这段话,熟悉吗?
一直以来,总有粉丝给我发来类似的聊天问题,并找我核实:“这个团购优惠X万是真的假的?他们真的能拿到更低的价格吗?”
我的回答是:在今天的济南,绝大多数所谓“团购优惠”,都是一场精心包装的认知游戏。而这场游戏能够成立,根源在于一个更隐蔽的怪象——济南楼市的一房一价形同虚设,第二套价格体系大行其道。
很多人不知道,济南新房市场存在一个怪象:售楼处名义上的一房一价(监管部门要求明码标价)只是摆设,暗地里的第二套价格体系,才是真正的游戏规则。

政府要求售楼处公示一房一价,这本是保障购房者知情权的基本底线。但在实际操作中,你看到的那张价格表,往往只是一个“起跑线”——一个用来讨价还价的锚点。
当你走进售楼处,问到房子的价格,置业顾问通常会给你算一个基础价格,你要是问房子的底价是多少?顾问的第一句话往往是:你看中哪套了,你今天能定吗?能定我去申请经理折扣。不能明码标价,买房折扣不透明,这就给了太多人操作、忽悠的空间。
2021年,有市民曾通过政府网站咨询:住宅备案价在哪里查询?答复非常明确:我市无备案价,购房人以售楼处公示的一房一价为准。

请注意,这句话有两层意思:第一,官方没有公开的查价端口,信息不对称被制度性保留;第二,售楼处公示的价格,本该是最权威的依据。
然而,如果售楼处公示的价格只是一个锚点,真正的成交价完全靠谈、靠挤牙膏、靠找关系,那么这个公示板就失去了意义。它不再是价格的底线,而是套路的起点。

正是这种价格不透明的土壤,滋生了各种假团购、假优惠的套路。
在绝大多数人的认知里,团购=人多=议价权=便宜。买房子这么贵的东西,如果能有团购加持,听起来就让人安心——毕竟大家一起买的,总不会吃亏吧?
正是抓住了这个心理,假团购成了济南楼市最泛滥的营销套路之一。
你以为是几十上百号人凑在一起跟开发商砍价?不存在的。现实往往是,只要你是一个人,销售也能给你包装成团购客户;只要你想买房,永远赶得上这周的团购专场;只要你去售楼处,永远能赶上最后一波团购名额。
所谓的团购,早已从一种真实的交易模式,异化成了一种纯粹的营销话术。
这些年,我实地跑过济南上百个楼盘,跟几十家开发商的营销总、销售经理打过交道。我想告诉你一个真相:
在现在的济南新房市场,绝大多数楼盘的折扣体系,比你想象的透明得多。
开发商在开盘前,会制定一套完整的价格体系和折扣体系。举个例子,济南某楼盘首开时的房价和优惠是,表价乘以折扣体系,1个97折,1个98折,3个99折,所有参与选房的人都是这样的折扣。

首次开盘之后,开发商会适当回收一些折扣,比如顾问会在给客户算价格的时候,只释放1个97折,1个98折,1个99折,剩下2个99折,然后以领导名义包装出来,需要让你找所谓的领导关系才能拿到,但是当你知道这个折扣体系,所谓的需要找领导的折扣,自己也能拿到。
这套体系,对所有的渠道、所有的中介、所有的购房者,基本是一致的。
那团购优惠是怎么回事呢?
无非就是把本来就有的折扣,重新包装了一遍,再送给你。举个例子:某楼盘本来成交折扣体系是1个97折,1个98折,3个99折,渠道方跟你说我这边有团购,能拿到97折,或者说售楼处价格基础上还有97折,这听起来是不是便宜了?
但实际上,这97折本来就是有的,因为很多买房人根本不知道这个楼盘的折扣体系,所以,这个97折要么是渠道把本来就有的折扣换个名头给了你,要么就是当你去看房或者线上了解的时候,他只告诉你这个楼盘折扣是1个98折,3个99折,却把原本的97折给先藏了起来,等到你真正要定房的时候,在释放给你,已达到包装团购优惠的目的。
很多时候,所谓的“团购价”,跟售楼处的正常折扣根本就是同一回事。你并没有因为团购而占到便宜,你只是因为你相信团购能便宜而被成交了。

