文/子木团队
今年两会，关于房地产的议题比较多，其中有一个引起了业内广泛关注，来源于全国人大代表、58同城CEO姚劲波：
鼓励房产经纪公平竞争，禁止经营者滥用市场支配权，签订“独家代理”“二选一”，并制定高佣金，严重挤压购房者和房企之间的议价空间。
此言一出，市场掀起一番热议，从业者拍案叫好。
什么是“二选一”？
简单来说，就是大平台利用自己所具有的资源优势以及市场支配地位，逼迫商家、品牌在自己和竞争对手之间做出选择。
这种排他性交易一直是行业“潜规则”，最早泛滥于互联网时代。
早在2010年以前，互联网平台在与商家、用户的博弈中，还处于相对弱势的地位。
因为在PC互联网时代，平台的竞争壁垒还不够牢固，用户习惯尚未养成，传统品牌的根基相对于互联网行业要深得多。
但是在2010年之后，互联网平台渗透率激增，各条赛道上的平台企业确立了绝对的优势地位，使得用户对平台的依赖加深。
于是互联网平台开始一边以用户为筹码，要求商家“二选一”，另一边以商家为筹码，逼迫用户“二选一”。
团购、打车、电商等等所有细分行业的大平台都一样，前期烧钱补贴，获取大量商家和客户资源，“二选一”绑定，形成规模后，开始变相加价，大数据杀熟。
消费者无奈花更多的钱买单，而商家也只能在平台的规则压制下疲于奔命。
也就是从那个时候开始。市场被几家龙头企业平台占据，中小企业要么选择死亡，要么选择被收购。
直到2021年，电商巨头京东起诉阿里巴巴滥用支配地位，不仅限制了商家的经营自由，而且也严重损害了京东等竞争对手利益。
几番博弈，京东大胜，获赔10亿元，而在之前阿里因为涉嫌垄断，被罚182亿元，创造历史。
从那以后，潮流再次转向，所有平台忌惮于反垄断铁拳，并在监管的加强“配合”下，开始握手言和。
今年，淘宝宣布全面开放微信支付，阿里旗下的钉钉会议也向微信开放，而微信也将旗下的资源向阿里阶段性开放。
这也标志着互联网“二选一”时代正式落下帷幕。
反观房地产经纪市场，还是一片泥沼，学好不容易，学坏一出溜，现在还在走互联网平台的老路。
01
大概从去年开始，不止一个营销总跟我诉苦：
“现在就是在给头部经纪机构打工。”
我采访了广州一项目总老闫。
他跟我说，现在开发项目太惨了，拿地、规划、设计、售楼处、样板房、盖楼、营销、资金运转……处处都要钱，层层剥下来，利润稀薄。
到了销售这一环，更难了。
市场资源被几家经纪机构把持着，只能找他们谈合作，但他们会要求你签独家代理，也就是“二选一”。
作为交换条件，对方表示会在平台上宣传项目，而且还会号召旗下所有中介加大力度推盘。
上半年卖得一般，一算账还亏了，因为独家必须给经纪机构高佣金，前前后后忙了一年，一套房赚的钱还不如给经纪机构的佣金多，妥妥给经纪机构打工。
下半年更离谱，不给宣传，中介也不推了。这时候找其他经纪机构中介卖房子，还得考虑后果。
表面看我们是甲方，可以随时终止合同。但问题是，如果你终止了独家，就会遭遇潜规则的打击报复，他们就会通过技术手段，屏蔽你的正常曝光，以至于客户从平台都搜不到你的信息。
他们是地方龙头，资源都在他们手里，根本得罪不起。现在只能求爷爷告奶奶，等待经纪机构给机会和流量，导致整个项目极其被动，甚至会影响定价权。
市场不好，我们可以通过降价来刺激销售，但签了独家以后，必须首要保证经纪机构的高佣金，如果我们降低价格给购房者让利，算下来，基本是卖一套亏一套。
而购房者通过他们平台买房，表面上有服务被帮助，但实际上价格反而会更高。
这还只是在开发商层面，听老闫说，头部经纪机构靠这种玩法绑定了全城大量项目，以至于其他几十家机构连竞争的可能性都没有，而旗下的大量中介，一年内颗粒无收，只能纷纷转行。
强制垄断下，市场已经失去了活力，最后定价权和受益者只有头部经纪机构，大家都是敢怒不敢言。
老闫说，做了这么多年项目，从未像现在这样憋屈，最近集团总部要追责，恐怕要面临失业。
02
其实除了开发商，我接触的大量的二手房业主，也遭遇了头部经纪机构“绑架”。
星球一个读者小李讲出了他的遭遇：
