一边是外资大甩卖——2025年1月，加拿大养老金把自己手里的四座龙湖天街49%股权打折卖掉了；

另一边是房产开发生意亏了15到20个亿，毛利率直接掉到0.2%。

作为TOP15房企里仅存的两家民企之一，龙湖集团用一份业绩报告，把中国房企转型路上最真实、也最扎心的那面直接摊在了桌面上。

但即便日子这么难，龙湖还是守住了整体盈利的底线——2025年公司股东能分到的利润，预计还有10个亿左右。

那被外资卖掉的龙湖天街，到底怎么了？

天街被卖：再好的资产也扛不住资本重新算账

2025年，加拿大养老金把手里四座龙湖天街49%的股份——分别在上海、苏州、成都、重庆——卖给了大家保险集团。

为啥？

说白了，就是觉得“不香了”，于是调整自己的投资组合。

但是，被卖掉的天街本身并不差！

数据显示，被卖的这四座商场，2024年上半年的租金收入在4900万到1.93亿，出租率普遍在96%以上，绝对称得上是行业里面的优等生。

然而即使如此，依旧改变不了外资撤出的现实。这也为我们揭穿了一个残酷事实：哪怕资产再好，一旦行业预期彻底转向，资本照样会重新掂量风险。

CPPIB卖掉天街股权后，转身又跑去加码了日本的酒店业，可见，这手操作不仅仅是考虑到赚不赚钱的问题，更是全球资本经过风险重估后的一次战略性撤退。

然而另一边，接盘这四家商城的大家保险，倒是挺有意思的，它一边减持万科、金地的股票，一边抄底万达广场、龙湖天街这类核心商业项目。

为啥这么干？

说白了，对保险资金来说，只要这个不动产的价格跌到足够便宜，能稳定赚钱，这就依旧是值得长期拿的资产。

开发业务失血：销售额跌破千亿，毛利率几乎归零

外资抛售天街股权，这还称不得重创，更让它感到压力山大的人，来自房地产开发业务的全面萎缩。

2025年，龙湖合同销售额631.6亿元，同比上一年暴跌37.54%，这也是自2017年以来，第一次跌破千亿大关，降幅比行业平均水平还大。

毛利率更是从2022年的18%一路掉到2025年上半年的0.2%。

上半年开发业务更是直接亏损11.8亿元，这才称得上重创。

不仅如此，投资这一块过去一年也出现明显的收缩。

资料显示，2025年上半年，龙湖只在4个城市拿了4块地，新增的土储建筑面积同比减少了57%。

管理层更是直言，现在“保债务安全、保交楼”比新增投资重要得多。

可见，管理层也感受到了寒冬来袭。

运营业务托底：天街成了生命线

虽说开发业务和投资业务同比大幅下降。但以天街为代表的运营和服务业务，成了龙湖最坚韧的生命线。

2025年全年，龙湖运营和服务业务总收入约267.7亿元，同比增长，还创了历史新高。这两块不仅覆盖了开发业务的亏损，还撑起了集团的整体盈利。

更重要的是，天街的网络还在稳步扩张。2025年，龙湖新开了13座购物中心，覆盖城市增加到26座。长租公寓“冠寓”累计开了12.7万间，整体出租率95.6%；物业管理面积也超过了4亿平方米。

这些资产，给该企业带来了持续稳定的现金流。

写在最后

龙湖的这份业绩报告，揭示了一个现实：传统的开发模式几近断档，转型之路并不好走。

根据Wind的数据，在81家A股上市房企里，只有21家还在赚钱，超过七成都在亏。

尤其是外资抛售这事，足以反应资本对中国不动产价值逻辑的重新审视——哪怕是天街这样的优质资产，也躲不过整个估值体系的大调整。

所以，在行业下行期，对于企业来说，多元化业务布局才更有可能抵抗风险，实现穿越周期。

如今，龙湖天街已经从“开发商”坚定地转向了“运营商”。尽管前路依然未知，但至少，能活下去，比什么都重要。

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