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“放量不涨价”,从广州二手房看今年楼市走势

2026-03-21 10:33:07

我是大苏。春风如熙，美好如你。

都说一年之计在于春，春天是播种希望的季节，你我如此，楼市同样如此。

三月已临末，关注楼市的你，是否也在好奇这波“小阳春”成色如何？

体感上，大苏的朋友圈被各种红色“战报”刷屏，颇为热闹。

数据上，据贝壳数据显示，3月14-15日这个周末，广州二手房成交突破500套，创近一个月来的成交新高。

把时间拉长，数据同样惊人。3月9-15日这一周，广州全市二手住宅共网签2442套，环比猛增36.96%，放在近一年的周度成交榜中，也属高位。按照这一趋势，3月全月广州二手房成交有望重回万套以上。

然而，伴随这波小热潮背后，房价并没有跟着涨。

国家统计局3月16日发布的数据显示，2月份广州二手房价环比继续下跌0.5%，虽然降幅有所收窄，但在一线城市中仍然领跌。

成交量杀疯，价格在探底。

广州楼市仍在冰火两重天中煎熬着。

01 量在涨：3月成交有望破万套

广州二手房市场正在实打实的复苏。

3月上半月，广州二手网签累计已达4471套，按此趋势预估，整月成交可达9825套，环比预估上涨43%。如果看实时成交，势头更为强劲，3月上半月，二手实时成交突破5720套，单日最高成交达723套。

值得注意的是，这次回暖不是核心区的独角戏，而是“全城开花”。

番禺区以403套的网签量领跑全市，紧随其后的是海珠区（309套），而让人意外的是增城区冲到了第三（290套）。增城能冲到前三，说明不仅是市中心的改善客在行动，那些手握几十万首付、真正想在广州落户的“上车族”也结束观望开始入局了。

从板块热度来看，白云大道北、新港西，甚至是黄埔区府板块，网签量都出现了50%乃至翻倍的增长。

02 价不涨：广州与京沪深的分化

然而，成交火热的同时，价格却没有并轨。

国家统计局数据显示，2月份70个大中城市中，北京二手房价格环比上涨0.3%，上海上涨0.2%，而广州和深圳分别下降0.5%和0.4%。

一线城市中，广州跌幅最大。

最核心的原因应是政策刺激力度的差异。

北京、上海的这轮回暖，背后有新政的直接催化。上海2月25日发布“沪七条”，推出缩短非沪籍社保年限、放宽居住证购房资格、提升公积金最高贷款额度等措施。新政发布后，上海3月9日至15日这一周的二手房成交量达到7233套，创下近五年来的周度最高纪录。

北京去年12月的政策也仍在发挥作用，春节后找房热度快速反弹。

反观广州和深圳，则完全是购房刚性需求所带来的市场热度回升，没有额外的新政加持。

显然，靠自然需求驱动的回暖，力度显然不如有政策加持的京沪。

03 广州楼市的深入分析

除了政策刺激的差异，广州房价格涨不动还有不少深层原因。

库存压力太大

截至2026年1月末，广州商品住宅去化周期已达24个月，显著高于12-18个月的行业健康区间。广州二手房挂牌量突破15万套，是深圳的3倍左右。

当供应远大于需求时，买方市场格局就很难改变。

新房价格战持续分流

外围区的新房价格战打得太凶。以黄埔区为例，曾经的网红盘黄埔中X城，2020年开盘时参考均价在3.2-3.8万元/㎡之间，如今最新成交的二手房，单价仅1.6-2.2万元/㎡，几乎腰斩。

同样，品X星樾2019年开盘时3.1-3.9万元/㎡，最新成交的两套三房单价都是2.4万元/㎡。新房直接“破价”，二手房只能跟着跌。

置换链条卡在“卖旧”环节

虽然刚需入场了，但改善客的旧房子卖不出理想价格，换房动力就不足。

数据显示，这轮成交放量的主力，恰恰是这些“卖一买一”的置换客。据广州房地产中介协会数据，今年2月120㎡以上大户型成交占比提高，改善需求的确多了起来。

这些人哪来的钱？很多就是卖了旧房，拿着钱去买新房。

购买力被稀释

与北京、上海不同，广州的城市结构更加分散，外围区房价门槛低，大量刚需被分流到增城、从化、花都等远郊区域。这些区域的成交虽然拉高了总量，但拉低了均价。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒，2026年广州楼市将迎来探底和企稳的良好开局，但从探底到触底，再到夯实底部，需要政府把就业、社会保障等长效机制做实。就业与收入是购房需求的根本支撑，只有稳定居民的收入预期，才能真正激活置业需求。

04 走势预判：量在价先，修复需要时间

楼市的恢复有一个规律：量在价前。通常是成交先恢复，然后价格才会慢慢变化。

从目前的数据看，广州二手房成交已经连续两周放量，这是一个积极信号。但要实现价格的真正企稳，还需要满足几个条件：

成交热度维持至少3-4个月：只要这种成交热度能再维持三到四个月，市场预期则有望扭转，到那时候，才有可能说迎来一个温和复苏的2026年。

库存去化周期降至18个月以下：当前24个月的库存周期仍然是压在价格头上的一座大山。只有库存消化到合理水平，供需关系才能逆转。

“卖一买一”链条持续转动：二手房业主成为新房的购买力，新房的成交反过来稳定市场预期，这个正向循环需要持续运转。

政策面的进一步宽松：3月13日，《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》公开征求意见，其中明确提到“全面取消限购、限售、限价”。如果政策落地，将对市场信心形成进一步支撑。

大苏认为，这轮广州二手房“放量不涨价”的现象，其实也是一个很好的观察窗口：在没有强政策刺激的情况下，市场依靠自身力量能修复到什么程度？

后续我会持续关注3月全月的成交数据，如果最终能站稳万套以上，那广州楼市的底部可能真的要来了。

数据说明：本文数据截至2026年3月20日，主要来源为国家统计局、广州市房地产中介协会、贝壳研究院、克而瑞等公开数据。

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“放量不涨价”,从广州二手房看今年楼市走势

01 量在涨：3月成交有望破万套

02 价不涨：广州与京沪深的分化

03 广州楼市的深入分析

04 走势预判：量在价先，修复需要时间

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