当前位置：首页>二手房>克而瑞好房点评网 | 冲击3万套,二手房开门红,小阳春真的要爆了?

克而瑞好房点评网 | 冲击3万套,二手房开门红,小阳春真的要爆了?

2026-03-20 21:05:39

点击小程序：克而瑞·决策专家

2026年3月首周（3.1-3.7），上海楼市呈现出非常清晰的格局，楼市的“小阳春”悬念终于有了答案。

一边是土地市场静待发令枪，暂时静悄悄；

一边是新房成交仍在低位筑底，热度未完全释放；

唯有二手房，在“沪七条”新政加持下直接起飞，成交量、带看量、咨询量全线爆发，成为2026年上海楼市第一波真正的“开门红”。

3月首周的市场格局已经非常清晰：

二手房直接抢跑，新房等供应，土地等信号。

这一次，二手房又是小阳春的先头兵。

政策精准发力

二手房市场迎来真·开门红

成交量强势反弹，单日破千成常态，小阳春发力：最先发力的又是它！

新政后二手房市场快速升温：2.25-3.3日均成交685套，周末峰值达1013套，单日破千已成常态；春节假期（2.17-2.23）成交658套，同比大增13.7%，节后单周成交4014套，政策刺激效果显著。截至3月8日，三月二手房成交量6722套，其中3月7日、3月8日分别达到1324套、1179套，保持强劲势头。

置换链条激活，市场信心快速修复

“沪七条”降低外环外限购门槛、提高公积金额度、优化房产税，直击需求痛点：新政后一周用户微聊量环比增长97.6%，留电转化效率飙升180%，线上咨询量增长81%。

更关键的是，卡住市场三年的置换链条正式重启：链家外网挂牌量跌破8万套，部分房东撤牌惜售，一二手联动回暖，为新房去化打开空间。

平淡开局筑底

新房市场改善需求先行释放

成交低位徘徊，政策后逐步回暖

与二手房的火爆相比，新房目前仍处于蓄力筑底阶段。3月首周新建商品住宅成交1.72万㎡（约143套），创近年同期新低，受春节滞后效应影响，市场尚未完全复苏。“沪七条”落地后首周（2.25-3.3）日均成交220套，较1月日均483套仍有差距，但已呈现止跌回升迹象；外环内成交占比先增后降，政策短期提振信心，持续性仍需进一步观察。

到访量激增，改善型需求成主力

成交平淡但热度正在积聚：徐汇长桥某盘周末到访量达平日2-3倍，金茂上海新政首周客户到访量提升300%，保利、招商蛇口等房企来访与认购同步走高。

成交结构向改善型需求倾斜：2月500-800万元总价段成交占比39.6%，90-120㎡三房产品占比50.2%，核心区高端盘如安澜上海、陆家嘴太古源·源邸表现稳健，均价站稳7万+/㎡，核心区域价值支撑强劲。

涉宅土拍空

静待3月13日发令枪响

3月首周上海土地市场整体偏淡，无宅地成交，但并非完全停摆。

2026年第一批次3幅优质宅地（徐汇、嘉定、青浦）已于2月3日公示，总起始价66.4亿元、规划建面约19.83万㎡，其中徐汇长桥地块起拍价26.75亿元、临近轨交15号线，是核心热门标的。正式竞拍定于3月13日，当前市场热度有待竞拍验证。

协议出让+保障房落地，填补市场空白

虽无公开竞拍宅地，首周土地市场通过协议出让、保障性租赁住房出让保持有效供应：

• 宝山TOD协议出让：3月2日公示宝山区N12-1001单元轨交场站综合开发地块，为2026年上海首宗协议出让商品房用地，紧邻18号线二期康文路站，涵盖住宅与商办，总建面约27.8万㎡，以协议方式推进轨交上盖一体化开发。

• 保障房底价成交：3月5日浦东川沙、普陀中山北2宗保障性租赁住房地块成交，总成交价3.4亿元，由上海建工、上海报业竞得，总建面5.46万㎡，定向满足新市民居住需求，体现“租购并举”的供应导向。

房企拿地谨慎，底价成交成常态

2026年前两月市场延续低温态势：1月第十一批次3幅宅地全部底价成交、溢价率0%；百强房企1-2月拿地总额同比大降52.4%，企业投资仍以稳健为主。全国层面，3月首周土地成交建面环比骤降90%，上海土拍“少而精”，短期难迎“开门红”，但优质地块储备为后续市场注入信心。

小阳春可期

结构性分化加剧

3月二手房有望冲击3万套

3月为传统“小阳春”窗口期，2025年3月二手房成交2.69万套、环比增长75%；今年叠加新政红利，1月成交2.28万套（近5年同期新高）、2月1.13万套（同比大涨51%），3月有望突破3万套，创2021年以来单月新高。

分化成主旋律，核心资产更抗周期

• 区域分化：内环内、优质学区房率先止跌，远郊动迁房流动性承压；

• 产品分化：好地段+好产品表现稳健，房龄30年以上老破小难以受益；

• 价格分化：核心区价格坚挺，郊区板块仍在调整。

政策红利持续释放，市场理性回归

业内预计2026年上海或在外环外全面取消限购，首套房贷利率有望降至2.5%-2.8%，政府收储存量房将缓解远郊库存压力。本轮修复并非2016年式的狂飙，而是政策托底、需求回归、信心重建的理性回暖。

真正的“小阳春”已在路上，稳字当头、分化前行，将是2026年上海楼市的核心主线。

本文由上海区域分析师【杨轶】，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI 文章和信息图，(https://www.dichanai.com/) 功能撰写。

特别提醒

1. 本产品生成的内容是由AI生成，为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。2. 本产品生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得所有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。3. 本产品运营方不对用户因使用生成内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。