——徐州某某商业大楼执行转破产清算案

【案件要旨】

本案系全民所有制零售企业破产案件，历史遗留问题多、职工维稳压力大，主要经营场所产权复杂，破产财产难以通过市场化方式快速处置变现。徐州中院实质化运行府院联动机制，由政府职能部门工作人员组成的清算组担任管理人，按照资产“整体出售式重整”思路，积极发挥政府在职工安置、资产收储等方面的兜底作用，由国资公司竞拍后继续经营，政府补缴欠付社保费用等妥善安置职工。

【基本案情】

徐州某某商业大楼（以下简称某某大楼）是从事商业零售的国有老字号企业，由于各种原因导致亏损严重，职工社保欠费无法正常办理退休手续、主要资产被交叉抵押、查封，严重资不抵债。为统一、根本化解各类矛盾纠纷，经征询申请执行人同意，该案由执行程序导入破产程序。2024年5月30日，徐州中院裁定受理某某大楼破产申请后，指定由政府职能部门指派人员组成的清算组作为管理人，并依法允许社会中介机构参与破产清算工作。因破产财产与划拨用地及案外人资产不易分割，清算中借鉴执行拍卖的份额保留制度，各项财产一并整体处置，将所得价款保留相应份额。同时为避免财产贬值，保持社会稳定，一方面裁定允许管理人重新建账继续营业，成交后与竞得人现状交接据实结算，确保大楼持续经营；另一方面，为了避免资产上拍后流拍或以过低价格成交，管理人与国资公司约定兜底收购价格，并形成合意备忘录。2025年8月5日，法院裁定某某大楼破产清算案件终结，成功盘活不良资产9692万余元，妥善安置职工92名，依法化解债务4.3亿余元，实现年租金收入400余万元，取得了较好的法律效果和社会效果。

【经验做法】

一是府院联动，化解破产清算难题。明确房地一体的处置思路，协调国资公司兜底参与资产的竞买，防止破产财产过分贬值，资产处置难题顺畅解决。明确破产企业职工由主管部门负责安置，要求国资公司竞拍后根据职工意愿保留工作岗位，并补缴欠缴的社保费用，破产企业职工得以妥善安置。二是整体盘活，实现出售式“重整”。经征得出租人同意，将某某大楼自有房地产及经营设备等动产和租赁房产整体出售，并在资产出售交接前在法院监督下继续营业，资产出售交接后由购买人继续经营，有效盘活了企业资产。三是合理分配，公平解决各类纠纷。某某大楼破产涉及破产企业自有财产和租赁财产、抵押财产和非抵押财产，为有效解决资产整体处置后的分配问题，法院指导管理人借鉴执行程序的份额保留制度形成分配方案，获债权人会议高票通过。                                                        

（徐州中院）

——某某置业有限公司执行转破产重整案

【案件要旨】

面对房企项目续建资金来源难题，贾汪法院拓宽思路，多元筹集续建资金。首先，分类进行财产处置，将企业资产分为已开发与未开发部分，协调住建部门对土地进行重新分宗，将未开发部分对外出售；其次，强化府院联动，引入共益债、协调国资企业垫资建设，确保项目顺利开工；最后，加大对外债权清收力度，将违规占用售房资金的关联企业同步移送破产清算，并与本案协调审理，通过债权申报回收关联企业债权。

【基本案情】

某某置业有限公司（以下简称某某公司）开发的“紫云台”项目占地83.4亩，规划建设19栋楼，规划总建筑面积13.03万平方米。自2021年因资金链断裂导致项目烂尾，2023年6月13日，征询申请执行人同意，贾汪法院将某某公司移送“执转破”审查，同年7月10日，裁定受理债权人对某某公司的破产重整申请。

案件受理申请后，因该公司涉及保交楼项目，必须进行重整续建，首先要解决的问题就是筹集续建资金。贾汪法院就其现有资产与过往资金流水进行深入调查，发现公司名下分为已开发的土地与未开发的净地；项目资金链断裂的根本原因是实际控制人利用关联公司违规占用项目商品房预售资金。为追回被侵占资金，贾汪法院将关联公司破产清算案与某某公司重整案进行协调审理，通过债权申报方式建立资金回收通道。执行、破产协调联动，及时解除破产企业账户的冻结措施，将1000万元资金向破产管理人移交用于工程建设。借助府院联动，将净地分宗出售，协调住建部门释放监管资金。在多方努力下，综合采取“垫资施工+监管资金释放+资产分类处置”的续建资金筹集模式，共筹集保交楼资金8451万元，项目快速复工续建。2025年4月，“紫云台”保交楼部分竣工并向320户业主顺利交房，受到购房者与属地政府的高度好评。

