墨尔本房产:2.4万人清空投资房,我却看到了十年一遇的机会

但对于真正有远见的投资者来说，这恰恰是一个值得深思的信号。

正如澳大利亚房产投资者委员会主席Ben Kingsley所言：“从未来10到15年的超长期来看，我非常看好墨尔本。当前的市场表现，并不能代表墨尔本作为经济引擎的真正实力。”

然而，硬币的另一面是：维州目前正经历着全澳最沉重的税收负担，经济复苏乏力，短期投资者正纷纷撤离。超过2.4万名投资者已经清空了他们在维州的投资物业。

那么，墨尔本房产到底还值不值得投？答案是：长期极具吸引力，但眼下并非最佳入场时机。

为什么长期看好墨尔本？三大核心逻辑不可忽视

1. 经济基本面依然强劲

墨尔本从来不是一座“靠天吃饭”的城市。作为澳洲的文化之都、教育和科技中心，墨尔本拥有全澳最深厚的“中产阶级就业池”。

珀斯开发商Nigel Satterley的观点值得关注：“由于墨尔本拥有大量的中产阶级就业机会，加上悉尼和布里斯班之间的价格差异，我们正看到人们重新迁居墨尔本。”

这意味着什么？人口流入是房价上涨的底层驱动力。 当一座城市能够持续吸引就业人口，住房需求就是刚需。

2. 住房短缺问题正在加剧

与悉尼、布里斯班等城市相比，墨尔本当前的住房供应缺口正在扩大。Satterley指出，投资者开始重新青睐墨尔本，正是因为看到了其住房短缺和租金增长的潜力。

在经济学中，供给不足叠加需求稳定，价格上行几乎是必然的。只是这个“必然”何时兑现，取决于市场的消化周期。

3. 价格洼地效应显现

目前墨尔本的中位房价为82万澳元，低于悉尼、布里斯班、珀斯、阿德莱德和堪培拉。而悉尼的入门级房屋中位价已经高达115万澳元，布里斯班和珀斯也分别达到86万和78万澳元。

从跨周期配置的角度看，墨尔本目前的价格相对于其城市地位是“被低估”的。 对于敢于“逆周期布局”的长期投资者而言，这正是“人弃我取”的机会窗口。

为什么现在不是好时机？三大现实痛点

1. 全澳最重的税收负担

维州的房产税收政策，堪称投资者的“噩梦”。

Finder的一项对比分析显示，在墨尔本西部增长区Tarneit，一套普通投资房第一年的各项费用（包括房东保险、市政费、土地税等）高达7105澳元。

而在新州的Leppington、南澳的Aldinga和西澳的Mandogalup，这一数字仅在5000至6000澳元之间。更重要的是，维州的土地税起征点已降至5万澳元，这意味着大量原本无需缴税的投资房现在也要被“割一刀”。

Kingsley直言不讳：“维州被认为‘反投资者’的原因，是一系列政策决定的叠加——从租金改革到土地税调整，这些都大幅增加了运营和合规成本。”

2. 经济复苏缓慢，租金增长乏力

墨尔本过去12个月的租金涨幅为3.9%，远低于全澳5.5%的平均水平。这与维州经济在疫情封锁后的缓慢复苏密切相关。

租金增长乏力直接影响了投资回报率。 对于依赖正向现金流的投资者来说，这意味着持有成本在上升，而收益却在缩水。

3. 投资者信心受挫，资金正在撤离

自维州调整税收政策以来，已有超过2.4万名投资者清空了他们在维州的投资物业。这个数字绝非小事，它反映出市场情绪的转向。

当投资者集体“用脚投票”，市场的流动性会下降，短期价格承压几乎是必然的。Cotality研究总监Tim Lawless也指出，投资者活动与房价涨幅高度正相关——当房价快速上涨时，投资者更活跃；反之亦然。

目前墨尔本房价涨幅垫底，投资者自然“退潮”。