最近麓湖二手交易市场稍微好些了，很多人又开始以为接下来都是久旱逢甘霖的画面：市场将越来越不再有信心差，卖方们终于可以不降反涨了；买方们也无大漏可捡，始终要买的赶紧买，再不买就涨了；该撤的撤，免得麓湖以外的都涨了。都以为是以上这个全网最爱提及的MVP结算画面，实则不然，相反接下来对有些卖方而言，是一个为期三个月的最佳跑量窗口期；对有些买方而言，是一个为期三个月的最适合买入的窗口期。三个月之后，可能又是另外的情况了。无论好与坏，都只对其中一方有利。为什么这么说？我们来拉一下近两年多、25个月以来的成交量与价起起伏伏情况：总体而言，一年有5个月成交量算好，其余7个月都在时好时坏时僵持的单曲循环中。最差的情况有连续僵持5个月，且僵持期越长，新一轮房价下降幅度越大。一、2024年第一轮买卖双方拔河赛：月均18套成交，18套以上算好，11套及以下算买卖双方僵持期。1、1月7套；2月2套；3月5套；（整体僵持期：成交量差、价不差）2、4月16套；5月11套；（局部僵持，成交量稍微增加一点）3、6月22套；7月23套；（较多卖方放弃僵持，成交价进一步下调，成交量增加。）4、8月12套；9月11套；（成交量稍好些后，又进入新一轮僵持，成交价相对止跌，成交量下滑。）5、10月47套；11月36套；12月24套；（较多卖方放弃僵持，成交量猛增，成交价进一步大幅度下滑。）总结：2024年成交量最好不过5个月、连续性不超过3个月；僵持最短不过2个月，第3个月就有人率先降价求售。最终拔河结果：买卖双方算平局，总体房价下滑20%左右，但大部分一手购入卖方仍然有20%左右空间。二、2025年至今第二轮拔河赛：月均18套成交，18套以上算好，10套至15套以下算僵持期；10套以下属于新房降价冲击期）1、1月11套；2月14套；（前面成交量好了三个月，开始新一轮僵持，成交量回落。）2、3月42套；4月35套；5月30套；6月36套；（厌倦僵持的业主增多，成交量猛增，成交价进一步下滑。）3、7月19套；8月10套；9月18套；10月14套；11月8套；12月15套；（7-9月属于新一轮僵持，10月开始受新房全面进入顺销期冲击。）4、2026年1月7套；2月2套；（受C26特价冲击，成交量价历史新低。）4、3月至今14套（成交量有所抬头，成交价进一步下滑。）2024年第二轮拔河赛过程：成交量最好不过5个月，连续性不超过4个月；僵持最短不过2个月，最长不过3个月；受新房顺销和降价冲击连续5个月。结果：常规组团热销户型卖方溃不成军；整体房价下滑25%-30%左右。综上，如果仅凭3月成交量有所抬头，就判断市场开始全面向好，还是有些过于乐观。而且这两年的买方已经不再是之前的情绪性买方，且通过前面多轮僵持扩大了赢面之后，一旦房价回调，他们势必又会开始新一轮的僵持，而僵持期最多不超过两个月，就有卖方顶不住加入降价求售以价换量的趋势。有人说这是麓湖卖方太不团结，而买方太团结所致。那能不能号召整个麓湖卖方都团结起来，不要低价卖自己的房子？就像隔壁某盘因为二手房价下跌特比严重，业主群里有人发起倡议低于多少价格都不要卖，然而呼应者寥寥，且持续降价求售者众。某明星来了都阻止不了颓势。少数人的决定影响不了市场的走向，多数人可以。而多数人又是因为相同的共同的利益和顾虑不约而同做出相同决策。我们还是通过人格类型进行分而述之，不仅是对其人生抉择的尊重，也是对其个人偏好和独特性的尊重。哪怕是市场回暖初期，成交量回升但价格尚未完全修复，此时卖房的多为务实、守序、厌恶风险的群体，对应 MBTI 中的 SJ 类型（ESTJ、ISTJ、ESFJ）。
• ESTJ（总经理型）：果断的执行者。他们看重现实收益，一旦判断市场短期难有暴涨，会果断“以价换量”锁定利润或止损，不恋战。
• ISTJ（物流师型）：谨慎的离场者。他们遵循数据和规则，若计算发现持有成本（利息、折旧）高于潜在涨幅，会理性选择卖出，哪怕价格低于心理预期。
• ESFJ（执政官型）：从众的跟随者。易受中介和周边成交氛围影响，看到邻居房子卖出或政策利好，为了“不踏空”而选择挂牌。
这类人群在复苏期卖房，通常是为了置换、套现或减轻负债，而非博取最高收益。
当前市场正处于“以价换量”的筑底阶段。真正在此时成交的买方，心理素质更接近 ISTJ 或 ESTJ——即接受现实、追求确定性的现金流，而非等待不确定的反弹。
除非整体市场全面向好，而不是像现在这样起起伏伏的情况下，否则没有谁可以把以上主流卖方群体都完全凝聚在一起，统一行动。因此只是眼下这种弱复苏的情况下，以上卖房群体仍然会持续以价换量。
综上，过去两年多我们因为不清楚规律，而一直被动的深陷其中，现在我们将对过去两年多市场起伏规律，以及主流买卖群体画像分析如上。能读到这里的，相信也能对接下来三个月可能会发生的情况有个心理准备。既做最好的准备，也做最坏的打算。
友情建议：近两年成交大数据显示成交价每况愈下的房源卖方，合理利用好这三个月的窗口期，能出的尽量出了，因为最多下半年新组团同品类的推售冲击又将到来；而近两年只有不多跌幅的房源的卖方们，可以开启观望模式，因为上半年新盘推售会对这些品类形成持续加持作用。
买方则是反向购买逻辑，前述房源开启持续观望模式，旧的不合适等新的出来；如是始终要买入麓湖后述房源的，则该出手时就出手。因为上半年麓湖新盘推售以高客单流量为主，会对这类优质房源将形成加分项，也会有很多新类型的买家入市。市场不会只是眼下这类只认数据的逻辑学家主流购买群体。
具体这两类房源都是哪些组团具体哪些房源？篇幅原因，下篇我们将拉一个近两年多的各组团各户型价格涨跌趋势清单。感兴趣的欢迎持续关注阅读。
