二、拍卖公告上载明的税费由买受人承担是否构成债务加入
首先，我们先看民法典所规定的债务加入：《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定，第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。
通常法院发布的拍卖公告都会明确载明，“买受人承担购买房屋前产生的物业费、税费等其他相关费用”或“未明确约定的费用均由买受人承担”，该等内容是否构成买受人对债务人债务的自愿加入呢？在大多数相关案件中，多数观点支持构成债务加入，认为购买拍卖房屋即意味着接受拍卖公告中的要求，属自愿加入。但也有相反观点，下面我们来看一则案例。
（2025）苏02民终5056号《民事判决书》
一审法院认为：
本案的争议焦点是在案涉房屋已被法院拍卖的情况下，赵某作为买受人，是否应当对案涉房屋前业主即被告缪某、胡某拖欠的物业费、违约金等费用承担连带责任。
1、竞拍公告上明确了拍卖标的系案涉房产，赵某竞拍的是房产以取得其所有权，其竟拍行为显然不具备对缪某、胡某和万科物业公司之间的债务进行债务加入的意思表示。
2、《标的物调查情况表》虽载明拖欠的物业费由买受人承担，但前业主缪某、胡某拖欠的物业费系其对万科物业公司所负债务，拍卖方将该债务作为拍卖标的予以拍卖的行为系无权处分。案涉房屋的拍卖权的权力源头系缪某、胡某对案涉房屋享有所有权，并依法且被动地将该所有权交由拍卖方处置。然而，万科物业公司作为物业费的债权的权利人，其对缪某、胡某享有的合同债权并不具备依法且被动地交由拍卖方予以拍卖的法律依据；换言之，万科物业公司并未取得执行依据。且其在案涉房屋被拍卖前，并未主动要求拍卖方对该债权予以处理，而且也无权要求拍卖方对该尚未确定的债权予以处理。
3、物业费并非案涉房产作为拍卖标的物的瑕疵和权利负担，要求赵某承担于法无据。标的物的瑕疵应当是指标的物本身存在的质量瑕疵，而权利负担也应当是指标的物本身所承载的权利负担，比如抵押权、承租权、用益物权等基于标的物物权所产生的权利负担。然而，物业费并不是基于案涉房屋物权本身所产生的权利负担，而是基于缪某、胡某与万科物业公司之间的合同之债。该债务的产生系因缪某、胡某接受了万科物业公司提供的物业服务，权利负担的载体不是标的物本身，而是缪某、胡某。
4、拍卖公告中关于物业费等由买受人负担的条款属于格式条款，并没有加黑加粗予以显著标注；根据《中华人民共和国拍卖法》规定，拍卖人应当在拍卖前声明拍卖标的的瑕疵和已知的债权债务，而物业费属于债务的一种，但拍卖人没有明确告知物业费的具体数额，也没有让竞买人签署相关文件予以确认，最终也没有写入拍卖成交确认书中，因此，让竞买人来承担之前的物业费有失公平。
5、万科物业公司认为根据拍卖公告，赵某构成债务加入，应对缪某、胡某欠付的物业费承担连带责任。根据《中华人民共和国民法典》规定，第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。赵某并没有与债务人缪某、胡某约定加入债务并通知债权人万科物业公司，也没有向债权人万科物业公司表示愿意加入债务。因此，赵德民参与竞买的行为不构成债务加入。
二审法院认为：
本院认为：虽然拍卖公告中载明了买受人要承担拖欠的物业费，但并未以特定的方式予以明确提示，且竞拍公告也未明确此前拖欠的物业费金额，尚属不确定之债。根据法律规定，债务加入需要第三人明确的意思表示。本案中，赵某拍卖案涉房产系为了取得该所有权，现有证据不足以表明无论此前拖欠的物业费有多少，赵某都愿意承担的意思表示。万科物业公司认为构成债务加入，不符合法律规定，本院不予支持。
结合上述案例展现的法官观点，我们从事实和法律的角度可以看出，并非拍卖公告载明由买受人承担相关费用即确认了买受人构成债务加入，这种观点并不符合事实上买受人购买拍卖财产的真实意图及民法典对债务加入所规定的第三人明确表示愿意加入债务的真实意思。因此，笔者认为由我方当事人承担成交过户前的房屋产生的物业服务费，没有事实及法律依据，我方当事人并非享受该段物业服务的合同相对人，亦没有明确加入债务的意思表示，在债权人依法可以通过破产程序及诉讼程序向原权利人追偿的情况下，我方依法不应当承担任何责任。
