外国人如何在马来西亚购买房产? MM2H新制、低门槛与税务全解析

你坐在吉隆坡的摩天大楼里，或是槟城的海景公寓阳台，手里拿着咖啡，享受退休生活或投资收益。 

听起来很梦幻吧？但下一秒，听到“州政府批文”、“土著保留地”、“MM2H 银卡”这些术语，是不是让你头痛欲裂？ 

很多投资者刚开始都是一头雾水。 

马来西亚的房产法规看似像迷宫，但其实它可能是全亚洲对外国人友善的市场之一，前提是你要有一张正确的地图。 

这篇指南就是你的地图。我们结合了2026年财政预算案（Budget 2026）的最新印花税变革和MM2H分级制度，用最人话的方式告诉你：外国人到底该怎么在马来西亚置产而不踩雷。

关键摘要（Key Takeaways） 

• 真正的产权：这里不像某些东南亚国家只能租地，外国人可以合法拥有土地和房子的100%永久产权。 

• RM100万门槛：一般来说，你必须购买价格在100万令吉（约RM1Million）以上的房产，但各州规定不同（请详见下方最新表格）。 

• 2026新税制：外国买家的印花税不再分层计算，而是改为统一的4%税率。 

• 必须取得州政府同意：外国人买房必须申请“州政府批文”（State Consent），这是一道必要程序。

1. 外国人可以在马来西亚买房吗？

答案是：可以！而且权益比你想的还要多。 

马来西亚采用的是源自英国的法律体系，这里最大的卖点是：外国人可以拥有永久地契（Freehold）。 

也就是说，你买的不只是地上的建筑物，连地皮都是你的！ 

a. 你可以买什么？

• 分层地契（Strata Titles）：公寓（Condominiums）、高级公寓（Apartments）。这是外国人最常买的类型，管理完善，且转手容易。 
• 有地房产（Landed Property）：透天别墅（Bungalows）、排屋（Terrace Houses）。 （注意：部分州属如雪兰莪州对此限制较多）。 
• 商业地产：店面、办公室等。 

b. 你不能买哪里？ （千万别碰这些！）

就算你有钱，以下这三种也买不到： 

i.马来保留地（Malay Reserved Land）：这是法律规定仅限马来族群购买的土地。

ii.低成本房屋（Low-Cost Housing）：政府保障当地低收入户的房子。

iii. 土著保留单位（Bumiputera Lots）：建案中保留给当地土著的配额。 

举个例子：

假设你在吉隆坡市中心看上一间RM200万的高级公寓（物件 A），这完全没问题，你可以买。 

但如果你在郊区看上一间RM30万的单层排屋（物件 B），地契上写着“马来保留地”，那很抱歉，就算你出两倍价钱也不能买。 

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2. 买房门槛多少？各州“最低房价”总整理

马来西亚是联邦制国家，每个州（如雪兰莪、槟城、柔佛）就像个小王国，有权制定自己的土地政策。 

为了保障当地人买得起房，各州都设有“外国人最低购屋门槛”。 

以下是经严格查证后的2026年最新价格表。 

重点说明： 

请注意：即使你有钱，低于这个价格是不卖给你的。 

虽然有些州允许 RM 50 万的房子（如槟城威省），但因为联邦MM2H签证（银卡）规定买房不得低于RM 60万，所以如果你要办MM2H，就必须买到60万才算数。 

a. 外国人最低购房价格

资料来源：MM2H.com & iProperty

3. MM2H第二家园签证买房资格

如果您不仅仅是想投资，而是想在马来西亚长期居住、养老，那么马来西亚第二家园计划(MM2H)是您的首选。 

这个签证已经全面改为“三级制”：白银、黄金、白金。 

改变是：现在申请MM2H，买房变成了强制条件（以前可以只放定存）。 

而且，这房子必须持有至少10年。 

以下是最新的MM2H财务要求表： 

a. MM2H签证分级与购屋要求

资料来源：Global Law Experts 

如果您想省钱，白银级 (Silver) 是很多人的选择。 

它允许您购买RM60万以上的房产，这在某些州（如槟城公寓或柔佛）比起一般外国人的RM 100万门槛更有弹性！

4. 外国人马来西亚买房流程

看中了心仪的房子，下一步该怎么做？ 

流程其实很标准，但有一个“特有步骤”千万不能漏。 

第 1 步：签署购买意向书 (Letter of Offer) 

议价成功后，您需要签一份简单的合约并支付“订金”（Earnest Deposit），通常是房价的 2-3%。 

钱绝对不能汇给房仲个人的户头！必须汇入房地产公司或律师楼的“客户信托账户（Client Account）”，这才有法律保障。 

第 2 步：申请贷款 (房贷) 

