在当前阶段，哪个国家的房地产市场是不错的、适合入手的？我们在泰国、澳洲、马来西亚、新西兰、日本、越南等国家都有自己的公司。我根据我们在一线、在当地公司的信息，把这些市场的情况给大家做一个汇总。
首先是泰国。泰国房产最大的优势在于，它的租售比比较高，基本上能到5%，而且总价便宜。因为总价便宜、租售比高，所以它成为很多中国人海外购房的第一站。2025年，中国人购买了将近5000套泰国的房子。但是它的缺点也很明显，就是供应量大，导致这两年虽然能收到租金，但从房价来看，其实是在往下走的。根据泰国官方研究机构的判断，未来两年大概会触底。不过有一点要注意，房价往下跌的时候，租售比回报其实是在往上走的。当二手房的租售比达到8%，新房的租售比达到6%，房价一定会触底反弹。所以泰国这个市场，如果你追求的是单纯的租金回报，是可以去入手的。
再说马来西亚。马来西亚房产，我认为更多是一个身份逻辑，而不是房产逻辑。因为过去十五年，马来西亚的房子实际上并没有怎么涨，甚至连通胀都没有跑赢。而且到2026年，对海外购房还要加税8%。那为什么还要买马来西亚的房产？我觉得第一，它的价格确实便宜，大概是北京同地段价格的20%到30%；第二，它有“第二家园”计划。所以买马来西亚的房产，更多还是因为身份逻辑，而不是因为房产本身的升值逻辑。
那么新西兰呢？新西兰的房产，从2021年到2025年，整体房价下跌了25%；如果具体到奥克兰，也是下跌了25%。而在2024年到2025年之间，新西兰人口净流失了9万人。可以说，它目前正处在一个比较难的阶段。同时，它对海外购房是有限制的，等于说你没有当地长期身份，是没法买房的。所以新西兰虽然处在比较难的时候，但它更像是一个办身份的时刻。也就是说，它对海外房地产购房是关闭的，但是身份政策反而在逐渐放开。记住，别人的困难反而可能是你的机会。
再说越南。越南这几年，河内的涨幅是远远高于胡志明的。按照城市轮动的逻辑来看，我们认为未来五年，胡志明会有大概40%到50%的涨幅，当然这只是一个预判。如果要买胡志明，我们还是建议聚焦在一郡和二郡。
再说澳洲。我们在澳洲是深耕的，一方面有自己的团队，另一方面也在开发自己的别墅项目。
实际上，我们观察到，从2020年到现在，布里斯班的房价已经直接翻倍了，悉尼的涨幅大概是45%，而墨尔本的涨幅只有12%。这是第一点。
第二点是，从2020年到现在，布里斯班、悉尼和墨尔本这三个城市的租金涨幅，其实是差不多的。也就是说，三个城市的租金涨幅是一样的，但它们的房价涨幅却完全不一样。这个差异本身，就说明了问题。
另外，墨尔本一定要重点关注。墨尔本是澳洲人口第一大城市，只是因为当地政策限制，以及过去一些其他原因，它在过去这几年里的房价涨幅并没有特别高。
所以我们目前在澳洲最看好的城市，其实还是墨尔本。假如你在布里斯班已经有房产，我们反而认为是可以考虑卖出的。因为布里斯班已经享受了翻倍的收益，这个时候把收益兑现出来，再去入手墨尔本，反而更有机会去获取下一阶段更大的资产增幅。
墨尔本现在享受的，其实是一种资产价格水平重新均衡的红利。它可能会迟到，可能不会像我们想象得那么快兑现，但它不会缺席。
最后说日本。我们的逻辑是，过去几年，日本整体的地价和房价都已经有了大幅攀升，核心区域的房价甚至已经超过了当年泡沫破灭时的水平。的确，它现在的价格已经处于高位了。但是第一，它仍然还在涨；整体建筑成本还在上升，国际资本还在涌入；同时虽然价格高了，但是东京仍然低于北京、上海。第二，我们认为日元在未来几年会有大概30%的升值。所以买日本，一方面是因为它是发达国家，稳定、安全、法律健全，对资产有保护作用；另一方面，如果是在东京核心地段买房，它更适合做资产沉淀。再叠加日元未来的升值预期，我们认为，当下日本仍然是一个非常值得买的区域。
仅仅是根据我们分布在全球各地公司的一手信息做整理，不构成投资建议。也不用后台咨询购房。本号不做业务。
