房产一边卖的是情绪安慰,一边卖的是焦虑.
先提个问题：在您看来今天房产的核心价值是什么？这个逻辑可以给到自己一个决定。底起来了，行情挺适合置换的。
但实际操作起来，其实也没那么容易。
首先卖房速度要快，但价格也不能太低；其次买房要选好标的，流动性、保值增值，地段、产品力什么的都要考虑。
很多人，置换一着急就出错，结果越换越差。
如果你也在上海，正打算卖房置换，今天这个我们亲手操刀的换房故事，一定要看完，全是实打实的避坑干货。
任何时候都要根据自己需求和实力来，我们做到不被市场媒体左右，一切围绕自己来，没有错对，只有适合自己需求来下单，当你陷入了他人预期操控，陷入了他人制造的叙事，你就变成了他人实现其自身目的和利益的工具。而你只有跳出来，开始洞察到所有周边的各种预期操控叙事，你才会认清这个世界的真相，才会开始实现从韭菜到操盘者的真正转型。上面，我们列举了职场，情场，舆论场等多方面的例子，我们再举个楼市方面的例子。比如，前段时间有很多媒体热炒上海网签卡顿甚至崩溃。但在互联网大厂工作过的人都知道，真正的瞬时流量过大，一般都是指的每秒数百万的并发（即使系统很弱，但至少每秒几百几千的并发是要的）。但是，当天的交易量只有1472，总量同比去年还略少，且1天1472的量，分布到每小时，每分钟，每秒之后，可能每秒10个并发都没有了，即使是一台家庭电脑都能够轻松承载。但大部分人是不懂并发的，更加看不懂交易量数据。所以，讲故事，或者说预期叙事，才能更好的拉动这些人的预期。这不过就是20年前开发商“雇托儿”排队拉预期的升级版。尽管后续也有正规媒体说了这个卡顿和交易量无关。但问题是这种辟谣的正确说法却注定没有传播性。再比如，当有人把“M2上涨会导致房价上涨”的伪逻辑叙事，给韭菜们打上思想钢印，那么这些韭菜，就注定无法从楼市大周期里逃顶。因为在任何国家，M2一定永远涨，但房价却都有涨跌周期。很多韭菜就是连一点海外历史经验的功课都不做，就轻易相信了这种叙事。信了，你就会形成房价永远涨的预期（这正是高位逃顶者需要的对手盘），那么在市场高位接盘就注定无法避免。 2026年这波所谓的楼市小阳春，整体力度其实不如2025年，
表面上看成交很热闹，但其本质就是价格跌到位了，二手房刚需抄底，而新房市场反而还在遇冷，根本不是什么全面回暖、
其底色还是以价换量，而不是追涨杀跌
咱们先看数据，
我对比的是2025年3月整月的成交量和2026年3月截止到目前的真实成交以及合理预测，
先看看北京、上海、广州这三个一线城市，
北京
截止到3月24日成交大约15339套，
全月预计在20000到21000套，
去年3月是19234套，
今年同比大概涨4%到9%，
北京确实有回暖，但主要是刚需和学区需求叠加，再加上之前房价快速下跌，性价比上来了，刚需集中补位进场；
上海
截止到3月24日成交23258套，
全月预计30000到31000套，
去年是29369套，
同比涨2%到6%，
上海属于微涨，而且叠加限购放松这类政策刺激出来的；
广州
数据只更新到3月22日，成交9098套，
全月预计13200套，
去年是12863套，
同比上涨2.6%，
广州的上涨逻辑和北京很像，都是前期房价跌得比较明显，刚需觉得价格合适了，进场捡漏带动的成交。
深圳
截止到24日成交3825套，
全月预计5200到5500套，
去年是6078套，
肯定追不上去年，同比要下降10%到14%；
杭州
截止到24日成交6175套，
全月预计8500到9000套，
去年是12413套，
差距非常大，同比大跌27%到32%；
成都
截止到24日成交17399套，
全月预计23000到24500套，
去年是历史天量25358套，
今年还是要略低一些，
而且中指研究院的数据显示，3月1号到21号，全国20个重点城市数据信息，
