2026年3月，自然资源部与国家林草局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），明确新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发，标志着土地财政模式转型和楼市发展逻辑的根本性调整。
总结
一、土地财政模式终结
文件规定新增建设用地指标由省级政府统筹，年度新增城乡建设用地不得超过盘活存量土地面积。土地出让收入从2021年的8.7万亿元降至2025年的4.15万亿元，地方“卖地自由”终结，倒逼转向存量盘活和高质量发展。
二、房地产开发用地严控
新增建设用地原则上不用于商品房开发，仅允许城中村改造中零星土地（不超过项目总面积10%）用于保障房、公用设施等民生用途。此举直接压缩商品房新增供给，推动行业转向城市更新、旧改等存量领域。
三、存量盘活成硬性任务
地方需通过拆迁补偿、历史遗留问题处理等方式盘活闲置土地，并与新增指标挂钩。短期成本增加，但中期可通过城市更新释放空间，如广州、上海已有成熟经验。
四、项目审批转向实体经济
新增用地重点支持交通、能源、产业升级等领域，商业地产审批趋严。地方政府需调整规划，从“卖地养城”转向产业升级，但短期内面临经济增长阵痛。
五、债务风险与转型压力
城投平台土地抵押融资模式难以为继，地方债务压力加剧。中央通过专项债（2026年2月末全国拟用超7700亿元）、省级统筹等提供缓冲，但地方需加速财政转型。
六、长期影响与行业分化
2026-2027年地方财政压力最大，土地收入或进一步下滑；2028年后若存量盘活见效，城市发展将转向集约化。房企需聚焦运营能力，擅长旧改、产业导入的企业更具优势。
