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今年小阳春有个大变化，就是豪宅退后，新盘刚需刚改化。总价400万的上车盘成为京楼主角。
去年一堆豪宅入市，功德寺双子、颐海澐颂等包揽了上半年的热度。
今年的几个高端项目，太阳宫、呼家楼、半壁店等，土拍之后半年多还没开盘，全都在慢工打磨产品。
刚需盘速度很快，“下基层”抢客户，周边二手房的日子不会好过了。
昌南新三杰之一的龙樾海序公布了户型图，95平的三居做成了南向三面宽，加上赠送，套内差不多90平。
老三杰中的金域华府，115平三居仅两面宽，套内也是90平。
如果龙樾海序卖5.8万左右，套内单价是6.1万。金域华府按建面单价5万算，它的套内价格在6.3万，明显更贵。
金域华府离地铁更近，但户型过时，楼龄10年以上。怎么算都没有龙樾海序合适。
昌平之前没有严格意义上的好房子，三杰价格只要不离谱，对传统二手房砍瓜切菜。
通州的玖树满和也是虎入羊群。
拿地价便宜，得房率又高。样板间开放不到一个月就开盘了，蓄客远超预期。
玖树满和卖5万，方圆五公里的二手房，再卖4万就难了。
价差不大，品质差太多，客户肯定优先选择四代好房子。
同板块的玉兰湾，135平三居户型两面宽，客厅面宽3.68米，套内面积约104平。目前挂牌580万左右。
玖树满和121平四居三面宽，客厅面宽4.4米，实际实用面积120平。总价约640万。
按套内单价计算，价格相差无几。玉兰湾楼龄11年了，两者相比不难选择。
去年的地王和豪宅，没把价格拉起来。
今年新盘下沉到基层抢客户，不止传统二手房，现有库存也招架不住。
要么降价，要么避其锋芒，等他卖完了再卖。
去年的豪宅，对二手房的伤害并不太大。今年的刚需新盘，把二手房往死里打。
好消息是，供地已经明显缩量了。一季度断崖式缩减，刚公布的第二批次供地清单，一共四块地。
只有万泉寺B一块核心区域地块，怀柔一块。通州两块，一块宋庄，一块六环外张家湾。
去年的目标是卖地，今年的目标是止跌回稳。
为避免陷入新房背刺二手，二手反杀新房的踩踏老路，实现止跌回稳的目标，只能加大力度继续松绑把大盘拉起来。
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