【房产法律利器】(第596弹)全款购房未过户遇查封,购房者权益如何保障?

房产交易中，购房者支付全款并实际入住，但房产证仍登记在原房主名下。若原房主因债务纠纷导致房屋被法院查封，购房者的权益如何保障？

2019年，陈某通过中介与谭某签订《房屋买卖合同》，购买某小区一套尚未取得不动产权证的房屋，总价45万元。陈某支付首付款20余万元后，因房屋系谭某按揭购买，剩余25万余元贷款由陈某以谭某名义继续偿还，并实际入住该房屋。

2022年，谭某因其他债务纠纷被法院判决偿还借款10万余元。2024年4月，湖北省利川市人民法院在执行过程中查封了该房屋（房产证于2024年12月首次办理，查封时房屋尚在谭某名下，未过户给陈某）。

陈某认为自身权益受损，向法院提起案外人执行异议之诉，请求停止执行并确认房屋所有权归其所有。

申请执行人某债权人辩称：1.房屋产权登记显示谭某为权利人，法院查封合法。2.陈某提交证据显示的付款情况与合同存在不一致，且房屋买卖合同仅约束买卖双方，不能对抗其他债权人。3.不动产物权变动以登记为准，陈某不享有足以排除强制执行的权益。

谭某答辩称：其与陈某的房屋买卖交易属实，解释了因双方约定在产权证办理满两年后再过户，故尚未办理产权变更。

A市人民法院经审理，最终作出如下判决，支持陈某关于“不得执行”案涉房屋的请求（即停止对该房屋的强制执行措施）；驳回陈某要求确认房屋所有权等其他诉讼请求。

【律师说法】上海旭灿律师事务所菅峰律师

■为何支持陈某关于不得执行案涉房屋的诉讼请求

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　本案中，法院于2024年4月查封房屋之前，陈某已与谭某签订真实有效的《房屋买卖合同》。其次，陈某提交的物业公司证明及其自2019年入住以来缴纳物业费、水电费等凭证，足以证明其在法院查封前已合法占有并使用该房屋。再者，陈某依约支付首付款，并以谭某的名义偿还银行按揭贷款，实质上是在支付剩余购房款。最后，案涉房屋在法院查封时房产证尚未办理下来，陈某客观上也无法办理过户登记手续，这一障碍并非陈某自身原因造成。

因此，在满足上述四个严格条件下，陈某对案涉房屋享有足以阻却执行的民事权益。

■为何驳回陈某关于确认房屋所有权的诉讼请求？

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

案涉房屋至今仍依法登记在谭某名下，未办理转移登记至陈某名下。因此，陈某依据买卖合同享有的，是请求出卖人履行转移所有权义务的债权，而非房屋的所有权本身。法院不能仅凭买卖合同直接改变法定的物权归属状态，必须尊重和保障不动产登记簿的公示公信效力。

■律师提醒：

　　购买房屋，尤其是二手房或按揭房，务必在付款后及时办理产权变更。

　　保留证据：合同、付款记录、物业缴费凭证等是维权核心证据。

　　警惕“接力贷”风险：以原业主名义还贷存在法律隐患，建议通过银行“转按揭”等正规方式解决。

　　遭遇查封怎么办：作为善意购房人遭遇房屋被查封，可依法提起案外人执行异议及执行异议之诉寻求法律保护。

-------------------------------------------------------------------------------

“菅峰说法”原名“法律百事通”，公号重在普及法律常识，欢迎关注！

日常生活中有法律问题需要咨询，请拨打旭灿律师事务所4008805008或021-61024100热线。小编手机：13301969336（微信）