当我们在谈一房一价时,我们真正需要的是一房一真价。价格透明,是楼市健康的最基本底线。
如果你楼盘里有认识的领导,找一下可能会有一点优惠,但幅度不会太大;而且这个所谓的领导,是不一样的,一定是开发商总经理级别、核心关系人(ZF)(视情况)、营销总,而不是案场销售经理、置业顾问、分销、中介等等。
部分央企国企楼盘,价格比较透明,找谁都不行,价格都是统一。
所以看到这,你会发现,所谓的团购额外优惠折扣,绝大多数是渠道利用你对楼盘优惠体系不了解,用不对称的信息差去套路你。
当你盯着那点优惠的时候,真正该关心的东西,正在悄悄溜走。更值得警惕的是,当很多渠道都把那些虚头巴脑的“我有团购”、“我能拿到更低折扣”当成争抢客户的唯一武器时,他们还能有多少精力和心血,用在帮客户挑选一套优质房源上?
一套房子涉及的方方面面太多,需要的是专业和服务:
这套房子的日照怎么样?冬天能晒几个小时?这栋楼靠不靠马路?噪音影响有多大?这个户型通风好不好?有什么缺点?这个片区的规划兑现周期是多久?学校和地铁什么时候能落地?开发商的资金链怎么样?能不能按时交房?
小区楼栋怎么选?
……
这些问题,才是决定你未来十年居住品质的关键。但在“假优惠”的诱惑面前,它们往往被选择性遗忘。

我见过太多购房者,为了所谓的团购价匆匆下定,最后收房时才发现:房子买入价格不仅没有比邻居便宜,反而住进去之后,每天下午1点以后就晒不到太阳;窗外就是主干道,关上窗户都吵;说好的学校迟迟没开工,孩子上学要跑五公里。
当价格不透明成为常态,真正买单的,永远是那个只盯着优惠的你。买房我们最看重的往往不是最后那一点点优惠,而是整个交易过程的综合成本。
当然,济南楼市的游戏规则正在发生变化。
随着市场竞争加剧,信息流通加速,所谓的信息差正在被迅速填平。你去任何一个售楼处,问到的价格,跟别人问到的价格,差距不会太大。你找任何一个正规渠道,拿到的折扣,跟别人拿到的折扣,也不会有本质区别。
当价格越来越透明,从业者的价值就不再是谁比谁便宜,而是谁比谁看得懂。
这才是真正的专业。
接待每一组买房客户,我跟客户说的是:这套房子值不值这个价,我帮你分析清楚;这个价格在这个片区处于什么水平,我帮你对比明白;这套房子有什么优点有什么缺点,我毫无保留告诉你。
为了能让更多的济南买房人变得更专业,掌握更多的楼盘信息,消除买卖过程中的信息差,我们团队研发运营了房产小程序:房小参,这里面济南99%新房楼盘的详细信息,包括每一栋楼每一套房子的采光数据,部分房源的网签价格、实地航拍、网签数据和进度……

当你能看透楼盘的价值逻辑、价格逻辑、产品逻辑,所谓的团购优惠、内部房源、工抵特价,对你来说,就只是一个可笑的噱头。
最近,又有一个粉丝跟我说,某中介发朋友圈说手里有“内部团购房源”,比售楼处便宜20万,问我能买吗。
我说:你先别管他便宜多少,你把具体楼号、具体房号发给我,我帮你查查这这个楼盘近期的成交价是多少。
后来一查,所谓便宜20万的房源,是一套存在日照缺陷的居住公寓。正常楼层卖200万,它卖180万,这不叫便宜20万,这叫值这个价。
济南买房,真诚是最稀缺。

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想在济南买新房的朋友注意了:
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为什么?
各售楼处普遍安装了人脸识别系统。一旦你自行到访被捕捉到,就会被标记为“自然到访客户”,系统自动锁定。
后果很直接:你将彻底失去通过团购渠道获取额外优惠的资格!这些优惠幅度不小,少则一两万,多则七八万甚至更多。
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