2026 年，是柬埔寨刮骨疗毒、全面清剿电诈、经济重归合规的关键一年。曾经靠投机热钱狂飙突进的房地产，正在经历一场去泡沫、归刚需、强分化的深度洗牌。
金边公寓到底有多少库存？哪些区域还能买？哪些是巨坑？2026 年柬埔寨房产，究竟怎么走？
这一篇，用最硬核、最真实、最新数据，一次性讲透。
一、核心数据：金边公寓总库存 70,000–72,000 套
截至2026 年 3 月初，金边已建成公寓总存量约 70,000–72,000 套（含年初新交付），由300 + 个楼盘共同构成。
数据来源：莱坊、CBRE、APS Cambodia 综合整理
二、空置率真相：不是全城都空，是两极分化
很多人说 “金边房子全是空的”，其实不对。真实情况是：核心区稳、远郊崩。
两句话：
有人、有配套、有商务的地方，房子不愁租；
没人、没配套、靠概念的地方，全是库存。
三、2026 金边房产三大核心逻辑（必看
1、需求彻底变了：从投机 → 真实刚需
过去靠灰产、短期炒房支撑，现在靠：
总价 1.7–4.9 万美金刚需公寓成为去化最快、最安全的产品。
2026 年买房，只认：BKK1 ＞ 堆谷 ＞ 隆边 ＞ 桑园其他区域一律谨慎，远郊坚决不碰。
2026 年起房产利润征收20% 资本利得税，短期炒房彻底关闭。未来只有租金回报稳定、长期持有的房子能赚钱。
四、2026 年柬埔寨房产走势判断
全市不普涨、不普跌，温和修复、分化加剧金边核心区涨幅0–5%，远郊继续跌5–20%。
租金为王核心区一房月租500–1100 美元，净回报5–8%，是东南亚优质水平。
工业地产、刚需公寓、服务式公寓最稳豪宅、远郊大盘、期房继续承压。
西港住宅继续低迷依赖灰产的区域，2026–2027 年无修复机会。
五、给投资者的 2026 置业建议（直接照做）
结语
2026 年的柬埔寨房产，已经告别野蛮生长，进入合规、稳健、价值回归的新时代。金边 7 万套库存看似庞大，但真正优质、好租、保值的房子，只集中在核心区。选对区域、选对产品、长期持有，才能在市场洗牌中抓住真正的机会。