去年生意亏损，想卖套房给员工发工资，找楼下中介帮忙，结果中介却说：
卖房子可以，但必须签“独家”。
也就是说，房子只能在头部经纪机构卖，一旦找了其他机构，被判违约，以后甭想在他家卖房子了，作为独家的好处，对方中介也承诺会在软件上增加曝光，承诺在半年内一定卖掉。
事实上，这也是一个套路。
一旦签了独家，那基本默认为房子被套死了。
结果房子很久没卖出去，我就问他，怎么办，中介给的回复是，市场行情不好，我的定价太高了，没人愿意买。
问了刚出手同小区同户型的邻居，定价都比我这个高，为了卖出去，我只能给中介天天发红包，求帮帮忙。
我想挂牌隔壁的中介机构，却被警告她的房子会被限流、降低推荐权重、屏蔽搜索结果或者扣除保证金等惩罚，忌惮违约成本，只能干耗着。
最后没办法我只能降价，就这样，每天砍一刀。
价格低肯定容易卖，很多人过来看房，有一个买家特别喜欢我们家房子，但觉得佣金太高了，然而中介不让步，说统一定价，一分不能少。
客户想找其他经纪机构成交，可以少支付些佣金，但因为签了独家，这么操作，会被起诉。
最后谈判的时候，买家开始拼命砍价，砍了好几回。
我着急卖房，只能被迫答应，不然我根本不可能卖这套房，太欺负人了。
最奇葩的是，买家说，这么砍价是中介教的，他说你着急卖房一定会让利，我算了一下，砍下的价格的确跟买家支付的佣金一致。
我建议卖房的人一定不要签独家，因为他们会通过套死你的房子，拼命压低你的价格，压垮你的心理防线。
而且签的独家合同就是霸王条约，即使半年后卖不出去，他们也不会在合同里承诺赔付，说白了，就是为了垄断资源。
03
在采访中，人大代表姚劲波还谈到一个观点：
“一个合理的佣金水平应该既能保证中介机构的正常运营和发展，又能维护购房者的利益。”
事实上，一些头部经纪机构为了获取更大的利润，这些年一直通过滥用支配权，在变相提高佣金。
北京一套500万的刚需房，和1000万的改善房，买卖性质一样，流程一样，但佣金却差了好多倍，你问中介，为啥这样定价，他们会说：
优质服务。
但服务了什么，又怎么优质了，其实大家都感知不到，或者说根本就没有服务，甚至反向绑定，以此为由变相收取高佣金。
在我采访的所有购房者中，没有一个人不对高佣金产生质疑，而这个潜规则，却这么多年雷打不动，在错误的道路上狂飙。
其实一家经纪机构占据较大的市场份额，这件事并不违法，反而说明它的实力强，运营得好，有竞争力。
但滥用市场支配地位，限制上下游竞争，这绝对是违规操作，长期以来，市场会越来越差，利益被头部吞噬，市场彻底失去活力。
而且在“二选一”和“高佣金”模式下，楼市要远比其他行业，受到的伤害更严重。
比如电商平台“二选一”，实质是一种限定交易行为，其目的既不是为了“剥削”，也不是为了限制上下游市场的竞争，而是为了排挤竞争对手。
所以消费者没有体感，最苦的是商家和实力较弱的竞争者。
但房地产市场，头部经纪机构垄断市场，滥用支配地位，排挤对手只是表象。
往大了看，把房源都笼络在自己手里，导致整个市场缩量化，垄断化，房屋流动性降低，市场失去了定价权。
往小了看，买房人无法获得多渠道看房的可能性，而且必须服从垄断经纪机构设定的高佣金，买房成本变高。
而开发商和卖房者，被严重“绑架”，只能被迫服务于经纪机构，付出更多的成本，所以必须制止。
在采访中，全国人大代表、58同城CEO姚劲波也讲到了市场该有的面貌：
一方面，建立有序的市场竞争环境，监督指导具有市场支配地位的房产交易平台，不得滥用市场支配地位排除、限制竞争。
另一方面，制止部分头部房产经纪机构通过资产购买、股份购买、合同约定等方式迅速占领市场，通过市场支配地位干预房产经纪行业统一费率，出现以增加优质服务为由，变相收取业主佣金的现象。
现在，这一幕被搬上了两会荧幕，相信过不了多久，监管的铁拳也将砸向房地产经纪市场，相信那时候，整个交易市场将会变得更透明、更自由、也更有新意。
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