人生中最重要的一笔投资-房产
- 2026-04-20 00:51:23
人生中最重要的一笔投资-房产大类资产系列 彼得林奇曾经建议过，在开始投资之前，优先考虑先买自住房。房产交易是人一生中逃不过的投资。买OR不买都是用未来N年的现金流做的一场豪赌。这个话题太过于重要，以至于我想了很久该如何写这个话题以保持绝对的中立性。以下的内容都是描述性内容，我把我的观点从大到小来阐述。 房产在大类资产中重要的原因在于，不管社会如何变动，居住的需求永远存在。自布雷顿森林体系破灭以后，法币在实际意义上就失去了锚点。人的一生就是和法币贬值的速度奔跑，购买房产是避免贬值的重要手段。绝大多数人的一生都在做加法，其财富积累有赖于其从事的行业相对于社会平均发展水平的超额收益。这部分超额收益往往都是有时间限制的，所谓花无百样红。如何把超额收益变成资本保留下来，而不是被时间稀释掉，房产是重要的时段之一，因为房产的专业性是大类资产中最少的。凭着常识买就OK。举个简单的例子，出租车司机。大概在1990年到2010年间都对社会平均工资有着超额收益。你如果把超额收益变成房子再卖给未来赚钱的人，比如后面互联网从业人员（可以这么做的原因是因为经济处于成长周期，后面比前面好）。你的财富相对地位就保留下来了，否则只能一辈子开出租车。 房产的估值模型和大类资产的配置逻辑有关。对于房产来说，就是租售比和无风险利率的差值，再算上房产的折旧。正常来说应该在5%左右。国内由于房产的维护费用比较低，可以适当降低。这里有个特别说明的是。估值的标准不是看现在，要考虑到未来的变化。比如利率的走向，城市的成长性，人口流进流出趋势等等等等。 A：国家。这个自然，当初日本的房价有多疯，现在就有多惨。最主要的原因是日本失落的四十年。国家下去了，跟着这个国家所有的一切都会下去，房产也不例外。反之亦然，国家上去了，这个国家所有的资产都会上升。当然这是上升因素之一，具体的走向还是结合正负向因素综合量化分析。 B：城市。城市的成长性主要和城市的产业定位有关系。甚至可以说，如果用全国视野，这个是决定房产投资方向的主要依据。我可以举一些例子来说明 I:2000年初的时候，一线城市是北上广，现在是北上深。原因就是深圳产业成长的速度超乎想象。而广州的产业没有成长性。当时买入两个房产对比下。到现在，已经是天差地别。 II：2007年，温州的房价是比上海贵的。温州市是最早开始外向型经济的。出口造富了一群人，拉高了温州的房价。08金融危机后，温州的产业升级屡屡失败。上海则是产业成长一直30-45度。08后和温州房价拉出了交叉点，温州一路走低，上海一路走高。 III：2022后，杭州互联网数字经济升级成功。在全国房价普遍大降的情况下跌幅最小。尤其是滨江区。 C:区块。这个我只能举上海的例子了，我只做过这个城市的观察。就我的观察，上海的板块轮动大概有三个因素，地铁、城市建设和产业规划。 I：地铁。在11-15年之前，上海的地铁通到哪里，哪里的房价会提前一到两年开始上涨。当地铁网初步建成后，板块的轮动结束。后续地铁的通车对地块已经没有加持。 II:城市建设。我举两个例子，第一个是2003年的五角场。五角场当时的市政规划正好赶上上海房价上涨的第一波。我还记得当时那个楼盘叫黄兴绿园。一年多点时间价格从开盘的3000多涨到11000。第二个是11年开始开发的徐汇滨江。徐汇滨江的原址是龙华机场，是个标准的被抛弃地段，现在成为上海的当红炸子鸡。里面有个很典型的楼盘，盛大花园。从4000、5000高峰时涨到12万。 III产业规划。浦东。从宁要浦西一张床，不要浦东一间房到现在。浦东一直在成长。而且我认为未来还会成长。因为规划中的制药（创新药），芯片，大飞机产业全在浦东。（已经不算金融业了，未来看的到的时间，这行业不会被扶持）有地有产业，浦东在上海内还在成长。 这一部分是这篇文章的核心，应该没有人会从交易的角度去研究房产操作的实务问题。大类资产配置角度讲，房产交易的全部过程，可以分成三类。 一定会有人说，这是废话。其实把上面这段话仔细想想才是房产交易的盲区，从不同的需求出发会导致不同的交易方案。我说一个典型的绝大多数人的需求，人生的开始阶段。一套房自主，这是刚需，自住房随着家庭的人口变化先变大，然后变小，匀出一套房给孩子，这是自主属性住房的全周期需求。如果有可能，再买一套房投资。