外国人可以贷款吗？ 可以！外国人在马来西亚申请房贷，贷款成数 (LTV) 通常在60%到70%之间。 如果您有MM2H身份，部分银行甚至愿意贷到80%。 

您或许想读这篇文章： 

外国人在马来西亚如何申请房屋贷款？

第 3 步：签署买卖合约 (SPA) 

缴付剩余头期款（补足至10%），双方律师见证下签约。 

第 4 步：等待州政府批准 （State Consent） 

这是最关键的一步！律师会帮您向“土地局”申请外国人购屋许可（根据国家土地法典 Section 433B）。 

时间： 约1到 3个月。 

结果：只要您买的房子价格达标且非保留地，通常99%会通过。 

费用：需支付一笔批准费（Levy），各州不同。 

第 5 步：交屋大吉 

拿到州政府批文，银行拨款给卖家后，您就正式拿到钥匙和地契转移文件（MOT）了！ 

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5. 养房成本与印花税：新制全解析

为了简化税务，马来西亚政府在2026年财政预算案(Budget 2026)做出了重大改革。 

以前印花税是采“阶梯式”计算（前10万 1%，之后2%...），常常让人算到头晕。 

现在针对外国买家，制度变得简单粗暴： 

a. 2026购房相关税费表：

资料来源：Global Law Experts 

别忘了资本利得税（RPGT）！ 

如果您将来要卖房赚钱，政府会抽税： 

持有5年内卖出：获利的30%。 

持有6年后卖出：获利的10%。 

所以，马来西亚适合“长期持有”，不适合短线炒作。

6. 外国人购买马来西亚房产值得吗？ 

优点：

• 永久产权 (Freehold)：在亚洲能让外国人合法买别墅且拥有土地的国家屈指可数。 
• 高CP值：比起新加坡、香港甚至台北，吉隆坡的豪宅价格简直是“白菜价”。 
• 语言无障碍：中文在吉隆坡、槟城、柔佛都通，法律文件则是英文（普通法系），相对透明。 

缺点：  

• 房产过剩 (Overhang)：吉隆坡和柔佛部分地区有供过于求的问题，转手速度可能较慢。 
• 门槛高：RM100万的门槛挡住了想买小套房收租的小资族。 
• 堵车：这里的交通拥堵程度不亚于任何国际大都会，买房时“捷运站”距离很重要。 

综观2026年的局势，马来西亚依然是外国人海外置产的热点。 

虽然RM100万的门槛和4%的印花税增加了入场成本，但相比其提供的永久产权、退休签证便利性以及低生活成本，这里的吸引力依然强劲。 

只要选对地点（避开过剩区）、找对律师、并看准汇率，这里会是你资产配置的安全港湾。

7. 常见问题（FAQ）

a. 外国人可以在吉隆坡买房吗？门槛是多少？ 

可以。 2026年外国人在吉隆坡买房的最低门槛是RM100万。您可以购买大部分的公寓或有地房产，前提是不能是马来保留地。 

b. 外国人买房需要“州政府批准”吗？会很难申请吗？ 

是的，所有外国人买房都需要申请“州政府批文（State Consent）”。虽然这是一个强制步骤，但只要您的房价符合该州门槛，通常都只是一个行政程序，批准率很高，大约耗时1-3 个月。 

c. 外国人如果没有MM2H签证，可以直接买房吗？ 

完全可以！买房和签证是分开的。您不需要拥有MM2H或工作签证就能买房。只不过有了房产不会自动送您居留签证，您在马来西亚的停留时间仍受观光签证限制。 

d. 外国人可以在马来西亚贷款吗？能贷多少？ 

可以。外国人在马来西亚申请房贷，银行通常会给60%至70%的贷款额度（Margin of Finance）。 

e. 外国人可以继承马来西亚的房产吗？ 

可以。根据法律，外国人可以继承房产（即使房价低于 RM 100 万门槛）。不过继承人在转名时，仍然需要向州政府申请批准。 

f. 2026年买房一定要买到 RM 100 万吗？有没有例外？ 

大部分地区是RM100万。但有例外：例如柔佛的Medini特区没有门槛，或是如果您持有MM2H银卡，在某些州（如槟城威省、砂拉越）可以购买低于RM100万但高于RM60万的房产。 

g. 外国人买马来西亚房子安全吗？ 

相对安全。马来西亚法律制度完善（普通法系），外国人的名字会直接登记在政府的地契（Title Deed）上，产权保障强，不像某些国家需要透过“本地人代持”这种高风险方式。