贰爷|天西二手房从顶流到腰斩,如今走到关键节点了吗?
- 2026-03-20 18:09:59
北京大学硕士、经济学者；
开发公司操盘手；知名楼市专家；
如果说成都楼市谁是意难平，那名字一定是：天西。
天西，作为成都楼市的掌上明珠，含着金汤匙出生的：湖泊、绿地、公园、名校、双地铁、高端商业，要啥给啥，一出场完全是按照成都未来第一豪宅区的模板在打造。
特别是那个曾经的白月光豪宅盘：蔚蓝卡地亚花园城。
从最高点4.5w直接跌到2.2w，这不是简单的回调，这是腰斩，而且是“低腰斩”。很多人都在疑惑两个问题：天西到底有什么错？二手房跌成今天这样，是不是要怪新房？
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新房各种花样，二手房干瞪眼
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贰爷告诉你，答案很扎心：新房是直接原因。很多人认为当下的楼市行情都怪开发商不讲武德，搞价格战，把二手房逼上了绝路。这话也对也不对。
新房确确实实在对二手房进行降维打击，毕竟对于天西板块而言，Market Size一共就那么大，大势下滑之下，客户不是买二手房就是买新房，准客户放弃二手房也就转头买新房。更直白的说，哪个有搞头，哪个更划算，就买啥。
一开始，天西板块的新房还端着，溢价挺多。后来发现市场冷了，新房不仅主动降价，还疯狂卷产品。
大致是这个经历：
新房降价--新房大转角厅--新房全景舱--新房赠送入户空间--新房得房率95%--新房得房率105%--新房得房率110%--新房第四代住宅。
天西的新房迭代速度，比手机换代的频率还快：从传统竖厅到开阔横厅，再到阔方厅、全景舱，每一次升级都像在二手房脸上踩一脚。
如今的全景舱设计，在全成都都属于第一梯队，再配上逆天的赠送面积，产品力直接拉满，还不断降价，提升性价比，二手房只能站在原地干瞪眼，完全没有还手之力。
新房越卷越猛，二手房越跌越惨，被逼到绝路。可以说是「侮辱性不大，伤害极强」。
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天西二手房的拐点
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但你要搞清楚：新房为什么能这么卷？
不是开发商想卷，是不卷就得死。因为地太多了，供应量像开闸泄洪一样往外喷。只要土地在不停供，新房就会源源不断上市。开发商为了活下去，只能左手降价，右手升级，左手搏右手，最后把二手房这个前浪彻底拍死在沙滩上。
能救二手房的，从来不是什么救市政策，只有一个办法：从源头上把锅端走，控制土地供应，让新房不再无限量供应。也就是只有控制新房上市节奏，让新房价格明显高于二手房，形成足够大的剪刀差，二手房才有活路。
试想一下，当新房供应大减，花里胡哨的高赠送回归正常，不要给购房者那么多选择，不要让购房者挑花了眼，一山更比一山高，当购房者没得选，或者发现新房贵得离谱时，那些曾经被嫌弃的二手房，才会重新成为香饽饽。新房不再无限量低价供应，购房者只能回流二手房。
二手房的春天才会真正到来，不再被新房全面吊打、逼入墙角。
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二手房的独到优势
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政策的转向只是第一步，真正让买家回心转意的，是二手房本身就经得起算账的真金白银。
即买即住，即买即租,拿到钥匙那天，房子就开始有了收益，而不是让你接着还月供干等。没有烂尾的焦虑，没有减配的惊吓，所见即所得，所有的不确定性风险，全都被排除在门外。
我们再算笔账：一套期房，贷款400万，利率3%，等3年交房。这3年你光利息就掏出将近40万。40万是什么概念？一辆奔驰C级吧，这些隐形成本一旦算明白，所谓的新房溢价，完全还不如二手划算。
今天，天西板块的二手房，已经跌到了底，小阳春在路上，各位看官就看着天西板块的二手房重振雄风吧。
