8%，较去年同期增长3.4%。按当前销售速度计算，库存约相当于3.7个月的供应量，而通常5至6个月的库存被认为是买卖双方相对平衡的市场水平。

不过，随着春季传统购房旺季临近，市场上挂牌房源通常会增多，分析人士认为，这将为买家提供更多选择和议价空间。