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“放量不涨价”,从广州二手房看今年楼市走势

  • 2026-03-21 10:33:07
“放量不涨价”,从广州二手房看今年楼市走势
我是大苏。春风如熙,美好如你。
都说一年之计在于春,春天是播种希望的季节,你我如此,楼市同样如此。
三月已临末,关注楼市的你,是否也在好奇这波“小阳春”成色如何?
体感上,大苏的朋友圈被各种红色“战报”刷屏,颇为热闹。
数据上,据贝壳数据显示,3月14-15日这个周末,广州二手房成交突破500套,创近一个月来的成交新高
把时间拉长,数据同样惊人。3月9-15日这一周,广州全市二手住宅共网签2442套,环比猛增36.96%,放在近一年的周度成交榜中,也属高位。按照这一趋势,3月全月广州二手房成交有望重回万套以上。
然而,伴随这波小热潮背后,房价并没有跟着涨。
国家统计局3月16日发布的数据显示,2月份广州二手房价环比继续下跌0.5%,虽然降幅有所收窄,但在一线城市中仍然领跌。
成交量杀疯价格在探底
广州楼市仍在冰火两重天中煎熬着。

01 量在涨:3月成交有望破万套

广州二手房市场正在实打实的复苏。
3月上半月,广州二手网签累计已达4471套,按此趋势预估,整月成交可达9825套,环比预估上涨43%。如果看实时成交,势头更为强劲,3月上半月,二手实时成交突破5720套,单日最高成交达723套。
值得注意的是,这次回暖不是核心区的独角戏,而是“全城开花”。
番禺区以403套的网签量领跑全市,紧随其后的是海珠区(309套),而让人意外的是增城区冲到了第三(290套)。增城能冲到前三,说明不仅是市中心的改善客在行动,那些手握几十万首付、真正想在广州落户的“上车族”也结束观望开始入局了。
从板块热度来看,白云大道北、新港西,甚至是黄埔区府板块,网签量都出现了50%乃至翻倍的增长。

02 价不涨:广州与京沪深的分化

然而,成交火热的同时,价格却没有并轨。
国家统计局数据显示,2月份70个大中城市中,北京二手房价格环比上涨0.3%,上海上涨0.2%,而广州深圳分别下降0.5%和0.4%
一线城市中,广州跌幅最大
最核心的原因应是政策刺激力度的差异。
北京、上海的这轮回暖,背后有新政的直接催化。上海2月25日发布“沪七条”,推出缩短非沪籍社保年限、放宽居住证购房资格、提升公积金最高贷款额度等措施。新政发布后,上海3月9日至15日这一周的二手房成交量达到7233套,创下近五年来的周度最高纪录。
北京去年12月的政策也仍在发挥作用,春节后找房热度快速反弹。
反观广州和深圳,则完全是购房刚性需求所带来的市场热度回升,没有额外的新政加持。
显然,靠自然需求驱动的回暖,力度显然不如有政策加持的京沪。

03 广州楼市的深入分析

除了政策刺激的差异,广州房价格涨不动还有不少深层原因。
库存压力太大
截至2026年1月末,广州商品住宅去化周期已达24个月,显著高于12-18个月的行业健康区间。广州二手房挂牌量突破15万套,是深圳的3倍左右。
当供应远大于需求时,买方市场格局就很难改变。
新房价格战持续分流
外围区的新房价格战打得太凶。以黄埔区为例,曾经的网红盘黄埔中X城,2020年开盘时参考均价在3.2-3.8万元/㎡之间,如今最新成交的二手房,单价仅1.6-2.2万元/㎡,几乎腰斩。
同样,品X星樾2019年开盘时3.1-3.9万元/㎡,最新成交的两套三房单价都是2.4万元/㎡。新房直接“破价”,二手房只能跟着跌。
置换链条卡在“卖旧”环节
虽然刚需入场了,但改善客的旧房子卖不出理想价格,换房动力就不足。
数据显示,这轮成交放量的主力,恰恰是这些“卖一买一”的置换客。据广州房地产中介协会数据,今年2月120㎡以上大户型成交占比提高,改善需求的确多了起来。
这些人哪来的钱?很多就是卖了旧房,拿着钱去买新房。
购买力被稀释
与北京、上海不同,广州的城市结构更加分散,外围区房价门槛低,大量刚需被分流到增城、从化、花都等远郊区域。这些区域的成交虽然拉高了总量,但拉低了均价。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒,2026年广州楼市将迎来探底和企稳的良好开局,但从探底到触底,再到夯实底部,需要政府把就业社会保障等长效机制做实。就业与收入是购房需求的根本支撑,只有稳定居民的收入预期,才能真正激活置业需求

04 走势预判:量在价先,修复需要时间

楼市的恢复有一个规律:量在价前。通常是成交先恢复,然后价格才会慢慢变化。
从目前的数据看,广州二手房成交已经连续两周放量,这是一个积极信号。但要实现价格的真正企稳,还需要满足几个条件:
成交热度维持至少3-4个月:只要这种成交热度能再维持三到四个月,市场预期则有望扭转,到那时候,才有可能说迎来一个温和复苏的2026年。
库存去化周期降至18个月以下:当前24个月的库存周期仍然是压在价格头上的一座大山。只有库存消化到合理水平,供需关系才能逆转。
“卖一买一”链条持续转动:二手房业主成为新房的购买力,新房的成交反过来稳定市场预期,这个正向循环需要持续运转。
政策面的进一步宽松:3月13日,《广州市提振消费专项行动实施方案(征求意见稿)》公开征求意见,其中明确提到“全面取消限购、限售、限价”。如果政策落地,将对市场信心形成进一步支撑。
大苏认为,这轮广州二手房“放量不涨价”的现象,其实也是一个很好的观察窗口:在没有强政策刺激的情况下市场依靠自身力量能修复到什么程度
后续我会持续关注3月全月的成交数据,如果最终能站稳万套以上,那广州楼市的底部可能真的要来了。
数据说明:本文数据截至2026年3月20日,主要来源为国家统计局、广州市房地产中介协会、贝壳研究院、克而瑞等公开数据。

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