天津“小阳春”进行时:二手房引领回暖,企稳信号显现

进入3月以来，天津楼市的“小阳春”行情持续升温。从周度成交数据来看，二手房市场率先爆发，新房也紧随其后，市场热度明显回升。尽管这一轮回暖呈现明显的结构性特征，但企稳的信号已经清晰可见。

天津楼市正在企稳

刚刚过去的一周（3月16日至22日），天津二手房市场交出了一份亮眼的“小阳春”成绩单。数据显示，上周全市二手房总成交2133套。其中，工作日5天成交1336套；周末两天成交797套，周日单日更是冲到449套，创下2026年以来单日成交新高。

（数据来源于贝壳）

二手房的热度也在向新房市场传导。虽然新房成交未现爆量，但认购量持续走高。据统计，全市在售主销新盘共接待来访20181组，认购1264套，认购量环比上涨6%，说明看房客户的转化率在提升。

（数据来源于克而瑞）

楼市回温冷热不均

市场的暖意并非均匀分布，当下的“小阳春”呈现鲜明的结构性特征。在整体成交放量的背后，不同板块、不同产品之间的分化正在加剧。这种冷热不均的现象，恰恰是市场理性回归的表现。

优质学区房仍是这一轮行情的核心驱动力。市内六区优质学区房源流动性增强，看房量、成交量同步上涨，成为带动市场的核心引擎。学区需求集中释放，和平、南开、河西等教育资源强区，成交表现尤为活跃。与此同时，低总价的老破小也承接了大量首套刚需，成为成交量的重要支撑。

从成交动因来看，本轮放量很大程度上是“以价换量”的结果。多数成交房源依赖合理定价和价格让步来换取成交量，业主心态趋于理性，主动压缩溢价空间，从而推动刚需和置换需求入场。

这轮“小阳春”呈现二手房先于新房启动的特征。一批“卖一买一”的改善型需求被激活，部分购房者卖掉手里的二手房后，一部分流向更好的学区房或次新房，另一部分进入新房市场，形成了“二手房放量→置换需求释放→新房跟涨”的良性传导链条。

成交热度高度集中在三类资产上——核心区学区房、品质较好的次新房、低总价刚需盘。热的是有明确价值支撑的板块，冷的是缺乏稀缺性的资产，而远郊非核心板块、缺乏配套的老旧小区及部分高总价改善产品，流动性依然偏弱。

二手房单日成交创近三年新高、新房认购量持续走高、置换链条逐步打通——这些都在说明一件事：市场预期正在修复，购房需求正在释放，天津楼市正在从去年的深度调整中逐步企稳。

对于购房者来说，当下或许不 是一个“闭眼买”的市场，但一定是一个值得认真关注的时间窗口。

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