CRS之后,海外房子也要被看见了?海外房产,也开始“互相通报”了?

一、全球资产透明的大棋局，已经走到第三步

金融危机之后，全球税务监管其实一直在做同一件事：

让跨境资产越来越透明。

原因也很简单。

根据税收正义网络的一项研究，截至2010年，全球超级富豪在离岸地区隐藏的金融资产规模高达 21万亿—32万亿美元。

这几乎相当于美国和日本GDP的总和。

因此，各国税务机关开始推动一套全球信息交换体系。

大致可以分为三步。

第一步：金融账户

2014年，OECD发布 CRS（共同申报准则）。

从2017—2018年开始，各参与国之间自动交换金融账户信息，包括：

• 银行存款

• 证券账户

• 保险账户

目前已有 120多个国家和地区加入。

根据统计，2024年全球通过CRS交换的资产信息规模约13万亿欧元。

这张覆盖全球金融账户的网络，基本已经铺开。

第二步：加密资产

当金融账户逐渐透明后，一部分资金开始流向加密资产。

于是OECD再次出手。

2022年推出 CARF（加密资产报告框架）。

该框架要求各国交换加密货币相关信息。

目前已有：

• 52个国家承诺在 2027年首次交换信息

• 另外 15个国家和地区承诺在 2028年加入

其中包括：

法国、德国、英国、日本、韩国、意大利、西班牙，以及香港、新加坡、阿联酋等。

也就是说，加密资产的信息交换已经进入倒计时阶段。

第三步：海外房产

金融账户和加密资产之后，

剩下的主要资产类别，其实就只有一个——

跨境房产。

OECD在相关报告中提到：

近年来，跨境房产持有持续增加，并且经常出现漏报情况。

部分资产可能通过房产形式被隐藏。

因此，新的框架也随之出现。

二、新框架：海外房产信息自动交换

这个新机制的名字很长：

《不动产税务目的现成信息自动交换框架》（IPI MCAA）

2025年5月，由OECD财政事务委员会批准。同年10月提交G20。2025年12月，已有26个国家和地区正式承诺实施。

它的逻辑其实很简单：

各国税务机关把本国已经掌握的房产登记信息自动发送给房产持有人所在国家的税务机关。

不需要对方申请。

系统自动交换。

和CRS不同的是，这个框架一般不会新增新的申报义务。

因为这些信息，其实早就存在：

• 土地登记册

• 房产登记数据库

• 受益所有人登记

过去只是各国自己掌握，不互相共享。

现在，开始互通。

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三、信息交换包括什么内容？

该框架分为两个模块。

模块一：房产所有权信息

包括：

• 持有人姓名

• 税务识别号

• 国籍与居住地

• 房产地址与类型

• 土地登记编号

• 购置价格

• 评估价值

• 取得或转让时间

模块二：租金收入信息

也就是房产持有人向当地税务机关申报的租金收入。

各国可以选择加入一个模块，或两个模块都加入。

还有一条关键规定：

如果房产由 公司、信托或基金会 持有，

框架要求 穿透到最终受益人。

这意味着，仅通过壳公司持有房产来隔离个人身份的方式，

未来可能很难再完全起作用。

四、已经有哪些国家签字？

截至2025年12月，

首批签署承诺的 26个司法管辖区 包括：法国、德国、英国、西班牙、意大利、葡萄牙、挪威、瑞典、芬兰、爱尔兰、新西兰、韩国、巴西、南非、比利时、希腊、智利、印度尼西亚、马耳他、哥斯达黎加等。

可以看到，

很多华人常见的海外置业目的地已经在名单中。

当然，一些国家目前还没有加入，例如：

• 美国

• 加拿大

• 澳大利亚

但这并不意味着未来不会加入。

在G20框架下，加入往往只是时间问题。

五、什么时候开始交换？

签署承诺只是第一步。

接下来，各国还需要：

1️⃣ 完成国内立法2️⃣ 激活双边或多边交换协议3️⃣ 建立技术系统

不过在联合声明中，各国已经明确目标：力争在2029或2030年前开始信息交换。

换句话说，2029年是关键时间点。

六、为什么很多人开始关注这件事

如果房产信息开始交换，

意味着很多信息会变得更加透明，例如：

• 房产是否产生租金收入

• 房产交易记录

• 购置价格与评估价值

同时，OECD也提到一个重点：

房产信息交换，也可能帮助税务机关判断购房资金来源是否已经申报。

简单来说，税务机关可能会关注两个问题：

第一，房产是否产生收入、是否纳税。第二，购房资金来源是否已经申报。

过去十几年，全球税务透明化几乎每隔几年就会迈出一步。

曾经被认为最安全的地方，也逐渐发生变化：

瑞士银行保密制度被打破。开曼、BVI等离岸地区加入CRS。加密资产也进入信息交换体系。

如今，海外房产也开始被纳入框架。

在这样的背景下，越来越多家庭开始思考一件事：

未来的资产结构、身份结构，是否需要更早规划。

如果你也在关注：

• 海外身份

• 海外资产配置

• 跨境生活或长期规划

有些问题，其实越早了解越从容。

💬你觉得未来下一个被纳入交换的资产类别会是什么？

艺术品？游艇？私人飞机？

有时候，答案可能比我们想象的来得更快。