广深楼市:二手房领跑,新房迎“结构性”复苏
三月旺季效应叠加，广深成交同步回升
进入3月，广州、深圳在传统“金三银四”节点迎来暖意。节后返城、刚需安家、改善置换等多重需求集中释放，看房量与成交量同步抬升。市场成色不再依赖短期炒作，而是真实购买力的有效激活。业内分析，本轮回暖呈“刚需先发、改善接力、豪宅压轴”的阶梯式格局。
深圳：二手房成引擎，刚需盘与高转化新盘齐热
深圳二手房率先引爆行情。贝壳数据显示，3.09-3.15周度签约量环比大增45%，创近一年新高。核心片区“笋盘”成交周期缩至一周内，地铁沿线、带优质学位的小户型次新房尤受追捧。业主心态回稳，部分开始小幅调价。新房市场则分化明显——龙华、龙岗高性价比刚需项目去化迅速，龙华壹品文旅·鹏宸云筑3月销售近百套；宝安鸿荣源珈誉玖玺单周成交167套，到访成交转化比达4:1。南山、福田改善型新盘热度紧随其后。随着后海澐玺花园、招商海晏府等优质盘即将入市，新房热度有望进一步拉升。
广州：顶豪频频刷纪录，高端带动全盘热度
相较深圳，广州本轮亮点集中在顶豪市场。天河马场地块以236.04亿元成交，楼面价约8.55万元/㎡，刷新全市单价新高；珠江新城保利玥玺湾670㎡顶层复式以1.87亿元成交，单价约28万元/㎡；星河湾半岛五号单日售出4套顶复，总金额逾7.18亿元。稀缺资源正成为资金避险的首选标的。马场土拍后，周边保利系项目来访量和成交节奏显著加快，决策周期缩至2-3天。番禺长隆万博悦府周末单日到访超210组、成交破亿，荔湾白鹅潭瑞玺、佛山顺德澐璟等盘亦录得明显增长。数据面，3月首周广州50个典型楼盘来访环比增41%，认购升70%；二手网签2442套，环比大涨37%，看房人数破2万，一二手市场形成良性互促。
政策与保障房双托底，市场信心加速修复
全国两会定调“着力稳定房地产市场”，并明确因城施策、控增量、去库存、优供给；“十五五”规划将房地产高质量发展独立成章，政策重心向民生保障倾斜。地方层面，公积金松绑成促消费关键工具，广东多城商贷首付降至历史低位，利率低至3.05%，上海、深圳限购门槛同步下调。同时，广深正加快“保障+市场”双轨运行。深圳配售型保障房现房配售、封闭流转；广州首批配售型保障房售价约为商品房六折，申购热度高。保障房供给扩大，既分流刚需，又稳定整体预期。
宏观数据筑底，后市热度有望延续
2月一线城市新房价格止跌持平，京沪微涨，广深趋稳；二手房降幅收窄，京沪价格已现回升。业内判断，今年政策工具将更加精细，精准度提升。接下来，深圳后海、招商等纯新盘将集中开盘，广州多项目供货加快，“小阳春”成色有望在后半程进一步增强。整体看，广深楼市本轮回暖由真实需求驱动，在分化中逐步寻找新平衡，企稳信号愈发清晰。
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