2025年3月份，国家住房和城乡建设部积极响应两会“好房子”精神，发布了新版《住宅项目规范》，并已于2025年5月1日开始实施。国家标准为强制执行，明确了好房子+高品质的产品底线。而之后全国各地频繁出台的“计容规则/建筑面积/高品质住宅/好房子”新规，则为高品质/好房子大开绿灯，打开了产品力的封印和上限。浮山后、新都心、CBD、老市南…这些热点板块，到处都是价格腰斩的二手房，除了市场下行，还有一个重要原因：产品落后，丧失市场，加速淘汰。和如今改善驱动、品质内卷不同，上世纪90年代后，房地产行业在改革开放春风里兴起，市场化激荡30年，不论市场周期如何起伏，刚需客群一直是绝对主力，这就决定了新规之前，大量层高3m以内的房子是市场的主力。
当下在售项目中，依然不乏层高2.8~2.9m的产品，甚至层高颇为复杂的阁楼、闷顶产品，已然落后于市场主流。
早年间由于标准落后，6~7层的多层没电梯在老旧社区非常普遍，虽然部分已经改造加装了电梯，但由于邻里意见难统一、改造预算没出处等原因，不带电梯的依然不在少数。
以山东为例，早在2010年之后，多层无电梯产品已然被逐渐淘汰；2020年之后，以“多层洋房”、“私梯入户”、“情境叠拼”为卖点，电梯在多层产品中几乎成为了标配。
所以，居民多数是老老小小，多层没电梯的房子已经out了。
新规：最高入户层≥12层或33m，每单元电梯≥2台消防连廊的出现源于消防规范的强制要求，早就是对于得房率的极致追求，事实上只要满足消防疏散要求，高层住宅未必会有消防连廊。
近年来，行业内卷波及交通核，新项目独立电梯入户+私享电梯厅基本成了标配，相比之下，高层带连廊的房子更显的落后。
新规加速落地淘汰旧规产品，再加上隐私性、安全性、舒适性、美观性四大先天劣势，高层带连廊产品逐渐走向了末路。
新规：业主共享生活配套（下沉会所、架空层等）多数不计容积率多年之前，很多旧改土地体量小，投资开发门槛低，3~4栋楼甚至“孤楼”的“迷你社区”被中小开发商追捧，美其名曰安全、私密、服务更好…引得很多客户入坑。
近年来，随着项目交付案例越来越多，再加上人们对于生活品质要求越来越高，迷你小社区无论在规划阶段的自身配套还是交付之后的服务质量都难以支撑。
无论是新房还是存量房市场，这类社区都是老大难。
新规：每户都要日照分析，声、光、热环境要求大幅提升；面积附赠新规出台之后，高得房率成为好户型标配。
随着人们对于居住品质要求的提升，过往小面宽（1~2面宽）、通风差（无自然通风）、光污染（强光反射）、采光遮挡（相邻遮挡及自遮挡）、噪音污染（临干道/高架桥）、高公摊类（超高层住宅）的产品，已然被如今的“高品质+好房子”吊打甚至秒杀。
房子千万条，户型第一条。
随着户型越做越好，户型差的房子也已走上了被淘汰之路。
政策：住宅产权70年，到期自动续期；公寓/LOFT为40年商业产权，续期续费政策尚不明朗。公寓/LOFT产品，以其小户型、低总价、不限购、投资价值等优势，曾经一度风靡一时，其诞生的源于两个原因：
①房地产黄金、白银时代的牛市，什么产品都能卖且不愁卖，甚至一度卖出了超出住宅的价格，比如融创蓝谷琴湾、天泰胶州海湾金融广场。
②ZF供地好大喜功，要求一定商业配比，这些商业指标如何消化？小户型、低总价、忽悠投资价值的公寓/LOFT就成了不二之选。
公寓/LOFT在很多城市衍生出带学区、民水、民电、集中供暖等高配产品，也演绎出诸如投资房、陪嫁房、养老房、小三儿房、精英公寓、宜商宜居、分时度假等丰富多彩的投资故事。
但是，40年商业产权、二手房交易高税费是绕不过去的坎儿；再加上逼仄的空间布局，又成了居家过日子的硬伤。
近年来，随着“房住不炒”的落地和市场下行，公寓/LOFT产品成为滞重资产、滞销项目的重灾区，从存量去化周期可见一斑。根据锐理青岛数据⬇️
截至2025年底，市面上的公寓/LOFT的存量去化周期是70个月，足足够卖接近6年。
与之相对，国家口口声声喊着去库存“压力山大”的商品住宅存量去化周期仅为22个月，大约不到两年就能卖光。房地产市场调整和新规落地，引发了房地产行业高度内卷，最大限度的利用新规利好打造高品质、好房子，对于老旧产品是升级换代的降维打击，甚至可以说是吊打和秒杀！以上6类产品已经逐渐落后于时代，没有流动性，出手难；没有竞争力，品质差，最终都会被市场淘汰。所以，无论是持有房产的老百姓，还是在建在售项目的开发商，都应该在项目定位和营销策略上有所取舍。从业20多年丨开发商的专业顾问，买房人的御用专家。
山东地产高参，一个字：专业！
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