这个资金上层阶的购房要求截然不同。所以在做房产交易的时候，一定要把诉求想好。在这三个类型里，套利交易是重点，只要买卖价差大于交易成本是永远可做的。我们可以从套利交易类型和套利点两个去分析。 先卖再买：这个交易类型是在房产的下降市场，先行卖出，再买入。优点是下降周期不会套牢，缺点是如果一旦踏空，后果极其严重。我在汇率知识小课堂中提到过，人的财富锚点问题，顺着大多数的方向亏和逆着大多数人一个人独亏带来的心理创伤是截然不同的。所以这种交易方式对于多套房的人很合适，因为可以逢高派发，手里有货阶段卖一定会卖到高点。一个周期的涨跌做下来大概率是赚的（这也是为什么有钱人越来越有钱的原因），但对于一套房的人来说，慎用。除非按照上面的思路把全部问题想清楚。 典型的是05-08温州-上海。广州-深圳。21-25年杭州-其他。本质是城市的成长速度不一样。 北京、上海、深圳这三个城市在产业结构的变迁上保持高度一致。所以理论上房产的均价也应该在同一水平。如果一个城市开始超涨，有卖出并买入其他城市的机会。由于城市容量问题，一般是深圳先涨，一段时间后带动上海、北京。 主要是由于城市各区域发展速度不一致和产业未来规划不一致导致的。这里有些极端案例。比如上海最近20年那个地区涨的最好。结论是南汇周浦。因为南汇被浦东并了且周浦原本是市郊价格，后来直接定位成市区边缘结构再被世博板块影响，变成了上海区域的绝对冠军。这个属性下的涨幅榜第二三是三林和唐镇，原因类似，这三个板块25年涨幅在30-50倍。可以做个对比，世贸滨江花园25年的涨幅8倍左右吧。 提供几个案例1、在2003年的老洋房，那时候相比于普通商品房没有过多溢价，这段溢价在后面不断地拉大。2、世贸滨江和同一低端普通商品房在03年上市的时候被拉的非常大。后续高端的楼盘不断推出，世茂滨江溢价消失，长期严重跑输市场。从这个角度看，上海目前豪宅的高价成交是非常危险的，第一是豪宅的租售比很低，第二是豪宅的真实供应量不稀缺，第三是未来的收入结构问题，这个问题我们不细讲，反正记住中华人民共和国是社会主义国家就好。 这个比较简单，随新生人口的增长而拉大，随新生人口的减少而降低。现在这个时点，我建议卖出学区房，买入非学区房。 从过去的经验来说，一手房买一房两房，二手房买大户型。因为小户型在二手市场交易由于总价低会有溢价。如果对未来来说，很可能在某一点大户型会需求全无，因为未来会是个原子化社会，传统家庭结构解体。 这应该是到现在为止我写过的最重磅文章，股票可以不做，房子的问题是绝大多数人都逃不掉的。从交易的角度去写房产，应该是全网唯一了。欢迎大家转发。 现在微信公众号推送功能改了，如果读了文章，不及时点右下角的“❤”，以后可能很难第一时间收到推送的文章，希望大家看完文章，及时关注公号，点“❤”。另建议将公众号设为星标☆，这样，能第一时间看到推送。
理论篇
一、房产在大类资产中的重要性
二、人口周期
这一点是在现在的中国，大逻辑开始发酵但放于整个世界，逻辑还没有发酵的事情。从全球人口看，过去100多年，我们经历了N个经济周期，但处于一个上行的人口周期中。这一点非常关键，因为从现在积累的数据看，工业化是生育率的大敌。如果一旦全球实现工业化，总人数将快速降低。全球人口是否会迎来一波大的下降周期，对综合房价影响怎么样？这是没有历史参考的事情。这一点和上一点是目前宏观方向上两个巨大的对冲，所以未来的方向如何走，最主要的是这两点量化的指标到底哪一个为主。
三、房产的估值模型
实务篇
四、房产的成长属性
李超人曾经有句话，房产就是买地段，地段地段还是地段。我觉得这句话视野太小，我们要买的是未来的地段。这个地段是广义地段，我们从大到小来说：
交易篇
一、买入：买入房产，并一直持有。
二、卖出：卖出手中的房产，并保持永久性的不买入。
三、套利：买入卖出配对，维持房产持有的中性。
套利类型
先买再卖：这个交易类型是在房产的上升市场，先行买入，再卖出。优点是不会空仓，缺点是如果主观方向判断错误，会套牢。套牢的状态如果现金流断裂后果会很严重。
套利点
一、城市成长型套利：
二、同城差价套利：
三、同城区域套利：
四、同地段不同产品套利：
五、学区房非学区房套利：
六、同产品房型套利
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