导 读 每周二晚9：00定期更新，为读者提供置业参考，数据均为二手房合同签约7天内。
上周二手房算是个“小阳春”，成交量在往上走。不过体感上没那么热乎，主要是因为回暖的劲儿不一样——市场在分化。
• 学区房还是“硬通货”。虽然去年底该买的家长都买得差不多了，但年后成交量依然跑在前面。区别是，这次业主没像去年“9·30”之后那样坐地起价，南二外海德、南外高新这些一梯队的价格挺稳，成交周期加快了。
• 次新盘也在动，但内部分化更明显。像前海那些2020年后的次新，只有产品好、能被改善买家看上的，价格才能稳住、才好卖。比如有品质的润峯府，或者有景观的天境，成交就比较活跃。
• 豪宅市场的信号最清楚，以深圳湾为例：去年底4000万+的“捡漏盘”早就出清了，现在3000万+档位的好房子（像卓越维港、三湘海尚）也清得差不多，连2000万出头、高性价比的宜居产品也很抢手。说到底，价格到位了，资产配置和改善自住的需求就进来了，价格自然也就企稳了，
几个关键观察：
1. 价格是硬道理：去年调得深，现在回归价值，买家才愿意入手。
2. 挂盘量没放大：说明业主没那么慌了，恐慌性抛售在减少，能扛的都在扛。
3. 分化是主旋律：开发商卖新房靠“以价换量”，尤其是郊区；二手房则是好房子（好学区、好地段、好产品）先站稳，差的依然有压力。
一句话总结：
这波行情，是以价换量遇到价值回归，走出来的分化式回暖。稳住的已经稳住，有压力的依然有压力。
成交主要集中在3房，3房成交量增加
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