【经验做法】

一是发挥资产分类处置的基础作用。本案的工作重点是要顺利完成保交楼任务，贾汪法院结合当前房地产市场的运行趋势，决定对于未开发的净地不再进行开发，按照市场价格对外出售，所得资金全部投入到工程续建。二是发挥府院联动机制的支撑作用。在研判重整可行性后，制定明确具体的方案路线，贾汪法院靠前主动向属地政府进行汇报，联动住建部门解控释放监管资金用于复工续建；协调国资平台出借共益债并垫资续建。三是发挥资金追收的保障作用。针对关联公司违规占用项目资金的问题，贾汪法院结合在执行阶段查清的事实，发现关联公司同样符合破产条件，一并移送破产并与本案协调审理，通过债权申报的方式追回被占用的资金。

（贾汪法院）

——徐州某某置业有限公司执行转破产重整案

【案件要旨】

地产公司破产是系统性工程，要充分调动各方资源，平衡多方利益。本案中铜山法院深化破产府院联动机制，整合住建、金融、资规等部门资源，深刻把握最高法院关于消费性购房者“超级优先权”的解释精神，通过与全体购房者解除购房合同，全额退还购房款，最大化项目价值，以市场化方式成功招募重整投资人，实现“保交楼、保稳定、护民生”的办案目标。

【基本案情】

徐州某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）开发“山水云龙”楼盘项目，项目规划洋房23栋，2023年年底由于各种原因全面停工。此后，某某置业公司因无力偿还债务，被金融机构、施工单位、购房业主等陆续起诉并申请强制执行，涉及诉讼案件105件。铜山法院在征得申请执行人同意后，将该企业移送破产审查。破产案件受理后，将执行阶段财产查控、债权初步核查的成果移交管理人，进一步开展资产核定、债权申报等工作。经调查发现，案涉项目位于主城区，周边学校、医院、商业配套成熟，复工后市场销售预期较好，某某置业公司具备重整可行性。2024年10月，依据某某置业公司股东申请，法院裁定将案件由破产清算转为破产重整程序。

为破解房企重整中的融资难题，铜山法院决定采用共益债的融资模式，明确投资人注入的续建资金为共益债务，优先于普通债权，并协调担保债权让渡受偿顺位，由管理人监管用于工程续建。案件办理中将消费性购房业主的债权认定优先清偿，并载入重整计划草案，促成所有购房人退房，并全额退还购房款项，进一步提升重整项目的投资吸引力。2025年9月，“山水云龙”续建及投资阻碍已经全部清除，加之项目区位优越，后续销售潜力巨大，投资人主动提出以自有资金进行投资，最终以2.83亿元的价格竞得投资人资格，目前项目已经正式复建。

【经验做法】

本案系铜山法院运用破产重整破解项目续建难题，实现“保交楼、保稳定、护民生”的典型案例。一是共享执行成果，激活办案加速度。本案将执行阶段已完成的财产查控（如项目土地、在建工程权属核查）、债权初步统计等成果直接引用，避免破产审查阶段的重复工作，使破产程序从移送审查受理到重整方案批准仅用时3个月，较同类案件平均周期大幅缩短。二是准确把握消费性购房者债权优先权的精神，为重整招募扫清障碍。铜山法院准确把握《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》精神，将此类债权优先于抵押权及建设工程价款，并指导管理人与所有购房者磋商解除合同。这一重大风险隐患被解决后，基于项目的可预期收益，本案投资人主动提出用自有资金进行投资，放弃风险较小的共益债模式，获得充分的经营自主权，迅速复工复建。三是充分发挥破产解纷功效，一揽子化解各类矛盾纠纷。破产企业涉诉105件，涉及建筑工人工资保障、购房者权益实现等各类矛盾纠纷，铜山法院将各类权益置于破产程序统筹解决，最终逾200件诉讼及执行积案得以出清，化解债务近5亿元。

（铜山法院）