在金钱债权执行实务中，查封被执行人（如房地产开发企业）名下的不动产是保障申请执行人权益的有效手段。特别是当案涉房产属于无抵押的首封房产时，申请执行人往往认为执行已经“十拿九稳”。
然而，首封且无抵押并不意味着执行程序的必然顺利推进。即便没有抵押权人的优先受偿阻碍，实务中依然存在诸多案外人异议或法定优先权利可能成为阻碍执行的要素。本文结合相关法律法规，系统梳理可能阻碍法院对该类不动产采取强制执行的因素。
一、仅办理网签能否排除执行？
在执行异议程序中，常有案外人主张案涉房产已办理网签备案，要求排除执行。
网签（即商品房买卖合同网上签约备案）在本质上仅仅是房地产行政主管部门为规范房地产市场交易秩序、避免房地产开发企业“一房二卖”或进行虚假交易而采取的一种行政管理手段。仅网签备案本身并不发生商品房买卖合同关系绝对成立的法律效力，更不等同于物权法意义上的“不动产转移登记”或“预告登记”。该房产的物权在法律层面上仍归属于被执行人，故仅网签并不能排除执行。
二、一般不动产买受人的阻却执行
• 法律依据：
o《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第28条（执行异议和复议阶段）。
o《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第14条（执行异议之诉阶段）。
• 实务解析：一般买受人提出异议请求排除执行，必须同时满足以下四个要件：
1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：案外人必须证明网签或合同早于首封时间。
2.查封前已合法占有该不动产：案外人须证明在查封前已经领取了钥匙或实际入驻。
3.已支付全部价款，或已按合同支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行：仅仅支付部分款项不足以阻却，需将尾款交至法院。
4.非因买受人自身原因未办理过户登记：因案涉房屋均已网签备案，根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十六条的规定可以被认定为非买受人自身原因。但我方如举证已经通知其办理而不办理，则可以认为案外人怠于办理。
三、商品房消费者的特殊保护
相较于一般买受人，法律基于生存权保障，对商品房消费者给予了特殊倾斜。
• 法律依据：
o《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第29条。
o《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第11条。
• 实务解析：需同时满足以下三项要件才可以排除执行：
1.查封前签有合法有效的书面买卖合同：案外人必须证明网签或合同早于首封时间。
2.所购商品房系用于居住（且名下无其他用于居住的房屋）：案外人需证明房屋是“以居住为目的”购买房屋，旨在解决基本生存需求（1、刚性需求（如子女入学、工作通勤）2、改善型需求（如提升居住品质、扩大面积、优化环境））。案外人应提供的证据：案外人及其家属（一般指夫妻双方与未成年子女构成的单位）在本市的无房证明、或有房产但人均面积小于该市城镇居民人均住房面积。购房人在房屋所在地的户口本、居住证、连续的社保和公积金缴纳记录、劳动合同、子女在当地的就学证明等；购房人已经装修，并交纳物业费、水电费等证据。
3.已支付足额价款：执行异议复议阶段要求已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；异议之诉阶段要求已支付全部价款，或查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行。
四、“以房抵债”债权人的认定难点
• 法律依据：
o《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第15条。
• 实务解析：“以房抵债”债权人欲排除执行，必须同时满足四项条件：
1.存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议：案外人必须证明与被执行人存在真实的债权债务关系，若纯粹是为了逃避执行而虚构工程款或借款进行的网签，或仅办理网签作为担保，无真实买卖意图，无法排除执行。案外人需要提供的证据有：相关协议、合同、授权书、说明、催款记录、对账记录、结算确认书、付款记录等，认定以房抵债协议真实有效且已实际履行。若案外人是自然人，而公司与被执行人存在债权债务关系，则自然人需要提供三方协议，证明自然人与公司存在债权债务关系，公司将对被执行人的债权转让给了该自然人，同时被执行人同意将该房产抵顶给该自然人；若该自然人是该公司股东，应提供其可以合法获得该债权的证据。若该自然人是授权代表，则该自然人应提供合法的授权手续，证明其有权代表公司行使以房抵债合同义务。有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。
2.案外人在查封前已合法占有该不动产：鉴于本案已经交房，案外人需证明其在查封前已经实际控制或使用了该抵债房屋。
3.非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记：根据相关司法解释第十六条，网签备案可认定为非自身原因。但往往抵债权人不办证就是为了省税费或等转卖，这属于典型的“自身原因”，将导致其丧失排除执行的权利。
五、建设工程价款优先受偿权的介入
• 法律依据：
o《中华人民共和国民法典》第八百零七条。
• 实务解析：即使案涉房产为无抵押的首封房产，建设工程价款优先受偿权依然优于普通金钱债权。一旦总包单位介入执行程序主张优先权，普通债权人只能就该房产拍卖变现后、优先支付完工程欠款剩余的部分受偿。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”建工优先权属于此处的“其他优先权”。但法院行使通知义务的前提是“已知”，即该建工优先权债权人已经向该法院申请了强制执行。
六、合法有效长期租赁导致的“带租拍卖”
• 法律依据：
o《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条。
• 实务解析：若案涉房产被执行人对外出租，承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并实际占有使用该不动产，其有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有。承租人的合法租赁权会导致法院必须实行“带租拍卖”。这不仅使得竞买人无法立即获得房屋的使用权，还会大幅压低标的物的评估价值，甚至导致流拍，从而在实质上严重阻碍执行人债权的足额兑现。此外，案外人已经签订买卖合同并占有房产，但在未取得房产证的情形下出租房产，实质上是让渡其合法取得的占有、使用权，在不违反法律法规的情况下，执行人同样无法要求承租人腾退房屋。