铺张不成立，更多的还是在整体小阳春热度加持之下的市场自我调整，再叠加去年房价跌幅比例较高的城市，以价换量的兑现，
所以局部有热度，整体还是比不上去年同期。
不过在没有大松绑措施的加持之下，成交量能恢复到，这样已经非常非常不错了，今年的小阳春确实是出现了，
而比二手房更难的是新房市场，如果市场真的全面回暖，新房二手房应该一起走强，就和2025年3月份一样，
但现实是新房还是冷，
中指研究院数据显示，3月前21天30个重点城市新房成交面积同比下降14.6%，
最近一周一线城市新房同比下降19.7%，二线新房销量同比下降11.1%，三四线城市同比下降7.6%，
新房整体销量还在往下走，不如去年同期。
这里面的逻辑很简单，买新房的主要是改善群体，
新房普遍冷清，就说明改善人群根本没有大规模进场，大家对后市依然谨慎、没有信心，
一个只有刚需在买二手房、改善却不敢动的市场，绝对算不上真正回暖，
刚需只能撑起成交量，而真正能带动房价上涨的是改善需求或者投资客，而新房冷，
这就意味着房价上涨的核心动力还是欠缺。
所以这波行情的本质，其实是刚需抄底、以价换量，而不是大家看好后市、追涨入市，
现在二手房成交的主力就是刚需，以低总价房源为主，去年下半年房价跌幅比较大，刚需觉得跌到位了，才进场捡漏，
他们买房不是因为看好房价大涨，纯粹是因为便宜。
同时，这也不是坏事，修复筑底越来越好了，
对比2025年的小阳春，去年是强政策刺激，大家恐慌性追涨，怕涨、怕错过，量价一起升，也严重透支了后面的需求，
然而今年没有强刺激，完全是市场自我修复，刚需理性抄底，
所以今年小阳春一二手房整体来看可能不如去年，但其实热度也足够保证市场量升价稳，有成交量，价格稳定，只是上涨动力非常弱而已。
也正因为这样，今年的行情在我看来反而更健康、更平缓，没有透支需求，所以不会像去年下半年那样快速降温、量价齐跌，
当然大涨的可能性也基本为零，整体就是一个稳字。
接下来的走势也很清晰，
3月小阳春已经接近尾声，4、5月份市场会进入回落期，成交热度慢慢下去，下半年整体也是平稳调整，不会大起大落。
最后给大家一句实在建议，
根据自己需求和自身条件来决定。
现在是小阳春，溢价率难，
现在热度较高，成交量较高，是卖房的好时候，
总之一句话，别被媒体和房产号的造势忽悠了，2026年的小阳春，只是刚需抄底、市场自我修复，不是全面大涨的信号，
买房还是要稳字当头。
日本这个民族很有意思，多次败给美国，却依然亲美。第二次世界大战，日本败给了美国。投放原子弹，东京大轰炸，都是美国人的操作。到了1980年代，日本再次败给了美国，这一次是金融战败。
可是，你看日美关系，依然是亲密战友。最近（2025年10月）特朗普访问日本，签署了《美日同盟新黄金时代协议》。反观中国，被日本侵路过，并没有侵略过日本，日本当局对中国的态度却很复杂，不算太友好。国际关系，真是一团迷，外行人看不懂。
再比如，当下中国也面临短期的经济压力，很多人认为应该实施积极的财政政策，可是日本的经验早就提供了前车之鉴。积极的财政政策，只能留下沉重的债务负担，对长期的经济增长完全无效。仔细看的话，积极财政的短期效果也很有限，常常是昙花一现。支持积极财政的人，对日本的教训不可不察。
把事情推到极端，有利于看清一些逻辑性问题。财政政策的尽头，是计划经济。对于经历过计划经济的国人而言，财政政策的潜在副作用不可不察。
所以，我的直觉，就是狼在变多，羊在变少，也许对于羊，遍地哀鸿的时候就快来了。以前，大家在情场，职场，可能都没有注意过的预期管理，也许在未来的生存压力面前，都得补上这一课。而为了迎接即将到来的新时代，这一课，补得越早，越好。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
